佳兆业因纾困而转让的项目都已开始陆续入市。 这次是信达地产接手的南沙“悦伴湾”项目，现已更名为“山海合悦”。项目的入市，引起市场的关注为其极低的吹风价，毕竟该项目在拿地之时即为单价“地王”。
吹风价2.9万/㎡，低价入市
据了解，9月3日，山海合悦项目对外开放营销中心，而据销售最新消息，项目预计本月开售， 目前吹风价为2.9-3.1万元/㎡。 与周边楼盘成交价多在3.5万元/平方米相比，3万元出头的售价实属出乎意料。
有业内人士分析道，以楼面价2.27万元/平方米计算， 即使是用吹风价上限3.1万元/平方米来推，土地成本占比高达73%， 最后开发商可以拿到的 利润是非常少的。 若按土地成本一般占六成来算，售价在3.7万元左右会比较合理。
不过对于该项目来说， 利润多少已非首要任务，推进复工复产，回流资金才是王道。 更名为“山海合悦”低价开售，肯定是深思熟虑后的结果。
山海·合悦项目鸟瞰图
项目规划建设6栋26-33层的高层住宅，其中东地块的1-3#楼靠近主干道港前大道南及珠江出海口。本月计划首推西地块4#楼栋，该楼共33层高，两梯六户布局，户型包括83㎡的2+1房、98㎡的3+1房。
另外，目前南沙湾板块内的二手价普遍在2字头，少数能上到3万/㎡。
一手项目则普遍是3字头，有的特价单位，甚至能下探到2.7万/平。
目前，该项目的吹风价相当于一年半前的八折。
国家队进场， 成功盘活南沙这个的地王
2020年11月30日，南沙湾2020NJY-16地块 经过62轮竞拍 最终被佳兆业联合体拿下，成交价为 20.18亿元+12150平米的配建，扣除配建后， 楼面价达到22700元/平米，创下当时南沙最高楼面价纪录， 该楼盘即“悦伴湾”项目。
拿地时的2020年，虽然受疫情影响，但预期中的房地产市场遇冷并未如期到来，高溢价拿地仍是常态。未曾预料“寒潮”还是来了，只是比预期晚了些。
项目示意图
直到2021年4月27日， 该楼面价纪录被建发打破， 2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块折合楼面价23604元/平方米。
而佳兆业悦伴湾地块之所以受到一众房企的争抢，原因之一就是 项目距离珠江口仅几百米，预计高层可远瞰海景。 项目周边教育资源优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。
佳兆业拿了南沙地王之后不久，项目2021年初就已蓄客100多组，按照周边楼盘成交价约3.5万元/平方米计算， 项目货值可达35亿元。
可惜的是，地王从诞生一年后， 佳兆业理财爆雷，深陷债务危机， 其在广州、深圳等多个项目停工烂尾，其中也包括悦伴湾。
债务压顶之下，佳兆业加速处置资产，2021年年底，其将悦伴湾项目开发商广州市卓佳房地产开发有限公司 全部股权卖给了平安信托。
后来，中国信达深圳分公司、深圳华建以及平安信托展开合作。以“内部协同（信达系债权重组及增量投入）+ 外部合作”模式对南沙“悦伴湾”项目进行盘活，即由信达深圳分公司折价收购项目债权，深圳华建提供增量资金借款， 信达地产华南区域公司进场操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费。
悦伴湾项目最终由信达系对项目封闭式管控。 目前工作有序推进，走上正轨。 对于此次接盘南沙“悦伴湾”项目， 信达地产将其誉为“对出险房企进行救助的首个成功落地的项目”。
房地产纾困多管齐下 救企业还是救项目？
在7月“业主停贷”事件发生后，银保监会三次发声回应，此后“保交楼”首次被写入中央政治局会议公告中。这意味着， “保交楼”成为今年房地产工作的重中之重。
“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产纾困手段不断。
据了解，自去年底监管层提及支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目并合理发放房地产开发贷款、并购贷款后， 今年一季度，包括招商蛇口、建发集团、华润置地、五矿地产、碧桂园、美的置业、万科等在内的企业都发布了相应的并购贷融资计划。
4月份，AMC开始登场。当月，据媒体报道，金融监管部门向四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。
此后的每一个月，AMC都有动作，诸如4月份，佳兆业与招商蛇口、长城资产达成战略合作。5月份，中南控股与华融资产等达成合作。6月份，浙江房协与浙商资产达成合作协议。7月份，华融资产与新华联达成合作。8月份，中南控股与江苏资产签署合作框架协议。
截至目前， 已经有包括华融资产、信达资产、东方资产、长城资产在内的四大全国性的AMC以及浙商资产、江苏资产、河南资产、湖北资产等地方性的AMC入场房地产。
值得关注的是，不管哪种纾困手段，入场的“白衣骑士”更倾向于纾困具体项目而非企业本身。在业内人士看来，背后的主要原因是出险企业集团债务规模大、结构复杂，市场化纾困方基于风险考量，更多会从项目入手。
以佳兆业悦伴湾项目为例，为什么可以被盘活？ 在浙商证券看来，该项目坐落于广州南沙湾的核心区域，紧邻珠江，项目周边教育配套优越，医疗、商业等配套齐全，商业价值可观。
克而瑞提供的资料显示，悦伴湾项目整体占地面积3.06万平方米，容积率3.3，可售面积约10万平方米，按其周边同类项目成交均价3.5万元/平方米计算，项目总货值可达35.34亿元。
地方AMC相关负责人表示：“AMC的收益在下降，风险也会同步降下来。AMC作为财务投资人，进入后是要退出的，因此目前更倾向于做一些更保守、更稳定、更安全的项目。”
天风证券分析称，当前市场化纾困对项目质量要求较高，且大部分优质资产可能已经被市场消化，对于更多资不抵债的项目仍面临重组定价、纾困资金的来源和退出问题。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，在纾困的方式上，一是靠外部推动，二是靠内部解决。从外部推动来看，AMC进场、城投公司助力、央企国企接盘，包括成立纾困基金都是重要的方式，这类方式主要侧重于通过外部力量推动问题项目的解决，但在实际操作中，由于考虑到风险因素，往往都是“资大于债”的项目更容易被优先解决。从内部解决来看，主要是推进融资定向支持，从房企内部系统性缓解资金压力，加大现金流保障能力。
如何更好地纾困房地产呢？中指研究院企业事业部研究负责人刘水建议，发挥纾困基金的示范作用和杠杆作用，拉动多方资本共同入市化解风险；对出险项目和出险房企的风险成因加以辨别，对于只是遇到短期流动性问题的对象提供融资便利，加快风险处置速度，对于救助价值低的主体，则以市场化方式推动债务重组。从根本上看还是要市场回暖，建议在政策层面以更大力度支持刚性和改善性需求。
“房地产市场要有购房需求，纾困才有意义。”上述地方AMC相关负责人如是说。
--THE END-- 来源：观点地产网、新京报、信达地产华南区域公司、南沙部落等
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