最近有个新盘，在我的粉丝群里引发了不少人讨论。
它就是位于南山区南山街道的御成府。
12月7日，御成府获批预售许可证，本次可售房源295套，产品建面约38-55㎡，备案均价约8.9万/㎡ （含精装） ，单价区间约7.9-9.6万/㎡，总价区间约318-517万。
我大概翻了一下，大家关注的点主要有这么几个。
1、御成府官方表示，该项目是 深圳目前首个不限购，但限贷的住宅属性的商品房，不需要名额即可购买。 这把很多人搞晕了，深圳居然还有不限购的住宅？
2、据说御成府的 产品打造档次很高 ，在业内有“小豪宅”的称号。
3、南山的小户型产品断供多年，而御成府是南山难得的新入市小户型。如果是首套首贷， 三成首付仅需95.4万起 ，可以说是这两年 上车南山的最低门槛 。
这么低的门槛，也让很多粉丝蠢蠢欲动，纷纷跑来问我：
这个所谓的不限购，到底是咋回事？这个盘的产品到底怎么样？有没有投资价值？
问得我也挺烦的，干脆写一篇文章，一次性帮大家理清楚。
01
先来搞清楚第一个问题。
正常情况下，是否限购+限贷，是不是70年产权，是作为区分深圳住宅/公寓的标准。
但御成府的情况有点特殊。
如果按购买资格来看，这个盘不限购，似乎可以视为公寓产品；
但按照贷款流程来看，它却是走房贷的路子，占房贷名额，最长可申请30年的贷款年限，这又是住宅产品的待遇。
那么，御成府到底是公寓还是住宅？
看备案信息，这批房源的性质为单身公寓，土地性质为R2居住用地+C1商服用地。 一般而言，R2居住用地上建成的房屋性质为普通住宅。
御成府备案信息
给大家科普一下，单身公寓，虽然名字里有“公寓”两个字，但它跟商务公寓并不是一回事，与住宅商品房只是名称的不同，在购买资格、纳税标准等流程上都按照住宅来走。
至于为啥会这样，讲起来比较复杂，用住建局官方的解释来说：属于历史遗留问题。
大家只要理解一点， 御成府确实是住宅属性的产品 就可以了。
既然是住宅属性，那应该跟其他住宅一样既限购也限贷，为啥御成府可以不限购？
也有媒体咨询了南山住建局，得到的回复是：“这个住宅性质的单身公寓，不占名额是属实的， 是市住建局特批的 。”
简单总结就是：
这个产品目前在深圳一手新楼盘里没有对标项目，它就是目前楼市环境下出来的一个很特殊且不一样的新产品。
除了不限购，不占用购房指标，不需要名额购买，其它税费、贷款比例等都是按住宅标准来的。
按照深圳现在深户入户满3年+3年社保/个税、非深户5年社保或个税的限购政策，当御成府这么一个不限购的住宅产品出现在市场上，有如此高的关注度也就不奇怪了。
有粉丝关注御成府的学位问题，我也帮大家研究过了，直接说结论：
1、南山区目前是接受用地性质是住宅属性（产品类型是单身公寓）的房子 享受同等的入学积分 的；
2、御成府的 土地性质为居住用地，房子终究还是属于“住宅”这个大类 ，申请学位是没有问题的。
02
再聊聊具体的产品。
“我们正在做一件新鲜的、无人做过的事情。”——这是御成府官方公众号一篇推文里的一句话。
来源：御成府官方公众号
还有粉丝听开发商的销售人员说：御成府 虽然是小户型产品，但产品都是按照豪宅的标准打造 ，就是要做深圳现象级的“小豪宅”。
御成府营销中心实景图
敢写出这么野心勃勃的话，还给自己冠上“小豪宅”的名头，这个盘应该还是有两把刷子的。
御成府地处南山老城区， 市政生活配套成熟，居住氛围浓厚，交通条件也比较便捷 ，而且项目所在板块多年来未有新盘入市。
御成府区位配套示意图
项目周边分布有1号线、11/12号线，最近的地铁站为大新站直线距离约600米，南山站直线距离约700米， 货真价实的三地铁物业。
御成府地铁配套示意图
南山中心寸土寸金，御成府的体量也不大，是一栋150米高的地标建筑。
御成府营销中心项目沙盘
御成府还造了一个新概念，说自己是一个多业态的 “垂直综合体” ，也就是在一栋楼里， 同时包含了商业、酒店、住宅、会所和服务式公寓等多种业态。
我查了一下，在深圳，一般只有在城市中心的高端豪宅，才会有会所配置。但即便是华润城润府3期，也只是在一楼打造了健身房、阅览室等简易空间，而御成府不仅是 6-7F双层会所 ，功能也非常丰富。
御成府营销中心实景图
我听说，会所不仅规划了健身房、咖啡厅、书吧等常规配套，还可能会打造室内高尔夫、壁球室、定制瑜伽室、酒吧、电影院、共享厨房、KTV包房、桌游室等。
会所影音室效果图
甚至还打造了一个20×9米，水深1.4米的 空中无边际泳池 ，据说是泳池设计专家打造，比肩超五星级酒店标准，不仅颜值在线，氛围也拉满了。
无边际泳池效果图
想象一下，住在御成府，下楼就能健身、k歌、看电影、喝咖啡、泡图书馆，应该还是挺受年轻人喜欢的。
御成府营销中心实景图
在产品设计上，开发商请到了 香港著名设计师黄志达和和小户型专家界汐设计团队 操刀，虽然是极致的小户型产品，但空间感和豪华感都做得很不错。
御成府户型图
以55㎡户型为例，户型格局很方正，客餐厨卫+主卧+阳台，五脏俱全，动静分区、干湿分离这些都是标准动作。
御成府样板间实景图
说几个印象比较深的细节：
凸窗可以延伸成床，双人床的宽度可以根据需要在1.5-1.8米之间伸缩；特质的艺术玻璃门可开可合，淋浴间的门还可以折叠，几乎没有任何浪费的空间。
御成府样板间实景图
客厅设置超大储物空间搭配分割设计，榻榻米下暗藏衣柜大的床箱，厨房有一体化橱柜橱柜，墙面、浴室做了壁龛设计，再加上玄关超大容量的定制收纳柜，可以说把 收纳空间 挖掘到了极致。
御成府样板间实景图
项目还是 德系精装交付 ，电器用的西门子，卫浴用的高仪和唯宝，和最近开盘的蛇口豪宅招商玺是一样的品牌。
厨房配备了抽油烟机、蒸烤一体机、消毒柜、电磁炉、燃气炉、冰箱，还有国际高端品牌的水龙头、水槽并搭配了超滤净水器。
御成府样板间实景图
卫生间里，一体式智能马桶电热毛巾架、浴霸、热水器等也是也是一应俱全，而且淋浴间采用的是无拼缝的通体岩板，不容易藏污纳垢，便于日常清洁。
连入户门，都配备的是具备隔热、防火、防盗、隔音等功能的装甲门。户内空调、新风、净水器这些也都配齐了，基本上可以直接 拎包入住 。
御成府样板间实景图
除了黄志达，御成府的建筑规划、景观园林也都是请的国际机构和顶级大师来设计，豪宅的品质感确实从里到外做出来了。
关于这点，从建筑立面就能明显感知，看下图，御成府的立面观感俊朗挺拔、气宇轩昂，颇有地标风范。
御成府效果图
值得一提的是，项目还同时达到了 中国绿色建筑三星级、国际LEED认证铂金级、国际WELL认证 （目标铂金级） 三个健康居住方面的国际前沿标准。这在深圳的住宅类项目里也不常见。
据了解，御成府将基于空气、水、营养、光、运动、舒适声、材料、精神等多个维度， 高标准打造150项绿建细节 ，塑造绿色健康的生活空间。
03
最后聊聊御成府的投资价值。
其实，随着时代和观念的演变，年轻人的居住、社交需求也在不断变化，未来越来越多思想更加独立、成长环境更加富裕的00后涌入深圳，他们需要的，正是御成府这种生活方式比较舒适、新潮的居所。
而且， 这种全新、装修品质高、公共配套丰富的小户型产品，在深圳核心区其实非常稀缺，而且租金水平很高。
有大V曾经做过调研，要想在南山科技园、深圳湾、前海、蛇口等南山核心区，整租一套交通方便+次新+非城中村改装公寓+能保证生活品质的1-2房，可选性非常少，而且月租金基本要6500起步。
比如全新交付的华润城润府3期，距离地铁口走路10几分钟，建面约40㎡的单房，客卧一体，不带阳台，不通燃气，月租金基本都在7000+，而且很好出租。
来源：贝壳找房
地段稍微远一点，周边配套目前比较少的前海招商领尚，约40㎡的单房，不带家具也要租到6500元/月，而且房源很少，有同事之前想租一套，晚联系了一天就被别人租掉了。
来源：贝壳找房
以润府、招商领尚的租金为参照，近地铁、户型更灵活、精装品质更高、会所配套更多元的御成府，2房户型可以租到1.5万/月以上水平，妥妥实现以租抵供。
那么，御成府适合哪些人购买？
1、对于想在南山中心区买一个2房住宅的新房，总价预算400多万的购房者来说，估计这是唯一且难得的机会
2、对于不想浪费购房名额或者已经没有名额的买房人来说，也是一个不错的机会。
本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，不作承诺，具体以政府的规划及现场实际为准，请客户自行考察。本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签订的商品房买卖合同约定为准。
