近日，网上流传：广州最壕城中村——猎德村招家庭女教师，开出了年薪50万以上、6险2金、还送价值50万元车的待遇。
一时间，大家都在议论：猎德村的村民们，都这么有钱吗？
作为广州最成功且最出名的旧改村，一提起猎德，大家都会想到什么？
包租公、躺着收租？
土豪、人均千万？
命好、拆迁户？
图源：网络
在很多人眼中，猎德村的村民，都是身家千万，穿着人字拖，每个月收租就可以过得很润了。
之前甚至有坊间传言： 在猎德拥有11套房的才算中上水平，好的能有20多套房，每年光收租就有几十万。
那事实是不是这样呢？
01
猎德村的有钱“错觉”
猎德村改造始于2007年，房屋回迁安置原则上采用 “阶梯式安置“，以四层为上限。
即按证内建基面积，不足二层的补平二层，原二层及以上不足三层的补平至三层，原三层及以上不足四层的补平至四层，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。
也就是说：如果村民大壮，有一栋建基100㎡、3层340㎡的房子，那他可以获得400㎡的回迁房。
历经三年，猎德村最终在2010年9月1日开始回迁分房。
摇珠机连轴转“工作”了10天、累吐了8台，最终将6000多套复建房分配给村民。
猎德万人宴 图源：广州市国家档案馆
有人曾算过， 按照当时珠江新城的房价，平均1.5分钟就摇出1名百万富翁。
12年间，这些百万富翁，身价随着房价的上涨，也是水涨船高。
时至今日，猎德周边的房价都已经15万+了，曾经的百万富翁已不复存在了；
而是摇身一变，成了大家口中的千万富翁！
好家伙！炫了我一眼！
不过，值得注意的是： 猎德村回迁房所在的土地，并没有办理集转国手续，依然是集体用地。
这意味着：这些价值千万的房子，不能像商品房一样上市交易。 （其实还是能交易的，参照小产权房，不过风险大）
也就是说，大部分身价千万的猎德富翁们，就只是身价而已。
还有人会说，那他们靠收租就可以躺平了。
但实际上，在租房平台上面查询， 猎德花园98㎡左右的房子，租金在7300元/月-9500元/月之间，大部分能租出去的，其实是在7500元/月左右 （还是要看房子的装修的）。
而按照上文大壮的情况来看，如果他回迁房摇珠选中了4套98㎡的房子，自住一套，剩下三套出租，那他每个月可以获得租金2.3万左右。
2.3万，看似很多，但是一年算下来，也就是27-28万。在广州，这离躺平，似乎还有点距离。
毕竟，这点钱，确实不够招个年薪50万的家庭女教师。
那如果再加上村里的分红呢？
之前不是说猎德村400户人分10亿元吗？
谣言而已，实际上，猎德村村民2019年的分红也才3.2万元。
2022年就更少了，200元/股！
假设大壮有100股，那分红也才2万元。（其实是370元/股，只是有170元还没入账）
也就是说： 猎德村的大壮一家，每年租金+分红，收入差不多30万元。
你说大壮家没钱吧，他的房子确实值几千万，“睡后”收入也已经击败99%的人！
但你要说大壮有钱吧，年收入30万，对于住在珠江新城的人来说，这个收入跟躺平和暴富并不能挂钩。
而且，我们前文提到的6000多套复建房，是分配给7000余名村民，按2.5人/户，也就是每户2套的样子。
也就是说：猎德村的大部分村民，回迁房家里一分，几乎也就每户2套；
算上这十几年来，孩子都成家要独立分房住了，并没有什么多余的房子可出租了。
02
旧改致富的“假象”
猎德村旧改，抓住了时代与政策的红利，在房价上涨的周期里获得了资产的升值，村民生活获得了极大的改善，却也谈不上暴富。
而猎德村之后的旧改，也注定只能改善生活，不能一夜致富。
2021年，住建部一纸《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，给旧改致富关上了一扇门。
《通知》中对严控大拆大建提出了严格要求，具体有亮点：
1、严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
2、严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
这里值得注意的两个数字是，“20”和“2”
简单来说，以后的旧改，或者说城市更新项目， 原则上最多只能拆除20%的建筑面积，拆建比不应大于2。
换句话说，如果一个旧改项目建筑面积约200万㎡，那么现在最多只能拆40万㎡，按照拆建比要求，最多只能新建80万㎡。
而这80万㎡，既包括村民的复建房、学校/商业等配套，还有开发商用于盈利的融资房等。
除此以外，旧改还对产居比有要求，位于广州第一圈层的旧改项目， 产业建设量原则上需占总建设量的60%，第二圈层比例降至40%。
七除八扣以后，给到村民的补偿标准，还能达到之前的高度吗？
即便是项目走在了大拆大建的政策之前，村民也很难做到一夜暴富了。
目前广州在售二手房将近12万套，每年还有新的楼盘在售，更何况复建房本身就不具备与商品房竞争的优势；
这种情况下，村民想要出手自己的复建房，除了按照远低于周边商品房的售价交易，还有其他办法？
至于出租，对于分到了很多套房子的村民，确实可以靠收租就过上美美的小日子。
譬如之前，广州黄埔区茅岗西旧改项目复建房交房，其中最多的一户村民一共分了21套房。
问题是，为什么人家可以分到21套房，不就是因为人家在旧改之前，就已经有很多栋房了吗？
这是一夜暴富吗？
与猎德村一样，即便人家有10几套房收租，那也是因为在旧改之前，他们就完成了一定财富的积累。
那，对于没有财富积累的人来说，旧改就没有必要了吗？
恰恰相反！
我们可以看下，几个旧改村改造前后的对比。
（杨箕村改造前）
（杨箕村改造后）
（林和村改造前）
（林和村改造后）
杨箕村改造前，租金收入可能一个单间500元左右，但是改造之后，单间的租金在4500元左右，足足翻了9倍。
就像前文所说的，大部分家庭可能也就一两套房子在出租，这些每年的租金收益，并不能让一个家庭变得富裕起来，但是足以改善生活。
更重要的是，旧改之后，城市面貌的极大改善、生存环境的极大优化、教育资源的极大提升。你的下一代，站在了一个更高的起点上。
对于大部分人来说：旧改，真的只是改善生活，千万不要幻想暴富。
我们所听说的那些可以躺平收租、50万请家庭女教师的，不是因为旧改造富，而是因为他们本就如此。
旧改不能推开财富的大门，它只是你通往更好生活的一块垫脚石。
03
放弃旧改暴富的“美梦”
广州的旧改，周期长，既依赖于市场的行情上涨，也依赖于政府的政策利好，不定性较强。
幻想着旧改然后人生躺平的人，可能会被生活锤倒躺在地上。
前几日跟朋友讨论收租的话题时，朋友笑道，这跟他新编的守株待兔的故事有点相似：
有个农夫，见自己的邻居拎着一只兔子回家，便问他：“你这兔子从何而来？”
邻居回答道：“我在我家果园里修剪树枝的时候， 有猎人在附近狩猎 ，这兔子从山上冲了下来，一头就撞到了大树上。 我就把它捡回来，一会拿去换点种子 。”
农夫一听，居然有这种好事，于是他也跑到自家门口的老树旁边，想要看看同样的美事能不能也发生在他身上。
而就在这时，农夫听到周围吆喝之声四处起伏，突然，有一只兔子不偏不倚就撞死在他家的老树上。
当天，农夫 美美地饱餐了一顿 。从此，他便不再种地，一天到晚守着那老树，等着奇迹的出现。
几周过去，农夫的地长满杂草，家里的余粮也吃光了，他也饿得如同麻杆一般；
而他的邻居，用兔子换了种子，辛勤劳作，现在种子都已经长成绿油油的韭菜了。
我问朋友是在暗示什么，朋友说他只是觉得 一夜暴富不太现实，还是拿兔子换韭菜种子耕种，后续勤劳点割韭菜比较实在。
其实，那些通过旧改，分到房子的村民，跟故事里的农夫和他邻居又有什么区别呢？
对于他们而言，旧改分房，只是政策和市场驱动下（猎人）带来的“兔子”。
有的村民就像故事里的农民，明明只有薄田几许，却以为“兔子”可以让他一辈子衣食无忧，幻想守株（收租）度日，其结果最终只会是瘦成麻杆；
而有的村民，则像农民的邻居，明明已经有果园，还要将“兔子”换成种子（譬如50万女家教，投资下一代），获取更长远的收益。
旧改致富，只是美梦一场，但是旧改改善，却是实实在在触手可及，惠及下一代的事情。
最后说两句：
刚才我把家庭女教师的新闻截图发给了朋友，他说他努力的目的， 不是为了以后可以给小孩请身高168cm、形象气质佳的女家教。
而是为了让自己不要成为截图里，那种喊着“成人的世界有多可悲，连区区两千来块钱都没有”的人。
点个在看，愿我们都走在幸福生活的道路上。
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