作者：子非鱼
01 | 广州再次放松落户
广州又放松落户了。
近日，广州市人力资源和社会保障局、广州市公安局印发新版《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，调整了部分内容，最重要的调整在于：
具有全日制本科学历、有学士学位证的，或具有中级职称的，年龄在40周岁以下”即可申请将户口迁入。
之前广州的规定是，本科落户需要缴纳6个月社保才可落户。现在参保即可落户。
而早在两个月前，广州市发改委发布的《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》中，就已经对外围区落户进行了一波放松：
将花都、从化、增城三个区原先全日制本科学历的落户门槛，下降至全日制大专。 并且，差别化落户花都、从化和增城后，还可以根据实际居住地、工作地，在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城7个区之间市内自由迁移。此外，在以上7个区缴纳社保3年后，还可以向广州核心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）迁移户口。
先是将外围区落户门槛从本科降到专科，现在又将市区落户的本科需要6个月社保调整为参保即可落户。
说广州是为了抢夺人才，当然能说得过去，毕竟上海都下场抢人，毕竟广州去年的常住人口增量的确出现了大幅缩水的局面，只有7.03万人，和以往动辄几十万有云泥之别。
但在楼市冷场的当下，难免摆脱不了救市的瓜田李下之嫌疑。
广州上半年二手房整体成交量41982套，依旧处在历史低位。房价也在下跌，11个区除了天河外，都在下跌，特别是外围区的增城、从化和南沙。
在这种背景下，广州曲线救市，并不让人意外。不仅广州，一线城市集体都在曲线救市。
02 | 一线城市集体曲线救市
同样在近日，北京采取了非常抓眼球的动作。
将昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地作为全龄友好住宅项目试点。
来源：北京市住建局
60岁以上的城区户口、且名下无房无贷款的老人，可以购买。而且给予首套房首付比例35%、二套房首付比例60%等优惠。
而且给予公开支持接力贷。老人还不了，子女可以接上。
尽管可购买的范围、人群、力度都不算大，但北京总算是开了个口子。
深圳方面，不久前开启了公积金贷款，一人贷款全家帮的模式。
7月6日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，明确：
申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。
上海方面，有多次曲线救市动作。
第一次是在4月份，调整了临港新片区的购房规则。
将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月；同时《2022年重点支持单位清单》将按需组织更新并公示，2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。
第二次是在解封之后，立刻调整了落户规则，降低了名校应届毕业生的落户门槛。
在房票与户籍高度绑定的当下，落户门槛的调整和购房资格直接相关。由此可以看到，年初以来掀起的楼市托举潮流中，四大一线城市，也未能免俗。
周期力量之下，没有哪个城市能够置身事外，哪怕位居金字塔顶端的一线城市。
整个上半年，深圳的二手房成交量创下历史新低，广州的二手房成交量也在历史低位，北京的二手房成交量同比下跌超三成，上海二手房上半年成交量同比下跌68.31%。
新房方面，同样如此。
压力之下，一线城市也坐不住，开启了曲线救市模式。之所以是曲线救市：
第一，这个四城毕竟是一线城市，还得端着，不能像其他城市一样，愣头青般地直接开启放松乃至放开限购的梭哈操作。
第二，四大一线城市，本质上不缺购买力，不缺需求，楼市冷场只是囿于大环境改变之下的预期减弱所致。
因此，并不需要什么大动作，一旦有大动作，反而会引发新一轮躁动，所以一线城市对托举行为的拿捏，必须仔细斟酌。
03 | 时代转向之下的购房操作
2022年终将成为中国房地产的转捩点。这种转折，行情转变只是表象，其背后的大环境改变才是本质：
第一，市场已经呈现供过于求。
中信证券发布过一份估算报告，估算目前全国存量房有373亿平米，如果加上克而瑞披露的广义库存38亿平米，总量已经达到了411亿平方米。
国家统计局披露的七普数据显示，全国平均住房面积41.76平方米，以此计算我们的存量住房可以容纳10亿人居住。
此外，算上乡村和城市的城中村不进入商品的面积，我们的房子早就够住了。贝壳研究院近日披露的空置率数据显示，中国内地目前住房空置率为12.1%，位居世界第二，仅次于日本。
来源：贝壳研究院
当然，各城市存在分化，这个后面会继续说到。
第二，人口拐点即将到来。
近日，官方发布的《谱写新时代人口工作新篇章》中，明确提到，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。
此外，2021年内地31个省市自治区中，已经有16个出现了人口通缩，1个停止增长。
数据来源：各省市自治区统计局
第三，城市化放缓。
1978年至今，中国的城镇常住人口只有1.72亿人，到2021年已经增加到9.14亿人。城镇化率也从17.9%上升至64.72%。
然而，在逐渐接近发达国家水平的同时，在中心城市房价高企的当下，城市化速度放缓已经是不争的事实。
2021年的城镇化率只比2020年上升了0.83个百分点，这是1996年以来，城镇化率增速首次低于1个百分点。
整体供大于求、人口即将通缩、城市化放缓，这三大背景构筑了中国房地产转向的推动力，房地产已经从黄金时代进入了黑铁时代。
这意味着，即便楼市续期复苏，也难以回到过去辉煌的时代。
当然，以上说的是整体形势。在房地产转向之下，分化是各城市最大的亮点。
对于一线城市来说，本号还是坚定看好。
主要原因在于，一线城市拥有强大的经济实力、人口规模、产业链条、金融力量，不缺购买力和需求，目前转向只是大环境之下的预期转向所致。
贝壳研究院近日公布的28个主要城市住房空置率，四大一线城市全在5%至10%合理范围内。
来源：贝壳研究院
这些因素决定了，一线城市尽管在调整，但跌幅不会太大。如果说当下还有能放心购买的城市，那非一线城市莫属。
本号认为，三四季度是北上广深刚需上车的好时机。当然，城市内部还是要细化来看，比如广州的增城、从化、南沙调整还未结束，需要避开。深圳的大鹏、坪山等外围片区，也可以缓入。
至于二线城市，本号认为，目前核心城区大多可以放心购买，外围区则继续观望。
大多数三四线城市，能缓则缓。因为，当下库存积压最严重的都是三四线城市，人口流失的地方也主要集中在三四线城市。