现在楼市冷吗，有人说冷出天际。
但这么冷的行情之下，却有些蠢蠢欲动的信号。
这段时间，我在悲观情绪之下发现了一些新的信号。
有些城市，在你看不到的时候，正在回暖。
别急着口吐芬芳，一起来看看到底哪些城市在悄悄回暖。
回暖最明显的之一，环京片区。
8月5日，廊坊取消限购，尤其是对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。
在此之前，以燕郊为代表的北三县环京城市，已经陷入冰点5年之久。
燕郊楼市：你知道这5年，我是怎么熬过来的？
这波松绑，让被压抑许久的购买力，一下子蹿了出来。
在放开限购的首个休息日，燕郊新房一日成交265套，价格也出现小幅上涨。
根据克而瑞数据，整个6月份三河市的成交量是212套， 而燕郊8月13日一天的成交，就已经超过了此前三河一整月的成交量。
写稿子之前，我还特地联系了燕郊那边的中介朋友，他和我说，在廊坊放开限购之后， 燕郊片区内每天的二手房成交量在30套左右，新房的成交量则是在10套左右。
再来看一组图片：
这是我们在燕郊的同事发过来的，上个月末某改善项目开盘现场。
这是燕郊板块目前单价最高、品质最好的项目，小面积接近300万，大面积500万。
说实话，价格不便宜，而这密密麻麻的人群，都是涌入燕郊市场的高级购买力。
这个项目不仅没有优惠没有折扣，而且还只是内部选房，就已经出现了上面这种人挤人的情况。
用现场同事的话说，感觉整个燕郊的有钱人，都冲过来买房了。
环京楼市，真的开动了。
而且不是一夜之间，而是从上个月就开始热起来了。
7月11日-7月17日，燕郊二手成交量高达419套，新房成交量近783套。
而燕郊整个6月二手成交不过只有508套，5月成交不过218套。
从7月份的单周成交抵单月成交，到8月的一天成交抵单月成交。
环京市场，真的暖起来了！
其实，我们都明白，环京楼市的回暖，一方面是来源于政策的松动，另一方面则是长达5年的回调，原先的价格泡沫已经被挤压干净。
现在入场燕郊的，更多是有实际需求的自住客，而且还是对居住品质有追求的客户。
这恰恰说明，燕郊是个有刚需市场的城市。
除了北京周边，上海楼市也吹来暖风。
根据公开数据，上海二手房成交量终于在7月份重新站上2万套大关，达到20075套。
上海链家监控数据显示，7月份全市二手房成交套数环比增长28%；成交金额659亿元，环比增长37%。
而且根据冰山指数最新100城房价涨幅分析，8月第4周上海房价为65072元/㎡，环比上涨达1.8%。
你瞅瞅，大魔都还是稳的，楼市一片低迷之时，竟然还能够量价齐涨。
其实，自从疫情告一段落之后，上海的开始各个维度进行放松。
除了适当放松落户门槛之外，更大尺度的动作，莫过于限购政策上的松绑。
8月20日，上海发布新政，松动限购门槛：
临港新区社保满1年就可买一套，所购住房合同网签备案满7后可转让。
自此，上海就成了第一个官宣松绑限购的一线城市。
要知道，先前上海的政策可是非常严格：
外地户籍5年社保的家庭才可购一套房。临港新片区是3年社保可在临港购买一套房，且单身亦可购房。
不仅如此， 黄浦、青浦和徐汇等区域的核验价也在陆续放松中 ，各种松绑政策，持续渗透。
核验价的松动，对于二手市场成交量有着极强的刺激作用。
核验价提高，意味着可从银行贷款到的金额也变多，这相当于直降降低了首付门槛。
比如上海杨浦五角板块的某小区的价格300万的“老公房”，当下的核验价比去年足足高了近1万元/㎡。
去年首套购房者只能按照220万元的涉税评估价来进行贷款，首付3.5成为77万元，再加上实际价格和评估价之间的80万元差价，总计157万元， 首付比例约为实际房价的5.2成。
而现在，可以按约260万元计算贷款，首付为91万元，加上差价40万元，总计131万元， 按此计算首付比例降至4.4成。
前后一对比，足足是26万的首付差额，这笔账，数学再差都能算的过来。
对于刚需购房者来说，这个档口买房上车，确实比较划算。
正如上面所说，环京市场和上海，都在进一步回暖，行情还在弥漫，确实有买房需要的，可以适当看看房了。
相关的楼市政策还在明里暗里进一步松动着，相信上海的楼市很快就能全面回暖，势必也将带动长三角市场，来一波行情的轮动。
上海是长三角的龙头，上海这波回暖会不会带动长三角城市的回暖，当前杭州、苏州、无锡、宁波等城市的楼市行情如何，要不要入手？
看了上面，你是不是觉得只有北京和上海出现了回暖？
还真不是，回暖最猛的，其实是一个强二线， 成都！
最新国家统计局披露的最新70个大中城市新房与二手房数据中，成都新房与二手房价格，环比均领跑全国。
7月份，新房环比上涨1%，同比上涨5.1%。二手房环比上涨1.3%，同比上涨6.7%。
这并非成都第一次领涨。
其实从4月份以来，成都房价一直领涨全国，而在4月份之前的1至3月份，涨幅也是位居全国第二。
意外吧？成都房价已经连续上涨了7个月。
上半年新建住宅成交714万平方米，取代武汉，成为楼市第一城，成为了中国城区新房最大的成交市场。
成都楼市成交量7月份创下10年来新高，同比增加了约409.37%！
截至7月，成都今年的二手房住宅成交量已达89796套，远超2020年、2021年全年成交量。
其实，自5月份出台楼市纾困政策之后，成都的市场就像注射了兴奋剂。
从新房月度供需变化可以看出，5月新政之后，成都6月的认购面积突破200万㎡。
可以说，这么多城市都在救市，效果最立竿见影的，还要算成都。
“531”新政释放了部分有置换、学区、现房、高性价比房源等需求的购买力，加上今年以来二手房信贷政策相对宽松，二手房市场非常活跃。
以上是我和成都高新区一位中介朋友的聊天，或许数据有些虚高和波动，但是由此可见楼市的活跃程度。
在市场回暖的情况之下，不少新房项目已经酝酿减少优惠力度了。
比如万科星耀天府曾推出首付3成以上优惠0.5%，全款优惠2%的活动，如今已经收回；
而天投观澜8号则给出了8%的折扣力度，相当于每平米便宜1800元，如今也降到优惠5%。
有时候，机会就是转瞬即逝，占便宜也要趁早。
这就是真实的市场！
无论是环京、上海还是火热的成都市场，楼市整体向好的基本面肯定不会变。
接下来，楼市还要继续救，更多的宽松政策会出台，直到市场预期回归正常。
而在此之前，这些已经回暖的价值城市，千万要注意筛选板块和项目。
楼市最大的遗憾，不是买的房子不能涨，而是选到了可以涨的城市，却买到了垃圾房产。
有城市回暖，有城市躺平，如今的楼市足够魔幻。
更魔幻的是，当一部分人还在颤颤巍巍害怕房价继续下跌时，有钱人已经抓住低迷行情的窗口期，开始抄底核心资产。
上周，我们深圳团队的张局长去了趟前海转了几个盘，先上图：
这现场一个个的，都是深圳千万级别的购买力。
万科臻湾悦，精装均价10.8万/㎡，验资300万，总价1100万起步，目前已经有700多个预约看样板间排号了。
颐城栖湾里，毛坯10.2万/㎡，验资300万，总价1100万起步，项目现场熙熙攘攘。
啥也不说了，优质资产还是不愁卖的。
唯一的区别是，行情低迷之时，有人看到机会，有人陷入恐慌。
我们已经强调了很多次，行情的调控波动是正常的，低迷之时反而是低价买入的好机会。
上面的环京、上海和成都已经率先出现市场成交的回暖，一旦成交恢复，紧接着就是价格的回升。
——届时，很多人又会从担心房价下跌而变成担心房价上涨。
那么此刻，你怎么选？