文 | 思遥
编辑 | 杨旭然
各种利好政策不断。但曾经辉煌的房地产行业，已走过了历史性的转折点。
近期，在猛烈的地产“横风”中，旭辉、龙光等曾经的“尖子生”纷纷“卧倒躺平”，甚至拥有国资背景的绿地，也开始被迫进行债务延期。
一片萧瑟下，龙湖、滨江等企业，艰难地支撑着民营地产企业最后的余晖。
越来越多的裸泳者，在地产大潮退却的时候，出现在岸边。在这个黎明前最黑暗的时光，能实现“蹲下去，活起来，再重新站起来”的企业，终归是极少数。
优胜劣汰，市场出清之时，真正的优等生只有在这种艰难中才会浮出水面。
01 谁在裸泳
潮水退去，此前被看做房企“示范生”的许多企业相继暴雷。
9月28日，旭辉就因为旗下一家公司涉及信托未能如期支付，遭遇了股债双杀。彼时，旭辉仍在澄清债务违约传闻，认为债务不成问题。而11月1日，旭辉控股公告称，暂停支付境外债本息，探索处置境外资产。
仅仅一个月，传闻成真，旭辉正式宣告暴雷。而要知道，5月份，监管层还将旭辉、龙湖、碧桂园等企业，作为示范性发债试点房企。
截至目前，旭辉境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）高达68.5亿美元，暂停支付的款项（本息合计）约4.14亿美元。
而旭辉账面现金仅有312.45亿元，为完成“保交楼”任务，这些资金无法用来还债。
旭辉董事会主席林中无奈表示：“融资不畅，销售疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。”
而另一家拥有国资背景的房企，也遭遇了大麻烦。10月31日，绿地控股公告称，将对旗下2022—2024年到期的9支美元债拟进行展期。其中，2023年6月到期的美元债展期一年，其余债券均展期两年。这意味着，绿地的现金流正在恶化。
旭辉和绿地的严峻形势，意味着所谓的“示范性民营企业”、国有股东背景，都已经无法证明一家房企是否足够优秀。房企纷纷暴雷或延期还债的时候，龙湖却成为行业中的少数派。
一是，回购股票和票据，10月31日-11月2日，龙湖控股股东增持700万股，总计耗资7130万港元；购入美元债达到1280万美元。截至目前大股东Charm Talent已持有龙湖集团已发行股本的43.47%。
二是，大笔偿还债务，龙湖连续两天偿还了高达85.5亿港元的银团贷款。这也说明了其粮草充足，财务稳健，龙湖股价也由此提振。
因此，不能轻信外界的评判，更不能看一家企业说什么，而应看它在做什么。
龙湖CFO赵轶此前透露，提前还债后，“龙湖明年上半年到期债务几乎为零，下半年到期债务只剩约200亿；同时还准备资金赎回明年到期的美元债，不出意外的话，龙湖明年上半年在海外没有任何债务到期。”
以及，目前龙湖手中握有800多亿现金，储备充足。
当一批房企陷入债务泥潭之中，苦苦挣扎之时，龙湖已经提前还债，及早上岸，并在这个地产冬天筹划更长远的发展。
02 稳者更强
降息、免税……即使各地纷纷出台楼市刺激政策，但地产行业似乎还在低谷中徘徊。
今年上半年，由乐居财经统计的房地产“三道红线”榜中，万科、中海、龙湖等34家稳守绿档，但橙档和红档房企均有所增加。而且和2021年底相比，企业综合净负债率、现金短债比的及格率出现下滑，剔除预收后负债率稍有上升。
反映地产景气度指标的销售额亦处于历史低谷，克而瑞发布的销售榜单显示，百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅仍达到45.4%的历史高水平。
进入三季度，百强房企销售额同比降幅有所收窄，9月份环比增长10%，地产行业似乎看到了触底的一线希望。
但在行业信仰崩塌，市场信心不足的情况下，地产企业仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成。
房地产行业的游戏规则，已经从过去的“强者恒强”到“稳者更强”转变，从高周转到精耕细作转变，从规模为王走向稳健致远。
当下，房企财务指标的安全度意味着企业发展的健康度。截至今年上半年，龙湖已经连续六年位居“三道红线”绿档之列，现金短债比高达4.07，一年内到期负债占比约10.1%，平均融资成本为3.99%，至年底已无偿债压力 。
融资成本一定高程度上反映企业资产质地的优劣，更影响着房企的盈利能力。目前，行业融资成本低于4%公司仅有中海地产、中国金茂、华润置地以及龙湖集团等。龙湖是其中唯一一家民营房企。
地产调整之际，更加利好活下来的企业。而稳健也会带来业绩回暖，龙湖第三季度全口径销售金额598亿，同比已经回正。
融资困难，销售下滑，许多房企已经不再拿地。而最近一个月，龙湖还在北京、上海、成都、合肥等核心城市斥资拿下10块新地，累计砸下108亿元。
百亿拿地、提前还债、销售额增长回正，资本市场泥沙俱下，龙湖股价也受到大环境的影响。但股价大跌令市场咋舌，令投资者不解，因为无论从哪个方面看，龙湖的质地不亚于同等规模的央企地产公司。事实上，龙湖股价的波动反映出市场恐慌情绪。投行们也纷纷组团发声为龙湖站台。花旗在报告中直言，市场对于龙湖的流动性担忧“过头”了。
龙湖一套组合拳下来，就是向市场传递一个信号，龙湖财务质量没有问题，市场反应有些过度。
中长期来看，在存量竞争时代，房地产业的业竞争格局将以稳健经营、具备发展韧性以及产品力强的央国企以及部分优质民企为主导。
在这个阵营中，民营代表龙湖也应占据一席之地。
03 地产之后
“中国房地产企业已经严重过剩，房地产再启动都不会恢复到过去的辉煌了，房地产领域的产业投资方向要发生变化。”
近期，清华大学经管学院魏杰教授进行了一次震耳发聩的演讲，他对当下的中国经济进行了鞭辟入里的分析。其中涉及房地产的观点，引发行业集体共鸣。
从增量掘金，到存量博弈，地产企业需要主动调整战略方向。其中，和地产主业强相关的物业服务和商管业务成为大型房企努力的方向，万科、龙湖、华润等龙头公司早已开始深耕布局。
万科旗下万物云已于9月底在港上市，龙湖旗下物管和空间服务新品牌“龙湖智创生活”的上市准备工作也已经完成。
早在去年，龙湖新任接班人陈序平就已洞察到行业变化的苗头，他提出龙湖要主动进行两大聚焦战略，一是城市聚焦，二是航道聚焦。
所谓城市聚焦，就是摒弃过往贪大求全的广撒网模式，而是要聚焦高能级城市，进行重点布局。
所谓航道聚焦，就是要回归生意逻辑，每个航道业务都要实现自身“造血”。除了地产主业，龙湖的航道还有深耕多年的商业、长租公寓、空间服务以及智慧营造等经营性业务。
陈序平预计，龙湖经营性业务，在明年都将实现正向现金流，以保障整个集团实现净现金流为正。1-9月，龙湖的经营性收入达到172亿元，平均每个月有20亿元的资金到账。
今年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿元，达110亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。远高于地产业务增速，展现出更强劲的增长势头。
得益于多元业务的助力，龙湖集团显示出更强的韧性。龙湖集团则实现了营收利润双增长。
在陈序平的规划里，未来5-10年，龙湖的经营性收入会达到1000亿，为公司贡献50%的利润。“到那时，龙湖的长相跟现在就完全不一样了。
“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再怎么调整，应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对。”刚刚退休的龙湖创始人吴亚军对地产大势早有预警。如今，雨夜赶长路的龙湖，展现出周期波动中自我迭代的能力。
渡劫过后，初升的曙光会最先照射到那些坚定前行的人身上。
