原创：樱桃团队
来源：樱桃大房子
文章已获授权 （本文不代表金融五道口立场）
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悲观者眼里，谈起房地产，总是离不开泡沫二字。
那到底我们国家的楼市泡沫有多高？全国来看哪里的泡沫最高呢？
恰好易居研究院最近发布了一份全球房价泡沫的报告，报告选取了全球80个主要国家。
通过分析各国中心城市售租比，各国房贷收入比，各国非中心城市售租比，各国房价收入比，三个值加权来计算出房价泡沫值 。
首先我觉得大家要清楚，不仅仅是我们国家， 全球的房价都在涨，欧洲美国涨了这么多年，还在一路往上。
前些年连一直控制的比较好的德国房价也涨起来了。德国新加坡一直是房价控制得好的唯二国家，现在只剩新加坡了。
说回这个报告吧，截止到2021年末，全球平均的房价泡沫值为14.4%， 自从2017年之后就开始每年都在创新高。
在2020年疫情爆发后，全球主要国家为应对危机纷纷货币大放水，导致全球房地产价格泡沫飙升，尤其是韩国阿根廷这些国家，用暴涨形容不为过。
而我们国家在全球又是什么水平呢？
在全球80个主要国家中，用这个指标，我们排名第七，甚至比美国的20.5%还要高出4个百分点。
再横向对比一下， 我们国家的房地产泡沫远远高于全球、亚洲地区和新兴经济体的平均值。
这么看来，我们国家的房价泡沫是真的一点都不容小觑。
但说实在的，我认为这样的对比意义并不大，首先不说这个值本身能否说明泡沫，因为泡沫其实是算不出来的，另外，主要还有两个原因。
第一，西方发达国家很早就完成了原始积累了，而他们的第一桶金是通过殖民掠夺回来的；又或者有些国家家里就有矿，不愁吃喝，比如澳大利亚和加拿大这样。
这些国家对土地财政依赖度没这么高，或者说压根不需要通过土地财政去获得资金来进行城镇化发展。
但一穷二白的我们，无路可走，只能通过房地产拉动经济 。
第二，每个国家的发展周期，发展轨迹不一样。
中国目前还是处于工业化发展的快速时期，城镇化的脚步仍然往上，经济增长仍然比发达国家快，这决定了我们房价上涨预期比发达国家更高。
因为与西方的后工业化时代不一样，西方早就不需要通过大规模城市开发建设来拉动经济，他们的城市基建有的在一战二战之前就已经建好了。
就比如当年欧洲修建的下水道，现在也还在用。
其实在过去的历史上，发达国家对于基建房地产的投资一点都不比我们少。
上世纪30年代的美国经济危机，后来使出罗斯福新政和凯恩斯主义， 说到底也是拉基建，通过天量的公共工程投资带动其上下游行业发展。
田纳西河水利工程就是其中一项，最后不仅建成了大型的水电站，还有完整的航运系统； 另外以工代赈，也是通过建设公路机场等基建来拉动就业。
这样巨大的投资下，土地的价值就会越高，房价也在应声上涨。
只是美国很精明，当时利用了货币贬值消化了房价上涨带来的泡沫。（1934年通过了《白银收购法案》以此来促进美元大幅贬值。）
当债务高的时候，用通胀来稀释债务和泡沫，几乎是全球采用的通用方法，唯一受伤害的是没有拥有资产的普通人。
美国如此，欧洲如此，我们估计差不了太多。
其实房价泡沫真的不可怕，关键是能否消化掉这些泡沫。
2
这些年，我们不断地在「 生产泡沫和消化泡沫 」中前进。
房价涨了一点就调控一下挤一挤，或者再来一把去杠杠，房价熄火了再松一松，房价又反弹一点，如此循环。
在2015年之前，中国的房价泡沫一直都控制得比较好。
房价在上涨的同时，经济也在快速发展，大家的收入翻倍，加上通胀， 房价泡沫也就消化掉了。
但是2015年之后，很明显，房价泡沫增长速度加快，2015年-2016年间，从-6.3%猛增至3%，差不多10% 的增幅。
2016年的楼市狂潮，相信很多人还历历在目，当时全国上至一线城市，下至18县的犄角旮旯，房价都在疯了似的上涨。
收入、经济发展、通胀都有点追不上房价了。
从此以后，房地产的泡沫就开始逐渐形成，每年增加，每年都在创新高。
这一点从中国居民的杠杆率也能佐证，中国居民杠杆率快速增长也是从2015年后开始的。
疫情后的放大水，杠杆率直接拉爆，上图可以明显看到2020年二季度后杠杆率飙升。
所以去年才会下狠心去打压房地产，希望泡沫可以缩小一点（只是没想到出手狠了点）。
今年市场已经在消化泡沫了，中国的居民杠杆率开始回调，2020年和2021年居民杠杆率都维持稳定。
今年一季度的杠杆率已经开始回调了，全年大概率也是回调的趋势。
3
中国那么大，每个地方的情况都不一样。
很多人的惯性思维会认为，房价高的地方泡沫就一定大，但其实现实情况并非如此。
易居的报告并没有分析全国具体情况。 但其实我们也可以从过往的数据中窥探一二。
近日，国家统计局发布了《中国人口普查年鉴-2020》，进一步披露了第七次全国人口普查的详细数据。
截止到2020年，全国共有家庭户4.65亿户。从居住面积来看，平均每户居住面积达到111.18平方米，人均居住面积达到41.76平方米。
下图可以看到， 中国有一半的省市的人均住房面积都超过了全国平均水平。
图片来源：国家统计局网站
人均住房面积最高的地区是 江西 ，达到54.96平方米，也是我国人均面积唯一突破50平的地区。
人均住房面积最小的地区则是 上海，仅32.28平方米。
不过这个表格是全国的情况，包含了城镇和农村。
我们知道，农村有大量宅基地，面积比较大，有的还是空置的，这就造成了我国居民在居住方面结构性不均衡的情况。
所以城市人均住房面积才更好地反映商品房的情况。
根据七普年鉴， 2020年我国城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米，人均居住面积为36.52平方米，比全国是要少些。
不过，地区之间的差异也很大。
在31个省市中，有18个省份的人均住房面积超过全国水平。
排名第一的变成了西藏，人均居住面积52平，湖南、河南、云南、湖北、江苏、青海、陕西、江西都超过40平。
大家发现没，除了江苏、山东、2个东部省份外，其余都来自中西部。
这说明了两点:
第一，中国人口密度从东到西逐渐降低。
第二，中西部地区并不缺房子住。
最后垫底的省份却变成了广东，人均住房面积29平，也是唯一一个低于30平的省份。
另外上海、海南、北京的人均住房面积，都低于35平。
数据不敢说100%准确，但是也能作为参考。
所以，中国房地产泡沫大的地方，根本不在房价高的城市，不在东部人口发达的城市，反而是人口流出的中西部。
这些数据和结论也跟我们一直以来的感觉是相似的。
拥有一二线城市的房子，相对是更健康，更稳健的资产。
其实对比来看，广东珠三角的确也有很多地方的房价不过万，包括江门，肇庆，清远，中山佛山的郊区也有不少七八千的。
但是中西部很多更落后的县城，人口不断流失，房价反而要七八千一平，甚至过万。
这些地方我觉得未来将会是中国房价泡沫最大的地方。
