作者 | 李新
来源 | 新行情
作为行业龙头，万科对行业的看法历来是市场关注的焦点。
8月31日上午，万科董事会主席郁亮与管理团队准时出现在公司2022年中期业绩会上。这次他没有再抛出行业“危机论”，而是试图向外界传递更多对于房地产行业的信心以及努力的态度。
“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”他表示。
在行业利润普遍下跌的上半年， “背水一战”的万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8％；实现归属上市公司股东净利润122.2亿元，同比增长10.6％，是营业收入与净利润双回升的少数企业之一。
不过，对于上半年业绩，郁亮则在业绩会上直言：“从结果来看马马虎虎”。
曾提出地产行业进入“白银时代”说法的郁亮，在2018年喊出“活下去”的口号，一度被很多 人认为是危言耸听，但是后来市场得到印证，“活下去”成为房企真实写照。
如今房地产市场虽然利好频出，但是市场信心并未明显扭转，这位龙头房企掌门人31日在中期业绩会上又带来了新的预判。
据克而瑞地产研究中心统计， 2022年上半年，百强房企1-6月全口径销售金额同比下降51%，出现“腰斩”；百强房企中，近8成企业1-5月的累计业绩同比降幅高于30%，近2成企业高于60%。
从销售来看，2022年上半年，万科实现销售金额2152.9亿元，销售面积1290.7万平方米，同比分别下降39.3%和41.1%。
对于近四成的跌幅，郁亮在6月的股东会上直言“今年是从业以来压力最大的一段时间”。不过，彼时郁亮少见地给行业打了鸡血，扔出了从短期来看房地产市场已经触底的判断。
然而，7月开始，全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，楼市预期继续下探。万科同样如此，7月单月，其录得销售金额336.9亿元，环比下降28.6%，同比下降34.6%。
“到今天为止我仍然坚持这个判断。”中期业绩会上，郁亮再次强调自己行业触底的观点。
郁亮坦言，今年7、8月和6月之间的销售数据确实出现了比较明显的落差，但一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落。另一方面，7月以来，出现了“停贷”事件等新问题，一些出险企业无法完成交楼，对消费者买房的信心造成了一定影响。
尽管如此，郁亮仍然认为，国内住房的刚需仍旧很强，房地产市场依然是个 10万亿级市场。
他解释称，现有住房按照自然更新速度，每年需要淘汰大概约10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米左右。而按照当前新开工情况，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，“这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”
针对此前行业的停工停贷风波，郁亮在业绩会上称：“万科会保证交付，保证质量。”
郁亮认为，在地产行业冬天里，当下最主要的事情就是生火取暖，将现金流稳定、财务安全放在第一位。同时，能否继续走下去，取决于 “肌肉”有没有长起来，即开发端的交付能力，经营端的商业运营能力等等。
那么，什么是“火”，又如何“生火取暖”？
现金流就是万科生火的重要原材料。郁亮表示，万科历来重视现金流和财务稳健，把安全放在第一位，对规模和债务方面抱着克制的心态，在经营层面形成了一定的安全边际。
尽管上半年市场波动超过预期，但经营性现金流净流入依然为正达82.9亿元，净负债率已降至35.5%，新增融资成本仅3.59%。
此外，保证交付、保证质量不仅是底线问题，也是万科在行业寒冬重点积蓄的能力，更是万科“生火取暖”的办法之一。
郁亮介绍称，他近期已经走访了35个城市看了万科100多个项目，主要目的是看万科房子的建设和交付情况。通过走访，他更坚信，好产品、好服务在市场恶劣情况下也能熬过去。
值得一提的是，在巩固住宅开发业务能力的同时，万科还继续布局商业、物业、长租公寓、物流等经营性服务业务，上半年此类业务为万科贡献了 241.1亿的营收，同比增长30.6%，成为“生火取暖”活下来的一个新方向。
其中，万科在房地产寒冬中 “生火取暖”的工具之一便是近期计划在香港IPO的万物云。
据了解，今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准，万物云将获准发行不超过1.8亿股境外上市外资股。
在业绩会上，郁亮直言拆分万物云上市“不是卖猪仔”，并非“叫个好价钱就把它卖掉”。他表示，对于万物云上市，市场估值并不是万科最在意的因素，而是希望通过万物云上市获得更大发展空间，这才是万科最关心的。
董秘朱旭也表示，万物云不是一个传统的物业管理公司，而是以一家城市服务商为定位启动上市。
“上市对于万物云而言，只一个新的起点，而不是一个终点，我们并不追求在行业估值的顶点去上市，我们希望万物云能获得市场理性的估值，让参与万物云IPO的股东在后期万物云的发展中共同分享市场价值增长。”
今年上半年，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS 解决方案服务收入11.6 亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。
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