转自大胡子说房
作者 粤海街道周主任
6折人才房推出市场之后，很多人跟风大喊，楼市要丸。
仿佛现在房子就是过街老鼠，人人喊跌。
当情绪在楼市中占主导位置，个人理性的意识是急速缺失的。
谁还记得当年猛涨的时候追涨杀跌，说什么也不能拦着我赚钱。
太多宏观的东西，咱们就不聊了，今天想跟大家聊聊:
在深圳买房，背后那些很值钱的情绪价值。
首先，我问问大家，买房到底是看理性的数据，还是看市场的情绪
相信很多人还是会选择理性的吧
但在漫天弥漫的悲观之下，人被情绪裹挟，失去了冷静的判断。
顾不上楼市的涨跌周期，也顾不上数据的起起伏伏，说看不到楼市的未来。
我最近也发现，朋友间的娱乐八卦也从谁谁买房赚了多少钱，公司赚了多少钱，股票赚了多少钱
逐渐转变成，xx知名导演可能要移民？xxx富豪准备润去国外了？xx城市抛售豪宅了？
对房子失去信心了，也懒得讨论了，四仰八叉的吃瓜。
的确，现在经济下行期，很多地方的房子都在跌。
包括深圳。
我知道很多人接受不了，毕竟深圳可是很多人的信仰，深圳房价怎么会跌呢
这些情况，我都理解，我也明白。
但我就说一个点：
深圳基本面和估值这些都还在，但精神信仰的确还需要时间修复。
比如你天天吃瓜的富豪移民，你怀疑他要润了，说局势不对，人家卖房你也喊着要卖房。
比如刷到企业家卖房，你感觉楼市不行了，是不是也得抓紧卖房了
最后你又刷到明星抛豪宅了，你又慌了，殊不知明星卖了一套还有很多套。
但但但，以上这些，和大刚需铁刚需有啥关系呢？
你跟着喊卖房，你就这一套，卖了你住哪？蹲天桥吗？
真的没必要。
你大爷，还是你大爷。
历史经验表明，每一轮楼市谷底的出现，都建立在紧缩楼市+紧缩货币的持续双紧缩基础上。
占着天时地利，现在就是买方市场，市场冷静，叠加最优惠的房贷利率，是很好的刚需入场机会。
但被楼市的情绪带着走，坑的就是这些大刚需。
事实上，很多人可能根本不懂笋盘，或者对价格不够敏感，但又找不到合适的房源，获取信息的方式很单一，但因为我们就在市场中，能第一时间掌握降价的小区，也能第一时间知道市场的消息。
另一方面，我一直和大家说，楼市是有周期性的，涨到一定程度了，那就得缓一缓冷静一下。
抛开情绪，先来看一组数据。
这是深圳这十年来的房价走势图。
图源唐老师傅pro
大家可以注意图上的曲线， 用红色框住的。
首先房价经历了2015年一次近乎90°的暴涨，这是一轮普涨，基本上深圳的房子不论位置，都有一轮涨幅作为基石。
接着，迎来了2018年和2020年的一波领涨，部分网红楼盘价格翻了一倍，相比于2015年的价格，翻了5倍。
考虑到10年间整个市场处于动态上行的状态，上半年和下半年的价格有较大偏差，所以就只截取了上半年的数据来参考。
而且是远古数据，越往前越稀有，所以最终留下来的就这么一千多个样本供大家参考。
最后，得出的涨幅均值大约是440%左右，还是很惊人的。
然而，现在很多人都喊跌了跌了，但事实呢？
我们再看最新的回落曲线， 用蓝色框柱的部分， 整体大概齐只是回到了2020年的水平。
综合起来看，发现没，你以为买房亏钱，其实买房早的人，还是没有亏啊。
相比于过去的高峰期，肯定有一定程度的下调，但针对之前买入的价格，也谈不上赔钱。
你要再不信，我们再用一些个案举例子。
深圳湾的半岛城邦相信大家都有所耳闻吧，涨幅相当惊人。
三期的约160平的五房户型，从2020年初到208新政以前，涨幅非常明显。
数据显示，在2020年1月，同户型成交价约18.6万/平；到了2020年6月，成交价约23.4万/平；在指导价前的2021年1月，同户型房源更是涨到了28.3万/平。
即使是在历经了一年多的调控之后，半岛三期的价格依旧坚挺。据悉，同户型房源即使到了今年五月，相比高峰期价格也只降了5%。
而据统计，一期和二期近几个月已经多次出现接近指导价、甚至低于指导价成交的房源。
对比之下，最近一次挂出的这套房源，折合单价约20万/平，基本是回到了快三年前（2020年初）的价格水平。
这种，如果是跌，对比过去的高峰期来说，是跌了。
但对比整个走势，只是回落。房价的长线还是涨的。
再比如说，宝中第一大盘， 深业新岸线。
上个周成交的两套指导价边缘的两房，从图上我们也看得出来，现在成交的价格基本上回到2019年12月的价格了。
图源宏盛楼记
各位结合前面的成交数据去对比，实际最高峰12万单价成交的都没超过10套
也就意味着，这个盘即便在最高峰值的时候，被套牢的业主并不多。
现在即使有一定程度的回落，那也是对比与高峰期。
而相较于过去最开始的价格，价格还是涨了，证明这些盘的基本面还是非常稳定的。
我同我身边不少2019年入手的朋友们聊过，他们也表示，虽然现在的价格没有大涨，但也算不上亏钱。
所以，冷静看待楼市，不要被情绪裹挟。
因为跟着别人被楼市的情绪带着走，就是坑的刚需。
有钱人还是有钱有闲，而刚需错过这样的机会，又要等多久才能上车呢？
除开上面我说的个例。
深圳很多房子，其实只要房子过关，需求人群总是在那里的，跟住大市没问题。
纵观全国来说，深圳依然是国内为数不多的经济发展重点城市，增长潜力巨大。
我之前也讲过，优质房子就类似于一个城市的股票，只要城市的经济能够持续增长， 房价的杀跌大概率是暂时性的。
特别是像深圳这样的大城市，房子未来不会再像过去20年那样暴涨，考虑持有成本和买入卖出的各种税费，投资确实性价比不高了。
但由于稀缺性，优质房产做到增值保值还是不难的，自己住完全不用慌。
当然我们都知道，深圳楼市会经历一个较长的震荡或者横盘周期。
是否会更长，就要看经济发展怎么样了。
总之密切关注年底到明年这段时期吧，我觉得对深圳刚需真的是个机会。
趁着现在市场冷静，趁着现在房东焦虑，周末别窝在家里躺尸。
多出来看看房子，看看深圳飞快的城市建设进度，
你会发现，经济下行，下的好像只有自己，压根不耽误城市发展。
看到喜欢的，预算大差不差的，大胆去还价。
还到房东想跳起来打你，就是你的胜利。
