文 / 子木
来源： 子木聊房（
今年楼市很特殊。
特殊之处在于，人们从未有如此理性的思维看待买房，甚至在连续半年救市后，买房情绪还是云淡风轻。
但这种情况，却是一个极佳的「观察窗口」。
楼市“救不动”跟“率先反弹”，都证明一个城市的房产价值以及内在经济活力。
比如郑州，松限购、降利率、出补贴……一救再救都无济于事，甚至破格献出了“房票安置”这种托老底的招式。
还有大湾区的中山，在别人都放松调控的时候，姗姗来迟出台了“限跌令”，不准开发商降价卖房，这种骚操作，已经慢了别人好几个节拍。
大家发现，退潮之后，沙滩上都是裸泳者。
而在“率先反弹”的阵营中，目前已经决出前三。
长三角经济大城苏州稳居第一，量价齐升；其次是川渝城市群龙头成都，成交火热。
第三位是谁呢？可能很多人都没想到。
西北核心城，西安。
数据显示，6月份西安共诞生了7个“千人摇”项目，也是今年以来诞生“千人摇”项目最多的月份。意向登记平台核验人数较5月份环比增长了近7000多组购房家庭。
几个常联系的西安中介也跟我反应，最近二手房指导价取消了，多个二手房小区房价上调，其中不乏挂牌均价涨幅超万元的小区。
市场预期高涨，买房热情升温，原来可能一周带4-5组客户，现在一天就能带4-5组客户买房。
作为一个刚迈入万亿GDP俱乐部的新成员，西安何德何能跟两位2万亿大哥肩并肩？
刚刚再次出现奥秘克戎BA.5的西安，楼市能不能持续火热行情。
今天再开一篇文章，详细跟大家聊聊西安，房子买不买，买哪里，当地房产到底有没有价值。
1
温故知新
很多人第一次关注西安，应该在2021年上半年。
那时候多家媒体的头版上印着， “西安房价上涨创造历史”。
一方面是涨幅，这两年的奔跑速度稳居全国前列；另一方面是上涨周期，超过62个月，处于持续上涨状态。
去年4月份，我调查结束后，抛出观点，没有任何一个城市会维持长期不断的上涨，这是脱离现实的。
西安房价，将会在全运会办完，利好出尽时，掉头向下，进入回调周期。
然而，“二手房指导价+疫情”的出现，大大推前了时间点。
2021年7月，西安二手房指导价出台，多个小区被迫下调报价，以保利曲江春天里为例，价格从2.7万/㎡，被迫降至1.6万/平米。
高新区最低13209元/㎡，曲江新区最低13319元/㎡，雁塔区最低10914元/㎡，浐灞生态区最低9360元/㎡，航天基地最低11996元/㎡……
楼市瞬间冰封。
沉的住气的业主，直接下架房源不卖了，沉不住的开始下调报价，逃离楼市。
此后，西安楼市二手房的声音逐渐消失，人们把注意力只放在了新房市场，尤其是倒挂盘。
西安的限价政策非常严格，以至于到处都是倒挂新房，买到即赚到的“套利效应”，也致使西安在全国最冷的行情阶段，依旧不乏出现千人摇号的案例。
去年年底，西安爆发疫情，人们被迫困在家中，楼市房价开始加速下调，对这座城市造成重击。
我一直都说，祸兮福兮福兮祸兮。
虽然疫情对一个城市的经济打击是严重的，但同样也是一剂良药，会帮市场加速去除“泡沫顽疾”，回归理性。
大疫痊愈后的西安，房价开始连续回调。
就在今年3月份的时候，一个读者跟我反应，房子挂了多半年，前前后后从250万降到170万，但依旧没人买。
很多非核心区的房子，价格直接跌回到2019年。
那么现在西安房价触底了吗？
2
筑底反弹
我们先来看一幅图。
西安楼市月带看量
这是西安楼市的真实带看量。
数据显示，西安买房带看量从去年7月大滑坡到年底跌入历史谷底，从今年3月份开始，西安的带看量就开始复苏。
此后一直稳定在30万次左右的水平，上下波动，这意味着，西安底部的购买力相对扎实，已经在积压。
再看房价走势图。
去年7月开始下跌，到今年4月份为止，二手房均价也稳定在了1.55万/平米左右的水平线，扎实筑底。
1-4月带看量反弹增长，房价止跌稳定，只能说明看房的人多，而相对成交的人少。
这也在我联系的几个西安中介口中得到验证。
造成这种情况的唯一原因，就是疫情不退，大家对房价的预期不明朗，手上有钱想买房，但又怕买不对，买在了高点。
除了倒挂新盘，可以稳定赚钱，不用思考以外，二手房还处于相对低迷的状态。
但是后来，西安发布政策，连续强化市场信心。
5月28日，西安发布新政，放松限购、限售，降低公积金贷款首付比例，购房成本降到5年最低，成交随之反弹。
按照贝壳研究院数据，6月西安二手房成交量环比上涨18%，新房价格环比上涨0.68%，在100个城市中涨幅第一，均价在1.2万/平米左右。
在此基础上，西安又偷偷取消了二手房指导价政策，也得到了官方的肯定。
二手房指导价对楼市是大杀器，取消则是反向利好。
一夜之间，之前被压制的核心板块房源都在上调报价，上调区间在3000-10000每平米左右。
西安“买涨不买跌”的群众心理，由来已久，大杀器的解除，让更多人担忧房价会继续上行，都在想办法赶着上车了。
为期近一年时间的回调，加上政策的多项利好，和解除二手房指导价的预期强化，西安楼市目前来说，已经成功筑底，进入反弹的第一个阶段。
也是抄底比较恰当的时机。
在我的读者咨询中也是这样，从6月开始西安的咨询量排名上升至第一位，最多的问题是西安买在哪里？
3
买哪里（1）
西安自从在2018年，被定义为国家中心城市后，开始加速拉伸自己的骨架。
从图中可以看出，西安的野心很大，建设体量甚至对标北京的高度。
但是客观来讲，西安作为一个二线城市，即使资源政策给的再多，也不可能“摊大饼式”发展，毕竟财力有限。
西安呈东南西北四个方向发展，但明显，南强北弱，西强东弱，这源于产业的战略部署。
比如北京，北强南弱，是因为北京有海淀中关村和朝阳望京产业群，而在西安，南面则有曲江的文旅产业群和高新的科技产业群。
决定房价的因素，在于稳定扎实连续购买力，只有源源不断的刚需上车，才能接盘，然后刚需房的房主再去卖掉刚需房置换，这个循环才能持续。
产业集群地，能提供大量的高薪就业岗位，而这正是购买力的基础，所以西安高新和曲江板块房价也是全城最贵的。
所以西安买房第一条，“买南不买北，买西不买东”。
西安骨架拉的很大，新城遍地都是，但我们要研究最核心的那个。
我之前讲过，新区能不能发展起来，要看跟核心区的距离，这决定了产业和人口是否能顺利溢出，而不是隔空造城。
围绕着高新，目前有几个板块规划：
软件新城、高新CID、沣东新城。
软件新城，是目前西安最快成型的新区，主要承接高新核心区的溢出产业，小米，vivo，oppo的研发中心都在这。
整体战略高度对标杭州未来科技城，未来可期。
起初我看到 高新CID的规划， “未来之瞳”是非常惊讶且惊喜的，这目前是西安规划最高的战略核心， 城市名片，也是中国西北版图的峰顶。
但问题也很明显，距离高新核心区比较远，属于隔空造城，对政府财力的考验极大，需要长期持续大功率输入。
保守预计十年起步。
也就是说，软新成型快，持有时间短就可以有一个更好的涨幅，而高新CID，成型慢，持有时间长，但未来的房价天花板要比软新更高。
接下来就是沣东新城。
沣东新城其实是西咸新区的一部分，其中还有沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城。
后面这几个都不讲，因为没意义，距离高新核心区太远，基本就是纸上规划，20年以后的事情咱们不聊。
沣东新城距离高新核心区相对较近，等到软件新城成熟后，可以承接大量的人口居住需求，5年以后会有效果。
而且沣东还聚合了欢乐谷、斗门水库、丝路新地标501、地铁、亚洲杯等一系列的利好因素，政府给的政策比较足，未来成型的速度也会更快。
4
买哪里（2）
聊完高新溢出新城后，我们再聊曲江板块的新城概念。
首先可以明确的是“大唐芙蓉园+南湖”将是整个西安未来房价的天花板，也是最强富人聚集区，居住价值甚至还要比高新核心区还要强。
因为在西安，这种优质的环境资源是人人追求的极度稀缺品。
产业溢出板块，主要是曲江南航天城板块和曲江东雁鸣湖板块。
航天城板块优势是居住氛围好，环境优质，产业相对充沛，中国航天科技产业1/2的力量汇聚于此，不足之处在于商业目前还是比较匮乏的。
而雁鸣湖板块，优势在于交通不错，距离曲江核心区近，但居住氛围一般，产业还未完善。
综合对比，曲江南肯定要优于曲江东。
接下来不得不提到港务区的奥体板块。
西安打造的奥体板块，在承接国际性赛事的同时，也为了平衡西安的南北差异，不然会导致持续性南强北弱。
奥体规格之高，对标北京的奥林匹克。
承接全运会，中轴公园、各种场馆规划、长安乐、长安云、长安书院……等等各类设施的打造，已经落地生根，未来是东北方的房价天花板。
同时也是以东北方呼应西南方的“未来之瞳”，再与“大唐芙蓉园”，成了西安稳定的三角型产业支柱。
目前来看，奥体可以算得上是西安为数不多的价值洼地，也是在东北方上班刚需改善族的不二之选。
整体来说，未来之瞳，大唐芙蓉园，奥体，沣东中轴，这几个地方都是西安未来10-15年的房价天花板。
除了新区投资概念，自住的话首选雁塔区，东吃曲江西占高新；
未央路板块，是北郊的绝对中心；
大寨路板块也是高新的溢出板块，隔壁还有沣东打配合；
碑林区老城区，城市建面老旧，但生活配套和教育资源比较成熟；
其他的就是围绕着这几个核心区进一步溢出……西安买房主要围绕着就是产业，抗跌保值，未来可期。
5
西安的价值
很多人问我，对西安怎么看？
我的回答是， 有机会成为北方第二城。
西安有两个特点，是其他城市无法比拟的。
1、区域的唯一性。
陕西省，甚至整个中国西北部，西安都是绝对核心，这意味着，国家想发展西北，就必须靠西安带动，西安得到的政策资源是唯一且绝对的。
这正是西安成为国家中心城市的主要原因。
区域唯一性，也致使整个西北部的人口都有向西安迁徙的概率。目前来看，从一线城市回流的陕西年轻人，有且只有选择西安这座城市。
2、人才基础
西安高校在全国可以排名前五，拥有众多知名院校，源源不断提供人才储备。
人才是产业的根基，自然对企业有虹吸力。目前华为、小米、腾讯、比亚迪等等，几乎所有大厂都在西安设有中心。
尤其国民之光比亚迪，早在20年前就在西安进行战略布局，打造的 “超级工厂”对全国新能源汽车零配件供应，上下游产业链带动就业人口数以万计。
产业带动人口，人口虹吸产业，两者联动驱动房地产价值，未来西安的房价远不止于此。