文 / 一灯
出品 / 节点财经
疫情冲击、国际局势多变、全球经济放缓....对于当前我们所处的环境，很多人喜欢把他形容为乌卡（VUCA）时代。
“VUCA”源自20世纪80年代沃伦·本尼斯和伯特·纳努斯的领导理论，是Volatile（易变）、Uncertain（不确定）、Complex（复杂）和Ambiguous（模糊）四个首字母的缩写。
而就当下的房地产市场来说，毫无疑问正面临着各种“乌卡”挑战：融资难、拿地难、经营难……
不过，很多时候，危机往往暗藏转机。总有一些未雨绸缪，提前备粮的房企，能抓住行业深度调整的机会，找到破解“乌卡”的利器，从而穿越周期，走向“理性均衡可持续繁荣”。
一、地产业迎融资利好，哪些房企被“戴上小红花”？
作为重资产、重资金行业，流动性的通畅度和充裕度，对房企的重要性不言而喻 。
进入2022年，虽然房企融资还存在不小的困难，但于细微处观察，松动的迹象已在多处显现。
节点财经注意到，自4月份起，监管层多次为房地产信贷政策发声，亦明确指出，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，并选定碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团、新城控股、美的置业为首批“示范民营房企”，获准其通过信用保护工具发债融资。
随后的5月21日，碧桂园便在国有大行、股份行和证券公司等多家机构簇拥下，成功发行3年期5亿公司债，起到带头破冰作用。
就在最近，房企融资再传利好，包括碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业等在内，均在9月份拿到了债市“入场券”。
9月16日，碧桂园顺利完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。据悉，该票据由中信建投证券和中国银行分别担任主承销商、联席主承销商，最终票面利率3.2%，认购倍数高达2.86倍。
图源：碧桂园公告
值得一提的是，此次中票发行由中债信用提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”。也就是说，当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务。
中债信用又是“何许人也”？公开资料显示，中债信用是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下由中国银行间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立，妥妥的“国家队”。由这样的机构来提供增信，可以认为是对债权人权益力度的最强保障措施。
随着上述房企陆续官宣发债，进一步恢复公开市场的融资功能，外界的目光很自然地聚焦到一个问题上：如何才能被“戴上小红花”？
探究原因，其实很容易找到他们共同点：有相对稳健的基本面、较高的安全边际和信用等级。
仍然以碧桂园为例。2022年上半年，公司实现营业收入为1623.6亿元，毛利约172.1亿元，股东应占核心净利润约49.1亿元。
相较行业整体的偏冷状态，碧桂园能保持销售规模领先还能实现正向收益和利润，恰恰是内在抗压能力和经营韧性的体现。
进一步地，则是对负债、现金排布的一贯底线思维。期内公司总借贷余额较2021年底下降7.6%至2936.8亿元，净负债率48.1%，连续多年保持在60%以下；权益现金回款1702.9亿元，权益回款率约92%，连续7年保持在90%以上区间；经营性现金流净流入约52.5亿元，可动用现金余额1479.8亿元，现金短债比维持在2倍左右。
于此同时，基于头部的市场地位、良好的债务管控动作、充足的可动用现金头寸以及优秀的销售回款率，碧桂园还是民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。
众所周知，资金好比企业的血液，对于那些优先发债的房企而言，意味着已先人一步充盈了逆袭的底气。
二、“保交付”难题，哪些房企答对了？
谈及房地产，总是有很多话题和难题，但在2022年下半年，“保交付”一跃成为市场最受关注的话题和最深奥的难题，甚至出现在顶层会议中。
7月28日，中央政治局会议上要求：支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生；8月12日，银保监会通气会上，有关部门负责人表示：积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。
该背景下，房企纷纷打响“保交付”能力战，且难而必答。交付力，也因此被外界视为衡量一家房企综合实力的新标尺，彰显品牌价值的新内涵。
万科总裁祝九胜介绍，万科现在每天、每周、每月做交付复盘，内部也有日报、周报、月报，不断进行经验分享和能力积累。2022年上半年，万科总共交付交付11.5万套住宅。
另据节点财经了解，龙湖集团上半年按期交付70余个项目、超5万套住宅，其中有30%提前一个月以上交付；旭辉控股称所有资源要优先保交付，截至目前已交付4.7万套房；阳光城则将“稳运营、保交付、保品质”纳入集团重点工作方向，报告期内实际完成合同交付套数41771套。
作为行业龙头，碧桂园积极践行“保交付”责任，通过强化交楼评估、预验收、“一对一”验房师等举措，从量和质两个层面不断提升“交付力”，履行对消费者家和美好生活的承诺。
2021年上半年，碧桂园在214个城市，累计1070个批次、超25万套房屋已如约交付。无论是交付量，还是交付面，均远超同业。
看似普通的几个数字，实则蕴含深意，不仅仅是碧桂园对于“保交付”的坚定决心和对房企公信力的捍卫，也是其长期布局全产业链，高度重视质量管理，以及拥抱数字化，所结出的丰硕果实。
中信证券分析认为，碧桂园在长期的运营中，形成了比较独特的市场定位和较为宽广的护城河，庞大的开发规模也为公司向产业链延伸奠定基础。
就拿数字化管中窥豹，由碧桂园开发的线上服务平台凤凰云，利用移动互联网、AR、VR、人工智能等新兴技术，针对传统购房方式中的房源信息纷繁杂乱、排队认筹费时费力、购房进度查询缓慢等“痛点”，打通线上购房到收楼的各个环节，即有效节省客户的时间、精力和金钱成本，还大大缩减了房产交易中的中间环节，拓展服务边界。
据悉，2021年凤凰云平均月活达230万，全年近7成的客户通过凤凰云小程序或凤凰云ASM自助机办理认购手续。
三、地产回暖进行时，哪些房企能赢得未来？
如果说过去几年的房地产政策是一条“捆仙绳”，那么，2022年开始，从改善融资供给，缓解房企的流动性压力，到各地稳楼市政策层层递进，“因城施策”激活需求端，“松绑”已然成为房市的主旋律。
具体而言，年初以来，全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超600次，涉及内容包括降低首付比例、发放购房补贴、放松落户限制，以及放宽限购、限贷、限售和加大公积金购房支持力度、下调房贷利率等。
一系列进取政策下，房地产的“回暖”信号越来越清晰。
据国家统计局数据，1—8月份，全国商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额8.59万亿元，同比下降27.9%。
图源：国家统计局
尽管总体销售规模同比仍然减少，但8月份单月销售1.01万亿元，同比减少19.89%，比上月跌幅收窄8.31%，环比增加4.29%，说明楼市已基本勾勒出“筑底”形态，正在曲折的复苏进程中。
对此，行业内人士也秉持差不多的观点。
万科集团董事长郁亮认为，短期看，房地产市场已经触底。
华润置地董事长李欣认为，2022年是房地产行业重要的转折点，虽然行业面临挑战，但也与机遇并存，对市场的长期向好抱有坚定的信心。
碧桂园集团总裁认为，碧桂园对未来市场有信心，把预算从今年6月份做到明年6月份，相信届时市场应该能恢复到健康发展的状态。
结合上述权威人士的表态，再把商业演进、重构的规律誊写到如今的房地产业上，我们不难洞悉，2022年将是房地产行业经历严峻的调整和震荡后一条至关重要的分水岭，决定后续走向的关键节点。
那么，哪些“选手”能乘着复苏之风，赢得属于自己的未来？
深入到商业本质，就房企而言，不外乎以下几点：
马太效应下，头部房企得益于强大的产品力、品牌力、创新力等，在行业不断出清的过程中，往往能斩获更大红利。
融资端正逐渐向优质的民营房企溢出，市场信心也加速向根基牢固、经营稳健、未出险的民营房企看齐，该类企业有望提前走出“逆境”。
少数靠着原则驱动，及时调整战略，克制杠杆，狠抓回款，积极推进保生产保交楼的房企，会享受到时代变革中的“恩宠”。
行之文末，综合融资端、财务面、需求端的各类抉择动作，其实答案早已确定，诸如碧桂园这样的房企，终将行稳致远，得到市场的犒赏。
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