01
万科的大动作
地产界有句老话：
生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。
意思是，恒大高周转累，万科工资低，碧桂园又累又低。
或许在今年，阴冷的12月末，会发生这样一幕：
某地产公司一名员工倒在了一堆打印好的文件中，同事见状猛扑上去，拼命摇动想唤醒他：
”同志，你醒醒，你醒醒啊。”
瘫倒在地上的人虚弱地微睁双目，颤抖地用手努力去捡散落的纸张，吃力地挤出：
”这这、这是我的周工作计划、月工作计划、季度和年度工作计划、工作记录本、专项检查总结、明年工作思路、计划、整改措施、年终总结……请，请一定代我转交给集团。”
说完，又陷入了昏迷。同事含泪摇晃着他的身子：
“同志，同志，你醒醒，醒醒，表格模版变了，组织还……还……还有要求，还要求交电子版的！”
玩笑归玩笑，让人意外的是，被人说“死也不进”的万科、喊着“活下去”的万科，成了地产里最靓的那个仔。
2022年已过半，相信大家都能感到今年有多么不景气，楼市有多么糟糕。虽然楼市利好政策不断出台，货币政策的相对放松，房地产市场在逐渐回温，但各房企销售依然半死不活，一路下跌。
现在房地产企业的处境有多差？
差到再也不可能出现万亿房企了，差到千亿房企集体消失。
从上半年的业绩来看，有约20家房企或将掉出千亿阵营，“千亿房企俱乐部“数量或将缩减至20多家，相比去年减少一半！
上半年，达成“千亿”的房企共8家，分别为碧桂园、保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。
从矮子里拔将军，万科，成了比烂玩家里相对不那么烂的。
这也给了万科一定的“战略缓冲空间”，以前没做的，现在也许可以开始尝试了。
临近国庆，港股年内新发最大IPO来了。
9月19日，万物云发公告，拟全球发售1.17亿股股份，每股发售价为47.1-52.7港元，募资54.97-61.51亿港元，预计9月29日上市。
万物云的前身为万科物业，是万科分拆出来的物业管理服务商。
以募集资金计算，是今年以来港股最大新发IPO。
你以为万科只是个卖房子的？其实他是个多元化经营的集团公司。
万科旗下各个版块，有地产、有物业、有物流、有商业、有长租公寓等等，不一而足。
万物云分拆的意义非凡，意味着万科的提款机要上市了。
而由此带来的连锁反应，可能是万科进行地产转型的关键一步。
02
“黑铁时代”的万物云？
从白银时代拖延到黑铁时代，万科旗下万物云日前正式向联交所递表，疯传已久的上市事宜，终于有了实质性进展。
不过现在的上市，对于万物云来说是：起了个大早，赶了个晚集。
万物云前身是万科物业，是中国首家营业收入过百亿的物业服务公司。
2020年10月的媒体交流会上，郁亮首次明确表示：
“万科物业会上市”。
但万科物业的野心不小，它想区别于传统物业公司，将自己包装成一家科技公司。在他眼中，未来万科物业业务有机会达到千亿级市值。
估计这一原因促成了万物云上市如此缓慢。
其实在他们还是万科物业的时候，就应该上市；如今港股的物业板块早就炒过一轮了，错过了一波大的行情。
2020年—2021年，港股兴起了一股物业公司炒作热潮。投资者发现，在上市公司业绩普遍受疫情影响的情况下，物业公司竟然稳如磐石，业绩波动很小，旱涝保收，是非常好的避险品种。于是我们看到，2020年港股物业公司涨势如虹，不少物业公司的市值甚至超过了母公司。
这也开启了地产商分拆物业公司上市的热潮，像世茂服务、融创服务、恒大物业，都是这两年分拆上市的。
不过，这股炒作热潮在2021年下半年开始大幅降温。一方面是上市的物业公司实在太多了，供大于求。比如万物云是今年第6只在港股上市的物业股。
另一方面，遇到楼市下行周期，母公司开发的楼盘少了，没有那么多新楼盘交给物业公司管理，业绩就没有成长性。
甚至有些母公司为了填补土地开发的窟窿，非法挪用物业公司的资金，爆出财务丑闻。
目前港股物业公司的市盈率，普遍从两年前的四五十倍，跌到了现在的10倍以下，股价跌幅超过80%的不在少数。业内有不少人表示，万物云恐怕错过了上市的最佳时机，卖不上好价钱。
冲击IPO虽然有些迟，或许好饭从来不怕晚？
据弗若斯特沙利文的资料，按基础物管服务收入计算，万物云2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。
万物云2021年营业收入为237亿人民币，在港股头部物管企业中仅次于碧桂园服务，排名第二；股东应占净利润为16.68亿人民币，头部企业中排名第四。
营业收入同比增速为30.64%；
归母净利润同比增速为13.91%。
能拿到这个数字，在地产行业中不算容易了。但对比同行，它的成绩又显得黯淡。
同行头部企业营业收入同比增速中位数为42.35%，远高于万物云；
头部企业归母净利润同比增速中位数为45.35%，同样也高于它。
说是龙头企业，恐怕盛名之下其实难副。
除此之外，万物云早几年之于万科的意义更多的是“提款机”。在万物云的招股说明书，存在与万科庞大的关联交易和关联方余额。
在关联交易中，购买关联方投资物业的金额在2019-2020年分别为1.32亿和2.2亿，在上市前的2021年降低至0.14亿。
在收到关联方服务里，2020-2021年，万科及万科联营、合营企业提供给万物云服务金额分别高达30.7亿和37.6亿。
万科欠万物云的钱，要远远大于万物云欠万科的钱，两者差距达到悬殊的30亿。
万物云对于万科来说，有着特殊意义
——紧急状态下的“输血包”，非凡的战略工具。
03
万科的大棋局
想到2018年那会儿，还没有经历新冠疫情，市场也远不及现在悲观，当年的恒大，毛利润还有1689亿，增长超过50%，正雄心勃勃押注新能源车领域。
同是房地产业大佬的万科却在深圳摆起哭惨会，当时已经有媒体戏称：
万科沦为戏精。
如今3年多过去了，豪横的恒大陷入债务深坑苦苦挣扎，哭惨的万科虽然净利润连续三年下降，但债务水平处于低位，225亿的净利润对于“活下去”来说绰绰有余。
以至于郁亮在今年举行的万科2021年度股东大会上竟然展现谨慎乐观，认为市场可能已经触底，进入“一个缓慢温和的恢复过程。”
如果说每一次下行，都是一次行业调整的机会，那这次时与势也许更倾向于万科。
对于我国的房地产行业来说，“高负债”是个普遍存在的现象，由于房地产实施的是“预售制”，搞得房地产企业大多都处于高现金流、高负债运行，对资金稳定度要求很高，一旦资金链出了问题，这个游戏就玩不下去了。
某大，某幸福的暴雷基本是这么来的。
如今，地产的风声紧，上面对房价打压的力度肉眼可见；未来一段时间，行业洗牌是必然的，资金不健康，回款能力不强的企业都要被洗刷出去。
经过洗牌，能活下来的房企更抗压、更健康。
这点可能和白酒产业类似。
人们只看见吃肉贼，没看见死去的鬼，白酒行业是个高度竞争的行业，每年都有很多酒厂坚持不住破产倒闭。
近年来，白酒行业产量已连续多年出现下滑。2020年1-11月，全国规模以上白酒企业产量618.36万千升，同比下降10.26%。
同时，2020年1-11月，全国规模以上白酒企业1040家，数量持续减少。目前整个白酒行业的马太效应加剧，行业利润集中在头部50家企业。
贵州茅台一骑当先，占据超高端的市场，而且是目前市场上酱香型白酒的标杆。在次高端市场上，五粮液、洋河股份、泸州老窖、郎酒等企业厮杀激烈。
曾经获得国优，部优几十年传承的酒厂很多烟消云散。
这个行业不好混，活下来并且利润高的都不是一日之功。
房地产企业也正在经历这个趋势，负债很多的龙头，和不入流的小房企会在一轮轮的清洗下被淘汰，只有财务状况较为健康的龙头房企，则比较容易在迅速变化的市场中活下来。
而房企靠卖房的增量已经见顶，下一步能够带来增长的有一个大方向还未被充分挖掘——物业！
中国二十来年地产的野蛮发展，物业紧紧攀附在房地产业这棵不断成长的大树上，把物业养成了“怪胎”。
我们买房子一心只顾房子这个大件了，而忽略了另外一个重要问题——在没有选择的情况下，已经被开发商选好了物业，硬生生地给我们强加了一个“妈”。
不管你认不认这个“妈”，也不论你对这个“妈”亲不亲，总之你在买房子的时候她就与生俱来了。
这个妈还没有多少母性，更没有多少亲情，只知道索取，却很少付出。
根本原因是，物业公司与业主产生存在结构性矛盾！
企业要的是利益，追求利益最大化，钱收得越多越好，而付出则越少越好。对业主来说，是交钱越少越好，服务越多越好。
矛盾与生俱来，迟迟没有得到妥善解决。
现在房地产的开发逐渐回归冷静，是该等一等配套建设发展的速度了。尤其是物业等领域，不能还像早期那样，放任发展。
可行的解决办法是在政府参与下的深入市场化。
说的简单点就是，干得好就干，干不好就炒鱿鱼滚蛋。
从万物云的客户来源就能看出，万科本身的楼盘在业务占比的比重并不大。
从2021年度的数据看，在居住、商业和城市、AIoT及BPaaS解决方案三大业务中：
万科体系贡献的收入仅为2.1%、12.3%、4.8%。
独立第三方贡献的比例则为53.4%、24.4%、3.0%。
很明显，万物云接了大量别的企业开发地产项目的物业管理，在主动拥抱物业行业充分市场竞争的大趋势。
截至去年末，公司在管住宅及商业物业建筑面积7.85亿平方米。其中，住宅物业服务覆盖30个省、直辖市和自治区逾120个城市，管理2823个小区。在管的小区中，1660个分布在一线城市及香港、新一线城市。
这也说明万物云的业务铺得很开。
正如郁亮直言：
“万科分拆物业上市，不是最在意短期市场的估值，更在意的是通过资本市场能够获得更多的力量，支持进一步的发展。”
在咱们这样的一个资本市场，有时候改名字股价就能翻倍。
随便这一个传言说自己要被一家造酒的企业借壳上市，短短几个月股价就涨了几倍。
甚至一个脱口秀的节目居然能够让一家公司瞬间涨停。
万物云，在登陆港股后，也许能给市场更多的想象力。