曾经主打刚需的黄埔，如今发生了些许微妙的变化。
大户型，大平层，叠墅产品开始扎堆入市，不仅仅在网红盘诸多的老黄埔板块出现，还扩散到了黄陂、知识城、长岭居等北边板块，遍地开花，打起了改善的牌。
楼市进入“冷静”期，黄埔刚需产品真心卖不动了，改善似乎还有一些生机，开发商寻思要不换个思路？
同时，也有不少改善型买家，也萌生了置换到知识城等区域的念头。
网友微信聊天截图
看来，大家眼中的黄埔，需要对它重新认识。
关键在于，黄埔选择转型走改善路线，是不是真的有人愿意买单？
多板块走改善路线，热闹了！
黄埔刮起的改善风，其影响力的覆盖范围，到底能有多广？
为此，八弟将黄埔在售的新盘数了一下，各热门板块基本都有楼盘在卖大面积户型，都有哪些楼盘，八弟已经统计好了。
14盘分据黄陂、科学城、长岭居、知识城等板块，都有一个共性——主打大户型。有小面积户型的，基本都是之前剩下来不多的尾货，这么多开发商开始抢占改善市场，不得不说，热闹了！
这批改善大军中，老盘推新货占了一部分。黄陂的广府壹号、翔龙天汇，科学城的大壮名城、品秀星樾，还有长岭居的五矿壹云台、中冶逸景台，就是因为小户型卖得不理想，才将大面积户型放出来，试图挽回一波销量。
比如大壮名城，将A11栋楼王的256㎡大平层推了出来，在黄埔区的在售新房产品里面，已经是最大面积段的了。目前吹风8万/平，妥妥的2000万入手科学城。说实话，很考验买家的实力。 （这已经不是改善的范畴了，愿意买的都是真爱......）
同时，还有不少新盘在近期接连开放售楼部，对外接客。
比如黄陂地王——振业天成。
7月底首次入市，振业天成就主推建面约105-165㎡的四房户型，纯改善型产品。如果参考周边楼盘接近5万/㎡的价格，那四开间朝南的165㎡户型，也要达到800万的门槛了。
振业天成165㎡户型图
与基本同期入市的三限项目花语天宸，估计会形成很大竞争，不仅地段差不多，连户型面积段也是相差无异。
中铁建·信达·花语天宸168㎡户型图
值得关注的是知识城板块，越秀·居山涧、龙狮·璟珑府、知识城·悦辰壹号、德信·山与墅四大新盘鼎立，清一色的大面积户型，还冒出两个别墅产品，有点料，局面也有点卷。
拿越秀·居山涧来说，首开组团的楼层都不高，7-10层高，7层的为叠墅 （上、中、下叠） ，叠墅主打面积175㎡、155㎡，这一类叠墅最明显优势是，赠送面积多。
而10层高的为大平层，主要是140㎡、190㎡户型，一梯一户，大开间，住起来很舒服，就是有点贵，吹风价去到了6万+/㎡。
越秀·居山涧140㎡户型
可以看出，越秀·居山涧压根就不是为刚需而来的。
不过，知识城搞这么多大面积的改善型产品，还需要面临一个很现实的问题，面积过大，总价也会随之抬高，兼之地段等各种因素影响，能不能卖的动，是很大的问题。
为什么要扎堆搞改善盘？
为什么黄埔抛弃刚需，开始卖大面积了？
八弟觉得有三点原因， 一是刚需乏力，现在年轻人失业率那么高。相比较于刚需的观望和犹豫，卖一买一的置换客成了当下抢手的客群。
昨天，国家统计局发布的最新数据，7月份16-24岁青年失业率升至19.9%，创下纪录新高点，除了毕业即失业之外，企业裁员也是导致观望情绪严重的原因之一。
刚需表现乏力，直接影响楼市的数据，呈现出大面积改善盘源占比大涨。
一方面，刚需客户口袋无粮，市场购买力远不及过去几年，从而导致刚需盘源成交受阻；另一方面，上半年广州信贷环境明显宽松，首套房贷款利率基本为近几年以来最低位，放款周期也有明显缩短，在这样的情况下，大面积成交占比明显增加。
二是黄埔在售的新房价格不低，刚需客能选择的产品比较少。
在这张表中可以看到，黄埔房价触及5.5-6万的项目有好几个，买入100㎡的刚需改善户型，随随便便总价都要在600万以上。
如果取中位数来看的话，黄埔的新房均价在4万左右，套均总价主要集中在350-450万这个区间，这就意味着，首付要拿出100万-130万，这个预算对于刚需客来说，确实比较困难。
若站在刚需能选的板块来看，单价在2万出头，总价260万以内的楼盘，黄埔仅有3个，其中一个是黄埔新城，位于黄埔增城交接的南岗地铁站附近，另外两个盘都在知识城，镇龙地铁站上盖的星汇城TOD，以及14号线的地铁盘时代印记。
三是黄埔的次新房较多，二手在价格上抢占了刚需市场，倒逼新房在户型上改善。
这一点，在今年内卷的黄埔二手可以窥见端倪，自二手房指导价出台至今整整一年时间，黄埔的二手盘和次新盘呈现暴跌的趋势，价格一降再降，多盘出现了挤泡沫的情况。
科学城板块二手标杆楼盘万科东荟城，大部分挂牌房源都在降价了，挂牌价降了5、60万；长岭居一年不到的时间，成交价从3.5万跌到2万出头，跌了1万+/㎡。
每平跌5千是什么概念？如果卖一套100㎡的房子，价格降了5、60万，像长岭居某楼盘，每平米跌1万多，业主今年卖房会比去年卖房少挣了100多万。
但东荟城即便是降价出货，房东也希望尽快脱手早点置换，目前，东荟城的成交均价在4万/㎡，价格略低于附近在售新盘，品秀星樾的价格。
再比如，万科金色梦想，去年成交单价曾达到了4.3万，今年回落到了3.4万，这个价格，完全吊打周边的在售新盘时代天韵的价格。
二手业主的价格战打得火热，重伤的确实是黄埔的开发商。
新房想要抢占刚需市场着实不易，种种原因累觉不爱，最终只能把眼光瞄准这些卖一买一的置换客。
结 论
这几年，在黄埔做旧改的开发商，不约而同地把楼往天上盖。
40-50层的楼盘比比皆是，目前几个在售的旧改新盘，“城市密光”、“保利密兰”、“大壮密城”，容积率基本接近5.0。
超高层、高容积率的结果就是，视线、采光、通风、楼距、日照、私密性等等都会受到影响，最终影响的是整体的居住舒适度。
而现阶段的黄埔，根本不缺市场关注度和认可度，大把的购买力把目光看向东部，从留人的角度来讲，提升区域住宅品质，改善人居环境是黄埔现在必须要做的。
按理说，改善族是愿意舍弃一些距离和生活便利程度，可以不近地铁站，但势必要住得舒服。黄埔的多数改善盘就是处于这种情况，地铁不便，但胜在个个楼盘都是山景景观好。
可摆在开发商面前的难题是，改善族基本都处于卖一买一阶段，如今的市场行情，二手房的出售周期拉长，挂牌一年半载才成交，是常态，置换的买家等得是钱。
所以，黄埔一下子扎堆冒出这么多改善盘，哪有那么多置换客够你们消化的？也不会那么集中，未来抢客恐怕是够呛的。
