很多行业做久了都会积淀一些约定俗成的惯例，虽然了无新意，却又是年年心意。2022年转眼就进入秋收季节，在地产商的记事本中，“金九银十”又被排上了工作日程。
今年是房地产业冷火秋烟的一年。自从楼市步入漫漫熊途，有关行业调整周期，反转趋势的文章铺天盖地，时间到点的预测几乎都是以打脸收场。在这个了无新意的“金九银十”季节，最终市场带给我们的会否有一丝新意呢？
市场端：8月的全国房地产秋意浓浓
今年上下半年之交，全国房地产一改前几个月的单边下跌，演绎过山车行情。6月房地产成交数据大幅反弹，让人有苦尽甘来的喜悦。7月市场瞬间变脸，受蔓延全国的停贷潮拖累，市场销售再次跌入谷底。 刚刚过去的8月份，全国房地产没有6、7月大起大落的表现，但依然缺乏热度，丝毫感受不到市场大反攻、大决战前的气氛。
回头看7月的房地产成绩，2022年7月全国商品房销售面积9255万㎡，环比6月减少近50%。7月，全国30大中城市的商品房成交面积同比下滑33.73%，其中一线城市下降5.73%，二线城市下降36.85%，三线城市下降 43.92%。由于意外风波导致6月的楼市回暖势头在7月被中断。8月的市场表现就是判断楼市回升行情能否持续的关键。
据CRIC数据，2022年1-8月，全国百强房企累计全口径商品住房销售额4.68万亿元，较2021年同期下滑47.6%，8月单月，百强房企全口径商品住房销售额5190亿元，较2021年同期下滑32.7%，较7月同比数据略有收窄。总体来说，房地产行业延续了7月的颓势。
8月1日-31日，华西证券跟踪的全国58个重点城市一手房成交202201套，同比增速-30%，环比增速-2.5%；成交面积2103.1万㎡，同比增速-26.3%，环比增速-6.5%。8月全国重点城市新房销售延续7月的弱势，但同/环比降幅明显收窄。9月1日，重点城市一手房成交6320套，同比增速-46.3%，环比增速9.5%；成交面积63.3万㎡，同比增速-49.8%，环比增速-15.8%。 9月开局日新房销售套数环比转正，销售面积环比继续下降。总体上市场成交延续惯性走势，未见爆发迹象。
全国新房销售弱势依旧，前端的土地市场情况也未见好转迹象。截至8月28日，全国300城经营性土地8月总成交建筑面积7938万㎡，环比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。成交总价上，8月土地成交总金额1872亿元，同环比分别下降35%和56%。2022年迄今各月，300城土拍市场月度成交以6月为高点向两边下滑。8月成交不理想除了集中供地城市，入市土地较少外，与开发商的拿地热情仍然低迷有关。
中指研究院报道：2022年8月，百城新建住宅平均价格为16203元/㎡，环比下跌0.01%，跌幅与7月持平；同比上涨0.32%，涨幅较7月收窄0.20个百分点。百城二手住宅平均价格为15991元/㎡，环比下跌0.13%，跌幅较7月扩大0.04个百分点；同比止涨转跌，跌幅为0.12%。
8月百城新建住宅价格环比下跌城市数量达69个，较7月增加22个，是自2020年2月以来的最高点。8月新增下跌城市主要是基本面较差的三四线城市，部分热点一二线城市新房价格环比仍上涨，因此百城整体新房价格环比跌幅没有进一步扩大。二手住宅方面，价格环比下跌的城市共74个，较7月增加5个，数量为两年来最高点。
由于7、8月都是传统的房地产销售淡季，8月的成绩单按历史惯例是正常的。但基于今年一波三折的特殊行情，上半年的煎熬换来了6月房地产销售的强势回暖，当市场信心大振时，7月因系统性风波导致反弹中止。8月份的平淡表现似乎证明，6月份的亮眼成绩可能是上半年压抑需求的集中爆发。8月房地产市场延续7月的格局，并稍有走强。 今年下半年全国房地产又回到弱势修复的传统走向中，尚不具备反转的条件。
需求端：知否，知否，仍是绿肥红瘦
众知周知，中国房地产是典型的政策市。如仅从短期来看，房地产能否走强，楼市何时回暖其实就在政府的一句话。
下半年，政策面对房地产的关注度上升，扶持力度明显加大。最近一个月政府连续密集出台了一系列房地产宽松措施。但久经风雨的地产老江湖们似乎仍嫌不过瘾。历次救市中扭转乾坤的手段，像类似2008年四万亿，2014年棚改货币补偿的核弹级政策并未出现。 取而代之“保交楼、稳民生”的托底保障。
在政策力度上没有惊喜，调控政策数量上也在减弱。8月全国各地推出房地产调控政策75条，宽松政策54条，中性政策11条，紧缩政策10条。相比5、6月的调控政策高峰，7、8月房地产调控节奏进一步趋缓。
在“房住不炒”的长期国策下，即便遭遇今年困难的房地产年景，管理层也没动过大放水的救市念头。在今年剩余时间，除非国内外出现极端性系统风险，房地产宽松政策基本上就是现在的力度和频率。指望国家出救市王炸措施的想法可以打消。
今年全国房地产在各种政策利好用尽的情况下仍然上升乏力，与居民的收入预期和消费信心急剧下挫有关。
全国消费信心指数在2022年以前都在100以上，今年的消费信心指数断崖式下跌到90以下。直至今年7月份，消费者信心指数仍保持低位横盘，看不到反转可能。消费欲望的低迷就意味着社会投资的停滞和购房计划的冻结。
根据诸葛找房市场购房情绪指数统计，8月份全国各等级城市市场情绪仍徘徊于观望区间，除了 一线城市市场情绪有触底回升 的迹象， 二三四线城市还处在观望区间 的长期底部，全国楼市仍呈现分化的 “绿肥红瘦” 形态。 平直的走势意味着9、10月市场情绪突然翘升的可能性不大。从宏观经济和政策动向判断，四季度消费者信心有大幅逆升的可能性也不大。
在需求端上，今年剩下时间大概率延续上半年的惯性走势，并有缓慢上升的可能，市场购买力突然爆棚的神迹几乎难以指望。
中国楼市将按城市能级，形成等级分化的金九银十行情
由于前二十多年的中国房地产是全国性的顺风顺水的大牛市，地产业形成了一些固化思维。从这次房地产深幅调整中，市场面和政策面的动向看，很多理念到了大破大立的时刻。
往年“金九银十”全国各地成交旺盛，价格普涨的全线飘红景象，今后可能不会再有。代之以各等级城市有涨有跌，苦乐不均的分化差别行情。这种现象自市场下行期开始就已出现，持续一年的弱势行情，等级城市两极化的销量和价格已显露无遗。
（数据来源：中指研究院）
2022年8月份，除一线及五线城市外，其余各线城市价格指数均出现环比下滑。其中，三线城市下跌幅度最高，达到-1.04%，新一线、四线城市下跌幅度超过-0.8%，分别为-0.86%、-0.85%。涨幅最大为一线城市，涨幅为2.29%。
未来区域城市的开发前景，从全国百强房企投资金额分布情况可以看出端倪。房地产高周转期，大房企全国扩张，四处抢地的激进战略已经被稳健收缩的投资行为所代替。今年1-8月，百强房企投资额83%集中在集中供地的22城，非22城只占17%。一二线城市占大房企业投资额的87%，三四线城市比例只有13%。百强房企在长三角的投资就占一半比例，而广大中西部地区只占13%。
中国未来的房地产格局将形成高度分化的组团和板块，不同区域和等级城市间，开发商实力、商品房品质、价格和客户层次、购买力将有极大的差别。这些长期性新趋势变化在房地产调整期加快了进化速度，在今年体现得尤为明显，也会给传统的“金九银十”镀上一层新意。
今年只剩下不到4个月时间，很多的政策预期已经成为明牌，想象空间越来越小。由于中国三四线及以下城市本来就不存在严格调控空间，该宽松的政策都已释放完毕。 真正有松动可能的反而是限制严格的一二线城市。 即使未来市场端和政策端有什么异动，也会是一二线城市领头吃肉，三四线城市跟风喝汤的格局，无改中国房地产等级城市强者恒强的趋势。今年的“金九银十”，似乎了无新意，但行业敏感者定能从中发现新意。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
