从疫情管控放开之后，房地产市场并没有产生多大的变化，和人们的预期有很大的出入。即便是地方政府“因城施策”给予的利好政策相叠加，房地产企业使出浑身解数也没有改变房地产“四面楚歌”的现状。不管是房贷利率下调至3.8%，还是“疫情3年，房价涨回来只用了一周“的宣传造势，房地产市场只是掀起了一点涟漪，很快就归于平静。市场持续的低迷状况没有明显的改观，人们不敢轻易买房，房企销售回款困难，资金链紧张的问题难以得到缓解，不再扩张买地，地方政府失去主要财政收入来源之一，地方财政赤字情况日益严重，城市发展的进程放缓的同时，也引发一系列连锁反应。城市整体经济环境差，又直接影响到人们的就业和收入，人们收入水平下降，进而买不起房。一旦陷入这种极不正常的恶性循环中，很难在短时间内挣脱。
房地产行业链条长、涉及面广，在特定的时期助推了城市化进程的发展。不过，也正是因为野蛮生长之下，衍生出了诸多问题和弊端。随着时间的推移和市场环境的变化，房地产传统发展模式的内在脆弱性彻底暴露，突然间画风急转，一系列问题接踵而至。短时间内，房地产市场哀嚎遍野，一地鸡毛。整个房地产业乱成了一锅粥，买过房的人，面临着延期交房、降标减配、烂尾等风险。没有买房的人期盼房价一再下降，到处充斥着唱衰房地产的言论。多套房持有者纷纷低价抛售房产逃离楼市。还有房地产企业盲目扩张，资金链紧张或断裂成了常态化。因为房地产相关的问题投诉、维权事件的发生率暴增，甚至一度引发“全国性的强制停贷潮”。房子持续贬值，多年累积的财富面临“缩水”的问题，断供所导致的法拍房数量激增。
在这样的背景下，房地产已经成了摆在所有人面前的一道难题！众所周知，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均套数已经达到了1.5套，拥有两套及以上住房的家庭更是达到了41%。而我国城镇居民家庭负债参与率极高，为56.5%，其中房贷占据75.9％。也就是说，大部分家庭70%以上的财富就是房产，家庭积蓄和居民财富都被房地产掏空，一套房子改变了太多人的生活方式和状态。如果任由房地产情况恶化下去，可想而知，多少的家庭会受到严重影响。特别是广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。掏空了6个钱包，房贷透支了未来二三十年的预期收入，这些家庭基本上没有任何抵御风险的能力。所以，不管从哪个角度出发，房地产都不能倒下，可是又需要将其中潜在的巨大风险降低，这也只能通过“因城施策”调控来实现。
纵观以往的房地产发展历程，也有过下行的阶段，但是，每次通过刺激就会反弹回升。这是基于供需关系正常的情况下，才能快速发挥作用。不过，此次房地产市场的持续下行，各种刺激并没有起到多大的作用。这是因为整个环境已经发生改变的缘故，首先，房价已经上涨到了颇高的水平，产生了泡沫，买一套房子动辄就要几百万元，普通家庭很难承受。曹德旺就曾经说过，现在的房子是需要卖给有钱人的，可是有钱人并不缺房子住，这就是为什么房子卖不掉的主要因素之一。再者，现在的人们并不缺房子住，并且该买房的基本上也都买过了。从人口增长的趋势上来看，新出生人口逐年减少，我国步入人口负增长时代，老龄化状况加重，人口红利也在不断消失。人口减少势必会造成内需不足，房地产库存量在攀升，交易量却在减少。
房地产还存在区域发展不均衡的现象，诚如上述所讲，房地产市场供需关系已经发生变化，从卖方市场变成买方市场。随着城市化进程的发展，城市之间的差距越来越大，即便是一个城市也同样存在区域之间的差异，这也反映出房地产发展与当地的经济发展阶段相匹配的规律。不管是供大于求的趋势，还是有效供给被吞噬或短缺。各个城市和地方有存在不同程度的问题，而且还呈现出供求失衡现象日益严重的趋势。简单的来讲，就是房地产存在结构性供需矛盾，有的城市虹吸效应被无限放大，房价还在一路上涨中，也有的城市人口净流出状况严重，房地产遭遇滑铁卢，房价更是被“腰斩”“膝斩”。最具有代表性的城市就是“鹤岗”，而且“鹤岗化”也正在蔓延中。同一个城市，有的家庭几套房子，也有的家庭至今买不起房子。
不管是那种现状，这些都是发展失衡，资源错配的表现，都是不利于城市发展的表现。在诸多因素影响之下，房地产市场情况不明朗之前，即便是刚性需求也不会轻易买房上车，人们又恢复了爱存钱的本性。据有关数据显示，2022年，银行就新增了15万亿的存款。可是房地产销售额度全年减少了近5万亿元，所以，就有专家呼吁大家拿出三分之一的存款投入到房地产市场中，房地产就能复苏回暖。此言论在一段时间内，广泛引发热议。就拿最近的2023年春节期间楼市的表现来说，新建商品房销售更是创下近五年春节前后成交量的历史新低，较2019-2022年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。从整体楼市的表现上来看，不仅没有预期中的销售热潮，同比往年成交数据下跌幅度还不小。
结合以上种种情况来看，说房地产市场现在是“四面楚歌”并不为过。而且无形之中形成了一种微妙的平衡，房地产企业在等，等政策扶持；政府也在等，等经济复苏；购房者更在等，等房价再降。实际上，要稳住房地产业的经营发展，关键还是取决于房地产企业自身的抗风险能力。仅依赖外部因素而忽略自身的调整是不可取的，虽然相关政策在金融端予以宽松和扶持，如果一味的“输血”而不是“造血”，总有支撑不住的时刻。现阶段房地产发展已经进入后周期，房子金融属性减弱，投机性需求渐次离场，购房预期有所提升。房地产市场从量变到质变，人们所追求的不再是“虚无缥缈”的幻想，而是需要物有所值的产品。所以，房地产市场已经不可能还回到“全民炒房”的时代。
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