再大的雨也会停，疫情受到有效控制之日，就是房价上涨之时。
作者：楼市团长
来源：楼市团长（ID：tz52801）
关于2022年楼市的13个思考！
买房，每一个阶层买房的需求点都是不太一样的，对于买顶级豪宅的人群来讲什么是最重要的？
有没有地铁、学区如何、装修是什么风格、选材如何、户型怎么样、周边的商业配套是否齐全，都不是最重要的。
这些大众的关注点在豪宅购买群体看来根本就不重要，豪宅购买群体关注的点只有一个，那就是要独占这座城市最稀有地段的景观资源。
例如纽约哈德逊河以及东围起来的曼哈顿、金角湾与博思普鲁斯海峡合围起来的伊斯坦布尔、伦敦的的泰晤士河、巴黎的塞纳河、多伦多的安大略湖、首尔的汉江、香港的天平山、上海的陆家嘴和外滩、广州的珠江新城…
富人的买房逻辑就是这么简单粗暴，然而普通人买房需要考虑的点比较多，操作的技巧和逻辑极为复杂繁琐，特别是刚需一族，大多数是买第一套或第二套房，对于房产的理解还处于一个朦胧期，那么选房就更需要格外谨慎了，毕竟买房对刚需族来说，这差不多是全部身家了。
在此，我想给认知和资金有限的刚需们一些真诚的建议，希望大家能有较大的收获，在今后买房时能用更理性的思维去判断房子的优点和缺点。
01
买房先选择城市
不要在县城买房和置换，在小城市买的房子，随着时间拉长，你会发现那些在一二线买房的朋友的房产升值，身价倍增，而你的房子价值改
我在很年轻的时候，就跟朋友说过这样一句话：如果我们手里有50万，就要想办法把它变成80万，然后变成150万，260万…
聪明的人钱是越花越多的，富有是一种势能，当你方向正确，财富是会不断增加的。
如果你想在所处的城市购买房产，请记住以下原则：资金充裕可以优先买一线城市：北京、上海、深圳、广州；资金偏少可以去强二线城市：杭州、南京、成都、重庆等城市。
在大城市工作的朋友，切记不要回老家买房，特别是那种四五线城市和小县城，对于资金紧张、又要买房结婚的朋友，可以选择去强二线城市的近郊，买一套有地铁的房子；你用青春换来、全家仅有的积蓄绝对不能浪费在县城里。
不要给在老家的父母和兄弟姐妹在县城买房，也不要借钱给他们在县城买房和装修，你需要的是劝他们到强二线城市投资置业，那是你们家族逆袭的机会。
如果你已经买了县城，赶紧降价卖掉，渣男始终是渣男，不可能改变的，既然您买错了，就要接受市场的教育，及时降价卖掉，拿钱去别的地方投资，把钱赚回来。人生是一个账户，需要算动态计算收益，要看增量。
02
关于升值
刚需买房除了在城市扎根之外，房子核心的价值还是升值，所以不要想着一步到位，等房子升值以后置换，再来享受人生吧。
刚需买房第一原则就是升值，自己辛苦熬几年，才能换来家人和下一代更高的起点、更好的生活条件，那么买到升值快就是最最重要的目标了。
买进第一套房子之后，千万不要搞精装修，装修尽量一切从简，置换的时候买家一般是不太认可折旧的装修和家具家电的；另外车位更不需要买了，刚需买房通常已经用尽六个钱包了，并且过几年经济上缓过来了还要置换，尽量去节省一切可节约的钱，努力攒钱争取早日换房。
03
关于洼地及老破小
由于资金预算有限，刚需族很容易碰到一类让人心动的房子——老破小，因为相同预算对比，老破小往往比其他房子位置要好一点，但买老破小的弊端是卖出难，除非你选的这套老破小是顶级地段，或者带学区，否则都不建议购买，否则你会浪费名额和资金，失去向上置换的机会。
04
关于配套
普通人买房，最重要的是要买对配套，有些配套有用，有些配套就比较鸡肋，因此需要仔细区。
给房产加分的配套有：学区、地铁、商场、CBD、江景、湖景、公园等，这些配套将来能为你的房产带来更大的增值空间。
影响轻微的配套有：机场、游乐园、批发市场、花鸟市场、火车站、汽车站、国际学校、高尔夫球场、体育场等，这些配套你在日常生活中不会经常用到，所以对房价的影响几乎是忽略不计的。
买房决策图，核心因素是人，一座城市人群往哪里迁移就布局哪里，提前发现地段的潜力。
优先兼顾产业和交通，有赚钱的产业才有值钱的房子，新型产业的人群有旺盛的购买力，可以把房价推上去。至于交通，一条地铁能拉来多少新的购买力，就意味着以后有多少接盘侠。尤其是近郊区，交通对房价的推动作用非常大，靠近地铁口，意味这地铁沿线几百万居民将来都是你卖房的目标客户。
最后才是考虑商业和教育，当然自住需求，追求买菜购物方便，家中有小孩的另当别论。
05
关于财富转移
钱这个东西像一头跑得飞快的小鹿。你越是追着它跑，越觉得累，还抓不住。这就是追风口创业失败的原因。
正确的做法是，在它可能未来跑过来的必经之路上进行布局，然后加点耐心，等待收获。过去三十年，中国整体上经历了以下几个风口：倒卖农产品-家庭作坊生产-小商品批发-煤老板-通讯设备-淘宝开店-跨境电商-直播卖货，不管社会如何变迁，无论哪些人，如果他们赚了钱都会买房，只要你提前把房子买好，将来高价卖给他们，就把他们的财富转移过来了
小鱼才浮出水面找吃的，大鱼都是躲在水底下，什么也不干，默默等着小鱼吃饱长大然后吃小鱼。
06
关于房住不炒
房产不会年年涨，一般三五年一波涨幅，并不属于超级赚钱的东西。但买房投资，普通人实现千万级以上的资产，过上小康生活肯定是没问题的，吃喝玩乐的钱都可以赚到。
更重要的是它让你能够在持续通胀之中避免被洗劫，在不确定性的社会中留有一条后路。
说真的，现在中国这个环境，一个家庭才有两个按揭贷款名额，真正炒房的人是少之又少的，90%都是自住和改善。不要相信媒体宣传的话，房价涨了他们就会赖给炒房客，其实大家可以想想通货膨胀是谁造成的，土地的垄断供应掌握在谁的手里，银行的贷款又是谁放出来的。想明白这些，你再来回答谁才是真正炒房的人。
07
哪些房子不能买
如果不是富豪，不要买海外房产、旅游度假房产以及商铺。不要买非标房产：公寓、小产权房、动迁房、法拍房、售后包租房、烂尾翻新房，这些房产普通人碰都不要碰，坚决只买70年产权的住宅。
08
关于小区体量
小区的体量对房价影响也不小，总建筑面积超过200万平米的巨型小区不要买，小区体量大了以后物业管理难度会不断增大，维护会越来越难，久而久之小区会越变越差，卫生没人搞，楼道贴满小广告，污水臭垃圾清运不及时…
另外大体量的小区停车难、上班早晚高峰交通拥堵，居住体验很差，最重要的是周边小区已经涨了两轮，而你所在的小区还是原价。
09
关于房产过剩
中国每年手机出货量几十亿台，手机持有量12亿，几乎人手一台，完全过剩了。那为什么还是有那么多人买手机？因为旧机换新机，新机换好机，还有一部分人手机丢了也要买。
房产也是一样的，真正房产过剩的是县城，至于优质城市，没房的想买房，有房的想买好房，还有拆迁带来的需求。
人们追求生活的脚步不会停止，房产也在升级变换中，享受型的需求是没有止境的，另外，房产不仅仅可以用来住，还可以用来升值。
升值=赚钱，赚钱的欲望是无穷大的，所以房产最终慢慢会集中到一部分头脑聪明的人手中，形成所谓的“结构性供求失衡”，从而导致房价居高不下。
10
给单身一族的建议
给毕业的大学生一点建议，毕业后先买房，再考虑读研读博，现在学历变现的可能性比房子低很多。花500多万去美国留学回来，月薪也只是1.5万而已。
有点积蓄的单身一族，特别是女孩子，结婚前能贷款买一套属于自己的房子是再好不过的，新婚姻法对婚前财产是有法律保护的，万一未来家庭婚姻有变，这套婚前房产依旧会一直属于你，房子不会跑，它比老公要更靠谱。
如果目前没有足够的钱买房自住，可以先到外地投资，住投分离，投资赚了钱，以后自住的问题就很好解决了。
11
关于买房贷款
关于买房贷款，首房首贷一定要选择30年等额本息的贷款，这是普通人能从银行贷款时间最长、利息最低的福利性质贷款；夫妻买房的话，务必保证只有一个人贷款，最好是收入高的那个，保证夫妻双方有一方的征信没有贷款记录，这样下次换房的时候，通过某些手段，还能有一次首房首贷的机会；房子贷款的杠杆要加足，月供越低越好，不到卖房时万不要提前还款。
公积金贷款买房的话，一定要同时申请商贷做组合贷款，不要做纯公积金贷款，纯公积金贷款虽然利率低，但它可贷额度也低，不仅浪费了首贷资格，还不能最大限度的获得银行贷款。
通货膨胀从来没有停止，所有人都低估了印钞机的威力
1990年，我国GDP为1.87万亿，M2为1.53万亿，M2/GDP比值为0.82；2000年，我国GDP为9.92万亿，M2为13.46万亿，M2/GDP比值为1.36；2010年，我国GDP为40.15万亿，M2为72.59万亿，M2/GDP比值为1.81；2019年，我国GDP为99.09万亿，M2为198.65万亿，M2/GDP比值为2.00；2020年，我国GDP为101.60万亿，M2为218.68万亿，M2/GDP比值为2.15。
而预计到2025年，M总量将会突破300万亿，纸币的数值毫无意义，实物资产才是真正的财富，贷款买房等于远期套利，月供是30年不变的，你2008年买的房，还到今天依然是月供1800元，但是物价、工资早就翻天覆地了，同样的，你2022年买房，今日的月供，在以后洪水滔天一般的货币供应之下，都变得不再重要，10年，20年后，苹果都要100元一斤，大部分人月薪5万。
12
关于股市
关于股市，股市是宽进严出，楼市是严进宽出，大家都能轻易参加的股市，其实是一个博傻的平台，资金总量就那么多，不可能人人赚钱，亏钱的基本都是散户，如果散户赚钱那就代表庄家亏钱了，你觉得合理吗？
如果你计划未来几年买房，尽量远离炒股的人，尤其将大半身家投入到股市中的人，这种做法与豪赌无异。
和房子多的人做朋友，远离不想买房的人，房子多的人会带动你逐渐买到第二、三套房子，甚至更多。
13
关于下一代
买房子其实是在给下一代铺路，给下一代一个更高的起点，有了大城市的房子和户口，下一代才能接受更优质的教育，才能有更开阔的眼界，才能有更高的起点去追求更好的生活。
如果现在不买房，可能你会没什么压力，但是要担心的是：20年后，你子女的首付从哪里来？
房价不涨的时候，你觉得没潜力，涨不动；房价涨了，你又嫌贵，总之就是横竖都不买，这是很多人的通病。
再大的雨也会停，疫情受到有效控制之日，就是房价上涨之时！人生有几个十年，抄底时机不是想有就有的。