多城三批次供地优质土地大增，京沪稀缺宅地竞拍激烈。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
进入9月份，重点城市第三批次集中土拍密集开拍，再加上进行第二轮土拍的郑州、沈阳及长春，月内将有13个城市进行集中土拍。为了提振土地市场热度，保障土地顺利成交，包括北京、上海在内的不少城市第三轮集中供地大幅提升了优质用地的占比。在此影响下，本月成交地价创下年内新高，超过4400元/平方米。不过，土拍热度并未一同走高，因城市冷热分化趋势凸显，溢价率环比微降，土地流拍现象也在供地量上涨的影响下有所增加。
核心要点
供求：月内一二线多城举办集中土拍，平均楼板价创近一年新高
热度：土拍冷热分化下溢价率小幅回落，流拍率连续三月走高
重点地块：多城三批次供地优质土地大增，京沪稀缺宅地竞拍激烈
后市展望
四季度土拍热度将会延续低位，城市、地块分化趋势更加显著
2022年9月，多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看，不管是北京、上海，还是武汉、青岛，冷热分化均成为各城土拍的普遍特征，周边库存压力低、流速快的价值板块受到房企青睐，素质相对一般或周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍 。
由此可见，在盈利空间普遍上升的背景下，房企拿地更加看重项目的销售预期。而当前楼市下行压力仍旧偏大，市场投资信心也较为低迷，受此影响，预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。与此同时，因多数城市集中供地变为四批次，下一季度城市土拍撞期的可能性更高，由此会导致城市之间甚至地块之间的土拍热度分化也更加显著 。
01
供求
多地发布第三轮集中供地公告 平均楼板价回落至年内低点
土地供应方面，重点城市第三轮集中供地公告继续发布，无锡更是在月内率先发布了第四轮土拍公告，9月份土地市场供应量亦保持在年内高位。CRIC统计数据显示，全国市场经营性土地供应总建筑面积为1.7亿平方米，环比下降8%，同比减少32%。重点城市集中供地方面，广州、福州、宁波、南京、天津、成都等城市均在月内发布了第三批次集中供地公告，其中广州第三批计划出让土地20幅，起拍总价538.6亿元，幅数和金额均创下年内新高。值得一提的是，无锡于月内率先发布了第四轮土拍公告，计划出让13宗地，合计建筑面积150万平方米。
土地成交方面，截至9月27日，全国300城经营性土地9月总成交建筑面积为9480万平方米，考虑到至截稿时一二线城市还有约1000万平方米集中供地待拍，预计9月全月成交建筑面积会较8月份略有上升，同比来看降幅约为4成左右；成交幅数1879幅，环比减少12%，同比减少41%；成交总价方面，本月土地成交总金额4215亿元，环比增加58%，同比减少33%。因月内一二线城市集中土拍增加，上海更是在第三轮土拍中达成了超千亿的土拍金额，土地成交均价由此推升至4446元/平方米，创下近一年以来新高。
02
热度
土拍冷热分化下溢价率小幅回落 流拍率连续三月走高
市场热度方面。重点城市中有13市在月内进行集中土拍，至截稿时北京、上海、杭州、合肥、武汉等城市已完成土拍，在一二线城市土拍增多的情况下，9月平均溢价率3.58%，依旧较上月出现了小幅下滑。对比来看，北京、上海两个一线城市土拍热度均得以保持，其中上海核心优质地块仍引来了多家企业关注，本轮土拍共有8幅地块触及中止价，3幅溢价成交。但分区域来看，城市内土拍热度进一步分化，溢价成交地块主要还是集中在徐汇、闵行、宝山、普陀等传统市区，绝大多数远郊地块和运营难度较大的商住地块依旧底价成交，导致上海本轮土拍溢价率较第二轮下降2个百分点至2.3%。二线城市方面亦表现类似，杭州、青岛、合肥及武汉本轮溢价率均较上一轮有所回落。三四线方面，大多数城市土拍也均为底价成交，仅湖州、金华、淮安等少数长三角城市土拍保持了一定热度，月内平均溢价率超过了10%。
流拍率方面也在延续上升。和上月相比，重点监测城市的土地流拍率上升至15.6%，环比增加了0.3个百分点，连续三月走高。本月流拍率的持续走高，一方面是由于三四线城市流拍的持续，盐城、湛江、韶关、南通等市均出现了多宗地块流拍，另一方面也是由于二线城市各自市内土拍热度的进一步分化，以合肥为例，虽然本轮土拍进一步增加了项目利润空间，并允许企业“0保证金”参拍以降低资金压力，但各板块之间的热度却进一步分化，土地流拍率也较第二轮上升8个百分点至25%，与进入竞品质阶段的地块占比相当。结合本轮合肥流拍土地的共性特征来看，多为出让附加条件较多，保障配建或商业比例较高的复合属性地块，在企业对于项目利润空间和周转速度愈加敏感的当下，此类地块自是更难实现顺利出让。
03
重点 地块
多城三批次供地优质土地大增 京沪稀缺宅地竞拍激烈
2022年9月，迎来重点城市第三批次集中土拍，月内包括上海、北京、杭州在内的多个一二线城市完成了第三轮集中土拍。从供地结构来看，在楼市销售下行压力仍未得到缓解的影响下，这些城市三批次供地质量大幅提升，供地主力明显更加偏向置业热度较高的中心城区，比如上海三批次供地传统城区的土地幅数达到7幅，静安、徐汇、普陀等均有优质地块推出。因此，本月成交总价榜和单价榜的入榜门槛均较上月大幅攀升。
从土拍表现来看，大部分城市的三拍热度均不及上一轮，但核心区域的优质宅地仍然受到了多家房企的竞逐。如单价榜中入榜的10宗地为例，除了配建较高的浦东杨思社区地块及出让条件较为严苛的中兴社区地块外，其余8幅地全部溢价成交，其中徐汇龙华、闵行古美、丰台造甲村、海淀西北旺等多宗地块均触及地价上限成交，房企竞拍积极性较高。
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