转自米宅
作者茅十八
昨天，千亿规模房企里，又倒下了一家。
规模房企里，一个又一个，还剩下了谁？
1
这次，轮到了龙光。
8月7日晚，龙光集团在港交所发布公告，暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。
这是负面消息辗转半年后，龙光的首次公开违约。
具体哪5笔美元债呢？
2026年到期的4.7%优先票据；
2025年到期的4.25%优先票据；
2028年到期的4.5%优先票据；
2025年到期的5.75%优先票据；
2023年到期的6.5%优先票据；
这还不是巨额本金，是到期利息！连利息都还不上了，你想它的资金压力有多大！
没错，这意味着，继融创之后，龙光也明确暴雷了。
关于违约原因，龙光集团在公告中是这样说的：
自2021年下半年以来，接连出现部分市场参与者的离岸债务拖欠，削弱了行业持有者的信心，使得流动性进一步收紧。融资渠道减少，购房者情绪低迷，融资性和经营性现金流逐步萎缩。与中国内地其他开发商的情况一样，龙光集团近几个月的合约销售额同比出现较大下降。
直白点说就是：
1、暴雷前辈太多了，投资人要离场了；
2、市场太差了，融不到资了；
3、房子卖不动了，销售回款大减；
这场面熟悉不？和几个月前，融创在违约公告中的说法是不是如出一辙？
这两年，房企违约暴雷，其实本质原因无外乎这几点。
不过，好在龙光这次态度还不错，并没有像许老板一样躺平。
这不，人家也在公告里表态了：
为缓解流动性压力，龙光集团将推行措施以加快开发中物业及已竣工物业的预售及销售，加快销售回款及其他应收款项；在需要时以合理价格出售资产，促进资金回笼；积极落实措施以管控行政成本及资本开支。
换成一句话就是： 能卖的房子会尽快卖、能卖的资产会及时卖、降成本减开支！
从公开发布的销售业绩公告看，龙光销售确实全面低迷：
2021年，龙光销售额1588亿，全国排名第20位；操盘面积934.2万平方米，位居第25名；
2022年1-7月，龙光销售额323亿，同比大跌69%；
去年之前，龙光还在千亿规模里稳得一批；
但今年，祸不单行的龙光，总销售额大概率要不及去年的零头了！
令人费解的是，从恒大、阳光城、花样年、融创……每次有房企暴雷，首先想到的解决问题的方式就是——促销、卖房、回笼资金。
哎，我就奇怪了，这年头，买房人谁也不傻啊，延期、停工项目那么多，你都明确暴雷了，谁还敢伸着脖子去买啊？送人头儿嘛！
2
扒一扒龙光及其创始人纪海鹏的发家史，颇有趣。
龙光集团成立于1996年，2013年在港交所主板。前身是汕头市龙光建安有限公司。
早年主要在汕头开发项目，后陆续建立广东、广西、四川、海南四大战略基地，布局汕头、深圳、广州、佛山、南宁、东莞、珠海、惠州、中山、防城港、成都、三亚等十余个城市，旗下拥有二十余家房地产开发公司、工程公司以及高速公路投资公司。
扒一扒中国房地产30年的“狠”人，龙光创始人纪海鹏绝对算一个。
纪老板第一狠：创立5年，占领市场三分之一！
1996年创立，2001年，龙光就在汕头独霸房地产市场份额1/3，妥妥龙头；
纪老板第二狠：20年“地王”偏执，赌上全部身家抢地王！
历数龙光发家至今，那些年纪老板挥金如土，每一次地王都拿的惊心动魄。
2003年，纪老板带领龙光拿下第一个地王，深圳市宝安中心地块，总价2.86亿；
2014年，龙光46.8亿拿下龙华地王，楼面地价25000元/㎡，比当时房价都高；
2015年，以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王；
2016年，再度刷新纪录，以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，成为全国总价地王；
从2亿到140亿，从宝安地王到全国总价地王，龙光的“地王瘾”重到夺命！
2016年，龙光地产总市值约127亿元，但当时一宗地王就花了140亿！
更何况，就在暴雷前夕，资金承压，龙光依然毫不收敛，2021年上半年单在深圳抢地就花了80亿！
因为偏执抢地，龙光的土储量还算乐观。
这是2021年中期业绩上，龙光发布总土储量情况，5千亿货值、8千万方、94%货值都在一二线，而且是在全国市场最受宠的大湾区。
极有可能，这些土地找到白衣骑士的那天，龙光也就找到了续命的良药。
3
回看刚刚过去这半年，龙光一直在一条路上频繁折腾：
“被爆负面——否认——被举证——被迫承认——卖卖卖。”
嘴硬的龙光，突然从赌命抢地的大金主，变成一个房圈儿大渣男！
看张图，这是2021年中期业绩报告上，龙光做的评级图。
当时，几家机构对龙光还算有信心。
但随后，画风全然突变。
1月28日，标普——将龙光集团“BB”长期主体信用评级及其未到期优先无抵押债券的“BB-”长期债项评级列入“负面信用观察名单”；
2月14日，穆迪——将龙光集团的公司家族评级(CFR)从“Ba2”下调至“Ba3”，公司的高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”；
3月1日，瑞银——称龙光集团表外债务可能达580亿元至790亿元，将其评级由“中性”降至“沽售”，
3月7日，惠誉——将龙光集团的长期外币和本币发行人违约评级从“BB-”下调至“B+”；将其高级无抵押评级和龙光集团未偿美元高级票据的评级从“BB-”下调至“B+”；次级永续资本证券的评级也从“B”下调至“B-”，
至此，龙光所有评级均已被列入负面评级观察名单；惠誉下调评级中，表示龙光在2022年有130亿元的债务要还。
负面曝出后，龙光第一反应就是“否认”，否认资金流危机、否认债务危机、否认裁员……
但无奈，几家机构一起抡大锤，终于捶出了这家房企的坦白。
但好在，嘴硬不成，龙光首度承认了有短期性危机，也匆匆开始了各项动作：
1、部分项目“主动”停工。
据内部人员透露，龙光从高峰时期从2300万方的开工量主动降到1700万方；
这个“主动”，呵呵，头一次见有人把停工、延期、烂尾，说得如此清新脱俗……
2、开始卖卖卖。
这半年，龙光物业转让了多家公司股权，包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业等；
今年3月，龙光又忍痛卖了汕头市东海岸新城新津片区在建项目，总价10.24亿；
千亿龙光，成也萧何，败萧何。
4
最后，一个扎心的警醒和预判——
2022年还有4个月，倒下的龙光，绝不是最后一个！
上个月，我曾写过一篇文章，把目前国内典型民营房企的安全风险系数，做个系统划分，当时黑名单里就有龙光，但，也不止龙光。