作者：陈泽旋
在越秀房托收入增长的情况下，汇率却玩了一个亏损的数字游戏。
2022年上半年，越秀房托实现的总经营收入为9.44亿元，同比增长7%；实现物业收入金额约6.88亿元，同比增长7.6%；而除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损则同比大增282.5%至5.21亿元。
“上半年人民币跟美元、港币之间的（汇率）波动比较大，贬值了，的确对我们融资性的借款产生了影响，因为我们还是外币（负债）比较多，毕竟是海外的上市公司，分派都必须要港币，但收的租金是人民币，资产和负债跟实际的资金用途有这样的不对称”，业绩发布会上，越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良解释出现亏损的原因。
时代财经了解到，越秀房托的总借款为195亿元，包括78%的港元借款、14%的美元和8%的人民币借款。2022年上半年，人民币兑港元及美元汇率下降，越秀房托在港元银行贷款及港元、美元有担保票据方面产生的汇兑亏损将近7.8亿元；而去年同期，汇率上升带来了1.34亿元的汇兑收益。
“这是浮亏浮盈，没有实质的现金流的支出，因为我们债务还没到期，所以不影响我们的分派”，林德良表示。今年，越秀房托的中期分派总额同比增长0.8%至3.43亿元，但每个基金单位分派0.0734元，同比减少28.4%。
2022上半年，越秀房托实现9.44亿元的总经营收入，由九项物业组合所贡献，其中，白马大厦约占6.7%、财富广场约占3.7%、城建大厦约占3.5%、维多利广场约占3.4%、国金中心约占45.9%、越秀大厦约占5.5%、武汉物业约占7.2%、杭州维多利约占1.8%、越秀金融大厦约占22.3%。
越秀金融大厦是2021年12月才完成收购的物业，为2022年上半年带来将近2.1亿元的经营收入，若刨除越秀金融大厦，其余8项物业实现的经营收入合计7.34亿元，同比减少16.8%，主要由经济下行和疫情多点散发造成的影响。
虽越秀房托的物业组合业态包括写字楼、商场、酒店、公寓和泊车位等，但写字楼为业绩做了最大贡献。2022年上半年，9项物业的估值为424亿元，与2021年同期相比基本保持不变，估值按业态划分，写字楼占比为66%、专业市场为12%、零售为10%，而酒店及公寓为11%。
“写字楼产品相对比较稳定，是越秀房托的压舱石”，而由于9项物业中，位于广州CBD珠江新城核心位置的国金中心和越秀金融大厦地段最佳、经营表现最优且收入贡献最大，被林德良称为“重大的压舱石”。
时代财经了解到，由于越秀金融大厦的加入，2022年上半年越秀房托写字楼业态收入达6.38亿元，较2021年同期增长37.1%，较2019年中期（疫情爆发前）增长41%。其中，国金中心写字楼部分的经营收入为2.34亿元，越秀金融大厦为2.1亿元。
在业绩会上，管理层表示“通过不断注入写字楼项目，为基金带来新的增长动力”。不过，林德良透露，今年将不会有具体的收购安排和计划，“还是注重整个经营的提升，稳经营、降成本、保评级是我们的主题词”。
至于下半年的市场情况，林德良预判“如果没有疫情的影响，无论是酒店，还是我们可以看到的数据，应该可以恢复到2019年的水平”。
