赶上“ 金九银十”，在丰收的季节，旧改也迎来了喜悦的成果。
今天（9月13日），广州市规划和自然资源局，一口气正式颁布了5个指引性文件：
《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》 、《广州市城市更新单元设施配建指引》、《广州市城市更新单元详细规划报批指引》、《广州市城市更新单元详细规划编制指引》、《广州市关于深入推进城市更新促进历史文化名城保护利用的工作指引》。
图源： 广州市规划和自然资源局
这个时候，估计又有很多人要发牢骚了，又是画饼，有什么用？
画不画饼我不知道，但是之前坊间流传的一些“松绑”政策确实这次以官方身份与大家见面了。
降低产居比实锤
2021年， 广州正式发文提出了城市更新规划建设管理圈层的概念，将广州划分为第一圈层、第二圈层、第三圈层。
文件中规定：
第一圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的60%及以上；
第二圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的40%及以上；
第三圈层内的城市更新单元，产业建设量根据片区发展规划，可自行制定指引。
产业发展，能够吸引流动人口集聚，促进劳动力资源与城市建设和产业发展高效配置，推动人口与经济社会、资源环境协调发展。
对新区郊区而言，发展产业能够承载中心城区功能外溢，积极引导人口向集聚，增强区域人口经济承载能力。
对旧城区而言，发展产业能够吸引年轻群体返回居住与就业，从而为老城区注入人口新活力。
日立IT中国总部 @细鹏 摄
不过， 一个地方，如果没有产业支撑，注定是一座睡城；但 如果空有产业，而没有人居住生活，也毫无生气。
在这样的背景下，以实现城市更新产城融合职住平衡为目的的产业圈层规定孕育而生。
史上“最严”旧改政策，广州这三个圈层会越来越值钱
一时间，市场哗然，房企们开始眉头紧锁。
海珠广州塔客村片区 @细鹏 摄
规定能级的产业导入，尤其是第一圈层，极大地挑战着企业的资源整合、产业布局、资金实力等综合能力。
并且，较大的产业比重，让开发商们算不过账来。
经过近1年多来的实践，ZF发现这个政策的大方向是没有错的，但是强度需要调整。
进行圈层产业规划，从长期来看可以实现片区完美的产城融合，且为企业后续持有型经营物业带来源源不断地收入。
夏园 @细鹏 摄
城人产，要造一座城，需要有高端人才 和源源不断的劳动力，要留住高新人 才，活力产业就要提供需求性、吸引性岗位。
但在利润越来越稀薄的当下，过重的产业占比，会极大地吞噬企业的现金流和开发利润，从而导致企业入不敷出，片区产业烂尾的风险。
如今房价地价联动的调控，又进一步压缩了房企们的利润空间。
于是，在综合考以上因素之后，政府今年上半年便着手研究对产业圈层进行优化。
根据此次政府正式发布的文件，明确规定：
第一圈层产居比 ，由之前的60%下调10%，变为 产业建设量原则上占总建设量的50%及以上。
第一圈层为广州环城高速以内的区域。
包括越秀、海珠北区、荔湾东部、天 河南部，面积约220平方公里。
涉及的重点村有：天河员村旧改、天河程界东、西村，海珠康乐村、鹭江村、五凤村、红卫村、石溪、赤沙，荔湾龙溪、东塱、葵蓬等城市更新项目等。
五凤村 @细鹏 摄
第二圈层产居比 ，由之前的40%下调10%，变为 产业建设量原则上占总建设量的30%及以上。
第二圈层为广州环城高速以外。
主要包括海珠南部、荔湾区西部、天河区北部、白云南部、番禺北部等面积397平方公里。
涉及的重点村有：广州南站石壁、谢村、番禺塘步东、西、里仁洞、沙溪等城市更新项目等。
石壁 @细鹏 摄于2020年
第三圈层内 的城市更新单元，除已经纳入重点功能片区按规划控制外，其余更新单元的产居比， 根据片区发展规划，可自行制定指引。
显而易见， 这是一次经过多方博弈之后的让利行为，保证房企算账的利润空间。
总结起来就是，产城融合要继续，职住平衡要升级，适当降低产业占比，让利企业，实现更优的城市更新改造。
中鼎珺合府 @细鹏 摄
让利不断，ZF支持旧改
回顾2022年过去的8个月，我们会发现一个规律：
在防止大拆大建的“刹车”背景下，其实ZF一直在行动，试图维持旧改市场该有的频率。
2022年1月， 广州市召开第十六届人民代表大会第一次会议， 提出采用微改造方式，推进100+个老旧小区改造。
知识城 @细鹏 摄
2022年5月， 黄埔紧急优化了 第一批31个 旧改项目的调整措施和近期工作目标。
2022年6月，广州市召开了第三次城领会，再次过会2022年度旧改计划项目，共计200+个，一半是旧村，一半是旧厂和微改造。
沙河顶 @细鹏 摄
2022年6月，暂停9个月的黄埔区城领会 召开 ，通过 黄埔文冲以东和墩头基两个城市更新项目的实施方案。
2022年7月， 广州市城市更新项目年度计划已经依申请公开， 旧村＋旧城＋旧厂共计224个。
2022年8月，黄埔一口气挂出双沙、文冲以东、刘村洋城岗、汤村五福堂社，共计4个旧村改造项目实施方案（片区策划）的公示。
拯救老黄埔的，还是“拆”字
不仅如此，在这期间还传出，新的方案中指导砍量、优化专项费等方式降低项目的改造成本...
一路看下来，你可以认为旧改市场依旧是不温不火，还在底部摸爬滚打。
但是不能否认，确实一切都在向着好的方向发展。
2022年已经过去近3/4，从年初至今出台的政策，都是利好类的大方向，接下来市场应该还会有更多的利好性政策。
原因很简单，市场信心需要利好来修复，经济基本面需要利好来稳住，城市更新项目，也需要利好来一个个重启，然后加速。
对于楼市来说，旧改重启，意味着楼市发动机，重新启动，催生购买力和需求。
棠溪村 @细鹏 摄
不过有一点，始终要记住：
我们离那个波涛汹涌的疯狂时代，越来越远，未来要习惯温和的“慢”速度。
对此，你怎么看？欢迎留言。
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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