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楼市再冷下去,公务员和农民恐怕都不够用了

时间:2022-08-16 13:47:27 热议 我要投稿

“玻璃大王”曹德旺曾预言,“ 房地产将成为有钱人之间的击鼓传花游戏。 ”他的建议简单粗暴,“趁早卖掉房子才明智,你以为房子保值,别傻了。”

现在回过头来看,曹德旺这句当时被很多专业人士痛斥是“以偏概全”的话,似乎万分正确 ——去年9月份以来,房地产罕见降温,“接盘游戏”彻底玩不下去了。此外,受融资渠道减少,购房者情绪低迷等因素影响,开发商更是一个接一个地躺下——资金链断裂,还不上债,只能宣布债务违约。据不完全统计,百强民营房企中,已有超过90%,部分或整体出现资金流动性危机。

另据乐居财经统计,存在商票持续逾期的房地产项目公司数量,从今年1月的135个增至6月的1666个,占全部商票逾期企业的62.5%,共涉及199家房企集团主体。

更重要的是,过去一年多,很多头部热点城市,也毫无意外地,步入“量价齐跌”局面。尤其是一线城市深圳,二手房成交量已“9连降”,6月份成交额仅2000套出头,二手房成交价整体下跌也达到了10%左右。

8月15日,统计局发布了2022年7月份全国房地产开发投资情况,以及70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据实在是太差了:

1、销售方面,1-7月份,全国商品房销售面积和销售额分别同比下降23.1%和28.8%;

2、投资方面,前7个月,全国房地产开发投资为79462亿元,同比下降6.4%;

3、资金方面,1-7月份,房地产开发企业到位资金为88770亿元,同比下降25.4%;

4、新、二手房价格下跌城市数量变化:7月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个,比上月分别增加2个和3个。

用经济学家李迅雷的话说,1-7月份房地产的数据非常差,投资增速-6.4%,史无前例。这意味着房地产已经从过去拉动经济的主要动力,转变成为经济增长的“拖累”了。

房地产是国民经济的支柱性产业。房地产的产业链非常长,上游到水泥、钢材等建材,下游到房地产所带来的装修、家电、家居等等,所以它更是国民经济的压舱石。

经济日报也发文指出,“一段时间以来,我国房地产市场总体出现一定下行趋势。应发挥稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。”

言外之意,房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广,对经济增长和社会民生影响较大。 再说得直白点就是,房地产不能这样一直冷下去,从上至下要积极出台政策稳楼市。

这话说得确实没错,房地产投资大幅下降,新房、二手房成交量锐减,房企销售回款、融资直线下滑,表面上看是开发商收不回款、银行房贷放不出去。但实际上,影响的是数以亿计的普通买房人——房企出现债务问题,没钱继续开发建设,楼盘不得不停工,买房人付了购房款,却无法如期收房。更痛苦的是,他们还要一边等开发商回血缓冲,一边还银行贷款。

一句话概括就是,稳房地产不仅仅是经济增长的需要,更是“保交楼”、“保民生”的根基。

所以我们看到,今年以来,为了让房地产恢复元气,为了稳楼市,各地“救市”如八仙过海,各显神通。据中原地产研究院不完全统计,截止到7月末,全国已有220+城市,出台稳楼市政策,累计出手次数高达600余次,创历史纪录。

抛开松绑限购、取消认房认贷、取消限售、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、下调商业银行贷款利率等这些常规稳楼市手段外,我们今天想着重聊聊,近3个月,市场上出现的两大奇葩行为:国家公务员加入卖房大军和鼓励农民进城买房。

在为开发商寻找接盘侠的路上,各大城市,可谓绞尽脑汁。

首先,公务员也开始卖房了。典型的城市有三个,广西玉林、山东青岛和湖北武汉。

广西玉林:今年初,广西玉林上到区县,下到乡镇但公务员,都领到同一项任务:下乡卖房。据悉,玉林的公务员卖房是没有提成,主要考核人口进城数量,卖一套房可以换算成4个户口,每月人口进城的KPI是20人,也就是每月至少要卖4套房。

为达成指标,这些公务员卖起房来比置业顾问还努力。他们进村盯人,团结村干部挨家挨户摸排有购房意向的客户村民,或者拉动亲友买房。一旦有人想看房,他们甚至专车接送、全程服务。

更让人意想不到的是,为了鼓励公务员卖房,玉林市有的县还直接表示,积极落实的干部在提拔、职级晋升、评先评优上可优先考虑,在工作调动上予以照顾。

山东青岛:为了促进卖房,库存严重积压的城市,可谓是想尽办法了。6月份,媒体报道,青岛市西海岸新区薛家岛把卖房纳入“社区工作考核”。据街道办回应,确有其事,而且完不成任务,要扣分、扣钱。

湖北武汉:另类公务员卖房——预发补贴15万,鼓励公务员带头买房。不过,武汉和玉林、青岛不同的是,从文件来看,“补贴新政”的适用对象,“属于住房分配货币化补贴政策对象的行政事业单位职工”。意思是,除公务员之外,医生、教师、文体等事业单位职工也都在补贴的范围之内。

其次,鼓励农民进城买房,各地所用手段惊人。

在河南省开封市和民权县,河南本土最大开发商建业地产,分别搞出了“大蒜抵房款”和“小麦抵房款”的“惠农”购房营销活动。开发商收购农户手里的大蒜、小麦,分别可以获得最高7万元和16万元的补贴,但前提是这些钱需要抵扣购房款。

此脑洞大开的营销政策一出,其他城市的开发商也有样学样。于是我们看到,开发商卖房一夜回到了,原始的以物易物时代——短短一个月不到,无锡、南京又演变出了水蜜桃换房和西瓜换房的类似营销活动。

开发商真的是“惠农”、“助农”高价回收农户家里的农作物吗?当然不是。这只不过是开发商变相降价优惠卖房的一个幌子。如果你有购房需求,即使不是农民,走进售楼处,开发商也能给你同样的购房优惠。开发商为什么要多此一举?根本原因是,这是冲破“限跌令”的合理手段。

不过,开发商这些“超常规”的营销手段,最终都没有顺利长期执行,基本上都遭遇“一日游”与“紧急撤回”。

然而,值得注意的是,最近一段时间,多地还出台了“鼓励农民进城买房居住,并对自愿退出宅基地进城购房落户的农民给予奖励。”

比如安徽省潜山市,对自愿退出宅基地进城购房落户的农民,经认定后,给予一次性5万元购房奖励。再比如江苏省扬州市应宝县,自愿退出合法宅基地、配合拆除宅基地上房屋及相关建(构)筑物的,按房屋实际面积分档予以奖励。100平以下,奖励23万元/户;100平-200平,奖励25万元/户;200平以上,奖励27万元/户。奖励总额中含宅基地有偿退出一次性补偿5万元/户。

据不完全统计,截止到目前,全国还有延吉市、盐城市阜宁县、遵义市等10个城市出台了相应的优惠和支持政策。

开发商的诸般超常规的营销行为,以及10余城市大力鼓励农民进城买房安家,反映的是当前酷暑天气下,房地产市场的寒冷。

仔细研究这些出台“五花八门”措施的城市,我们会发现一个显著的共性:这些城市的市场都很冷,且新房库存严重积压,并伴随房价长久阴跌。

比如青岛的西海岸和城阳区,数据显示,商品房住宅去化周期高达32个月,而合理的去化周期是12个月。从全国房价行情网公布的数据来看,这些区域新房、二手房价格已经持续下跌8个月以上,其中7月份二手房同比跌幅高达8.6%。

再比如广西玉林,据克而瑞数据显示,玉林去化周期在2-3年之间。叠加疫情等多重因素,当前的玉林楼市,去库存压力较大。和库存积压不同的是,今年以来,玉林的房地产投资增速和销售都呈现大幅下滑:2022年1-5月,玉林市房地产开发投资下降30.8%,商品房销售面积同比下降25.1%。按照今年上半年的流速,玉林的去化周期已经拉长到10年以上了。

基于上述事实,再来看很多城市推出的“鼓励农民进城买房安家”的行为,大概率都不会有太大的效果。 一方面,这些城市房地产暴露出来的问题,都是市场自身的供需失衡导致的。虽然去年以来,大家买房的积极性降低,也加剧了市场行情的惨淡,但其核心还是结构性问题;

另一方面,平心而论,现在的高房价,农民根本无法承受,虽然很多城市这鼓励农民进城的同时,还“贴心”地发放了购房补贴,但相比于动辄百万的购房款,这些补贴也只是杯水车薪。更何况,农民想拿到这些补贴,甚至需要付出更大的代价——自愿退出农村宅基地,这等于是“自绝后路”。一向视土地为生命的农民,又怎么可能会做出这种举动呢?

公务员卖房、鼓励农民进城买房等举措,效用不大,为什么很多城市还乐此不疲呢?

一句话总结就是,“走投无路”了。目前楼市下行造成各地的土地财政吃紧,只有让楼市活跃起来,才能更好、更多地获取土地财政收入。因此,动员一切可以动员的力量,运用一切可能的政策措施,来推动楼市回暖和房地产行业的复苏,就成了不少城市的必然选择。

不过,最近这段时间,我们也看到,很多专家、学者、地产大佬,也都在给市场注入乐观的因子。万科郁亮说“短期市场已经触底”;旭辉林中说,“中国地产行业未来一定行”;经济学家樊纲说,“市场低谷期已过,即将进入高潮期,眼光要看长远。”

但愿如此吧,因为楼市再冷下去,公务员和农民恐怕都不够用了。