经济学家马光远曾经说过，未来我国的房地产市场分化会更加明显，房价下跌会成为常态。对此，马光远还提出了“3个20%”的房产投资理论，即20%的城市、20%的房企以及20%的楼盘，简单来说，马光远的意思是指未来楼市只有20%的城市房产具备投资价值、20%的房企能够活下来以及20%的楼盘值得买。换言之，未来楼市，房企的洗牌是大概率事件，而且，未来只有少数城市的房价还会有所支撑，抗跌性比较强，而大多数城市的房价，持续回落或许不可避免。
站在2022年8月初来看，楼市的发展态势似乎还真让马光远说对了！ 根据中指研究院的数据显示，2022年1~5月份，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月份，全国的商品房销售面积以及销售额虽然比4月份分别收窄7.2和8.9个百分点，但市场边际有所修复，但楼市的整体下行仍旧不可阻挡，特别是三、四线城市，房价下跌已经成为常态。
同样是中指研究院的数据显示，2022年上半年，在部分城市疫情反复、政策效果不及预期的影响下，一线城市的商品住宅成交面积同比下降32.9%，二线代表城市同比下降42%，三、四线代表城市同比下降43.8%。6月份，虽然各级别城市的新建商品住宅成交面积均呈现增长态势，但同比仍延续下降态势，其中，一线城市同比下降8.1%，降幅明显收窄，市场信心有所提高，但三、四线城市的同比降幅却远超三成，降幅进一步扩大，市场信心仍旧不足。
更值得一提的是，根据克而瑞的数据显示，2022年上半年，百强房企的累计业绩规模同比降幅高达50.3%，较2020年同期的降幅也达到了27.8%，其中，近8成百强房企的累计业绩规模同比降幅高于30%。而且，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企门槛值，分别较2021年下降了47.7%、49.6%、49.7%以及60.4%，也就是说，2022年上半年，百强房企的销售门槛竟然不到百亿元，去年同期为177.7亿元，这样的结果你敢信？但这就是事实！
经济学家马光远对未来楼市的看法以及近期楼市的种种数据呈现，致使不少人都认为8月起，楼市将迎来“贬值潮”是大概率事件！事实真的如此吗？懂行人预测：8月起，楼市是否会迎来“贬值潮”还不确定，但未来房价或超乎想象是值得期待的。为什么？主要体现在3个方面。
1、城市商品房库存压力明显增加。 上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量为52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。我们都知道，当一件商品供大于求的时候，价格一定是下降的。
2、购房需求明显减少。 根据央行的数据显示，截止到2019年，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中，拥有两套及以上住房的城镇家庭也超过了40%，由此可见，如今真正的无房刚需家庭已经不多了。再加上，近年来新生儿出生率的持续走低、人口老龄化的不断加剧、年轻人购房观念的转变以及城镇化的趋缓等原因，购房需求的明显减少是既定事实，没有了购房需求的支撑，房价会如何变化？答案很明显。
3、各房企负债压力增加。 众所周知，2020年8月底，央行、银保监会等房地产主管部门给部分房企制定了“三道红线”，分别是：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。2021年，“三道红线”的试点范围再次扩大。我们需要注意的是，“三道红线”的截至考核日期为2023年6月30日，如果到期完成不了考核，没有把三道红线降下来，那么，房企融资和贷款的难度将会更大，甚至可以说直接告别了融资和贷款，影响力不容小觑。在这样的背景下，房企会如何做？在我看来，打折促销会成为常态，而且力度必然空前绝后。
综上所述，懂行人预测：未来房价或超乎想象也就不难理解了！对此，你怎么看？
