老刀：汤臣一品真的强？ ——豪盘的“固魅”与“祛魅” 【老刀档案】
几乎每一个城市均有所谓的“标杆名盘”，如上海汤臣一品、武汉天地双子座及云廷，但尴尬的是它们均为东西朝向的超高层，层高一般净空不豪，装修也广受诟病，但是因有富人集结在此，“固魅”必须进行……
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汤臣一品真的强？ ——豪盘的“固魅”与“祛魅”
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武汉老刀
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受一豪客网友的委托，前天去上海出差时顺到浦东看了一下最强的一线江景盘，突出的感觉是名盘应“祛魅”，别当冤大头。如现在仍有新房卖的汤臣一品前两栋一线江景房均价30万元，后两栋均价20万元，物业费15元一平米，均为犯忌的东西朝向，西晒厉害，还是以后问题多多的超高层。而一旁江距一样，层高也只3米，还能南向观江的中粮海景壹号几乎为半价，物业12元一平米。看后我给这位有子在上海工作的豪客建议：一线江景关注财富海景花园（好的江景单价14万元，物业6元一平米），二线江景关注仁恒滨江园（均价近10万，物业5元一平米）。
这位豪客的预算虽是一亿5千万元，但老刀仍建议其关注区位更好、性价比更高，楼间距、朝向、绿化、车位、物业服务等更可感易识的二手房。
在浦西老码头可见财富海景花园、仁恒滨江园、中粮海景壹号、汤臣一携手挺立浦东核心段。（武汉老刀 摄）
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汤臣一品正面照。 （来自百度词条）
这四栋住宅，的确区位上佳。
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许多人不知，国家2018年12月1日正式实施了住宅80米的“限高令”——《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018，其中4.0.2条为“强制性条款”，明文规定住宅限高80米，容积率不得高于3.1，必须执行。6年后将很难见到有超过26层的新盘面世（已批建的仍将滑行盖完）。届时消防难度大、公摊吓人、等电梯烦、建筑材料要求高，设计年限期满无人拆迁的超高层将经受严峻的市场考验。。
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中粮海景壹号的这套，厨房在南，可观江。岸距与汤臣一品相差无几。
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层高3米，净高2.8左右米，谈不上豪气，单间房大，显得更低矮。（武汉老刀 摄）
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当天午时变天，能见度不高。
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在西方超高层多用于办公或酒店，很少用于住宅，西方人可能不信东方的“不接地气”之说，但较信“电磁波伤害”，故而避住超高层。所以国家的80米限高实为一种民生关怀。随着超高层的滑落，一些矮点楼栋的阳光权也更有保障。
浦东财富海景的户型是本人欣赏的，但其也有楼栋太高的不足。仁恒则有不少小高层可选，下面第四张图是楼高9层的复式，可平视江景，只是岸距稍远。
财富海景花园江景强悍。
仁恒则有不少小高层可选
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几乎每一个城市均有所谓的“标杆名盘”，如上海汤臣一品、武汉天地双子座及云廷，但尴尬的是它们均为东西朝向的超高层，层高一般净空不豪，装修也广受诟病，但是因有富人集结在此，“固魅”必须进行——因为只有营造神秘感、尊贵氛围，给人楼盘年年上涨的印象，业主与开发商才可能利益最大化。只是现场应细审，其真值那高的价么？不少豪盘标杆其实是皇帝的新装，只因业主富人多易使人产生蹭富性跟风，全然忘记楼市有钱多人傻一族！
当然，一个楼盘被打造成城市或说全国的第一豪盘后，溢出价值还是有的。交谈中得知，这位知名企业家就是因为儿子到了成家、产业之年，需要“中国第一豪盘”加码身份符号。然而这一豪盘日后衰落了呢？
本人替不少成功人士把关看盘过，感觉置业上遭遇“憾住”概率最高的就是这些富人。他们之所以多憾转而换房，一是本身心系大事，无心了解楼市，以为越贵越好（其实楼盘最好的那几套不会最贵，根本就不会拿出来对外卖），另一主因是周围“关心”的说客与参谋太多，有的是无心之误，有的为推销之实（佣金可观），全然没有买家立场。
豪盘的“固魅”与“祛魅”，是一种财力与智识的较量，也是市场的必然选择。
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上海绿城黄浦湾当然比武汉的绿城黄浦湾强得多，起码不是从政策上言系“过气了”的四十、五十层高的超高层住宅。（武汉老刀 摄）
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说说当时看盘时的细节。看完三套房子后，我建议这位豪客放弃汤臣一品，除了上面所言的两大缺陷——朝向不好，是定会被时代淘汰的超高层（这两个明摆着的理由他接受），我另指出了三条理由：
一是3米层高，净高2.8米多，与豪气无关。因为单间房大，只2.8米多高，视觉上更显空间低矮，甚至有压抑之感（小房间好一些），“这是时代的印记，但已落伍。当时国家的住宅层高标准为2.8米到3米，现在对高档住宅放宽了，3.2米、3.3米、甚至3.6米的层高均不难见”。他犹豫了一下，还是想买。
二是暗厕太多，反映出设计有问题。我说，“这套一共6个厕所，暗厕竟然有3个，设计上不可理喻”，他去那几个暗厕又看了看，好像有点犹豫。
三是口彩不好。 楼盘共4栋超市层住宅，两栋44层（谐音“死死”），一栋45层（谐音“死我”），另一栋因有复式对外称为40层（谐音“死你”），每栋的高度为154米（谐音“要我死”，后有解释说实为153米高，某处不应算成楼高，避雷针么？）。我开玩笑道：“这楼是香港人开发的，却高频率出现南方人忌讳的数字，我怀疑开发商得罪了设计单位。”他苦笑了一下，连说谢谢，马上放弃了汤臣一品。
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——2020年1月10日星期五 武汉老刀草于汉口北湖
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武汉老刀：纸媒高级编辑，以散户视角说股，以买家立场评房。近时写得稍多的是文化、行走，品房，说酒。
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【相关链接】
老刀：看豪客在海南如何买房
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