文/专聊君
房地产走到现在，网上很多人都说看不懂到底啥情况，你说房价跌嘛，但很多地方有的房子并没有跌，你说涨嘛，但不少地方的小区房价确实跌了不少，最关键是没什么成交量，你想变现都找不到接盘者。之所以出现这种迷糊状，主要还是在于我们平时对市场关注不够细心，没体察到一些社会现象的变化其实就是市场即将变盘的先兆。特别是未来房地产不可能重复昨天的故事，我们更应该提前预判。
先说一个身边小例子
这是一个发生在身边的买房卖房真实案例。2020年底，李朋友和张朋友都有换房打算，但两位朋友手中都没有太多的积蓄，也就是说，如果要换房的话，必须把各自手中的老房子出掉。都知道，年底买二手房的人本身就不多，均把卖房计划放到了来年开春。结果，李朋友在2021年4月底果断出掉了，且在上个月已经搬进了新家，而张朋友到现在还没卖掉，没置换成功。
回过头来看，李朋友的房子卖在了迄今为止的最高点。问了一下两位的想法，都觉得当时的市场确实火爆，李朋友觉得这个时候卖能把老房子顺利变现，越是市场疯狂的时候越要好处理，何况自己本身要置换的，要价格高都高，反正也不吃亏。而张朋友则认为市场那么火，后面应该还能涨些，价格就挂得高了些，殊不知忘记了自己的房子不仅房龄老，而且小区的物业、楼层都不好，随着2021年下半年市场急转直下，即便不断的下调价格，无奈连看房的人都少的可怜，更别谈成交了。
这里不得不提到李朋友确实是一个比较细致的人，他关注到一个现象，看到当时的房贷利率在不断上涨，说明国家有意控制楼市热度，一定会把市场热度打压下来。所以，他把买房放在了2022年，不仅利率低，开发商给的优惠幅度也很大。在看来，期间虽然租了两年房住但都是值得的，如果放在现在卖现在买的话，前后5年班都白上了。
其实，当下各城市二手房挂牌量不断刷新历史记录，不正是千万个张朋友在挂嘛，当都想出的时候，必然不能全身而退。当然，未来的房地产也不会像近期网上广泛散布的到处跌、一直跌，房子永远没有机会了。针对于此，笔者结合多年经验，想借此文说说，2030前，不要再误判房产走势，梳理一下这6个社会现象（有先后顺序），什么时候该抓紧卖房，什么时候该抓紧买房，这些现象准确率超想象，小伙伴可以收藏起来以备不时之需。
第一，就业工作收入情况。
看楼市变化不看工作收入，无异于纸上谈兵。这几年楼市为什么不温不火，全国每年都有不大不小的楼市促进措施数百次，除了没提允许炒房团入市外，该做的都做了，像公积金贷款额度、购房限制条件放宽、发购房补贴、降低房贷利率等等，但结果是大家不为所动。全国新建商品房销售额从2021年的18.19万亿元，下降到2022年的13.33万亿元，2023年1-4月份累计销售面积同比去年还下降了1.4%。说到底，主要还是经济恢复较弱，直接反映出来的现象就是企业大量裁员，这些居民的工作不稳，收入没有保障。所以央行发布的4月金融数据显示，居民存款减少了1.2万亿元，大家都没钱，楼市怎么可能持续恢复呢？纵观二十多年的房地产发展历史，楼市之所以持续火爆，跟一直增长的收入不无关系。看工作收入，就看身边企业裁员是否普遍即可。
第二，楼市库存变化情况。
这个指标非常关键。今年开年后，总是看到朋友圈的房产销售们不断的吆喝，市场已经热起来了，再不买房价可能又要涨了。确实，年后的两个月时间里，市场确实回暖了，这个时候，购房者被销售们一喊，真被搞迷糊了，是不是不买又要上去了。答案显然不是，因为楼市库存数据不会说谎。统计数据显示，今年1-4月份的商品房库存为6.44亿平米，仅比2015年底全国去楼市库存时低0.8亿平米。当然，这还不包括不断刷新历史记录的二手房挂牌量库存。如果两者相加的话，楼市库存应该与8年前差不多了。所以，怎么可能成交量上来一点就说房价要涨了？只能在梦中涨。
对此，只要看看你所在城市的新房和二手房库存量即可：一般来说，去化周期12个月为供需平衡线（库存总量除以当月的去化量），各城有所不同，可把近5年历史库存数据拉出来看看，低于均值是市场向上的前兆，高于均值，不用着急买房应暂观望。
第三，房贷利率变化情况。
房贷利率直接关系到购房者的成本，购房者对此是非常敏感的，所以，房贷利率变化一直是国家作为调控楼市冷热的主要金融工具之一。正常情况下，房贷利率调整逻辑是这样的：当楼市过冷，房贷利率就会持续下降，一直降到你愿意出手买房为止，但随着楼市不断升温，房贷利率又会上升，当市场过热时，房贷利率基本就是这一轮楼市的高点，一般不出两三个月，其房价也会跟随下行。道理很简单，房贷利率高到投资者买房不划算，刚需还不起房贷，购房需求会迅速下降，而且还要知道一点，那就是政策意志，无论市场有多火，通过利率都能抑制下去，无论市场有多冷，持续的低利率也能把市场捂热，不过需要时间而已。那么，知道了房贷利率逻辑，什么时候该买房还是卖房，把握节点就比较容易了。
第四，土拍市场冷热情况。
这里先说两个逻辑。1.地价与房价，是面粉与面包关系，地价一般占房价60%-70%，地价高低基本决定了商品房销售许可价格；2.土地市场冷热与商品房交易市场呈正相关关系，二者互为影响。但这里需要说明的是，土拍冷热不可能仅在一两个城市中发生，要热，一定是多个城市，要冷，那基本是都冷。所以，我们通过土拍来判断后期楼市走势的话，需要看是不是已经有几个城市土拍已经冷了还是热了，而且还要看持续性，一场土拍说明不了问题，像最近有粉丝说现在土拍已经火了，我就回他，你让这个城市像过去一样一次拿出二三十块地试试？一次拿出两三块，最多不过十块地，这不是火，是虚火！
观察土拍到底是热是冷，主要就是看是否是几个城市连续火，且一次拿二三十块地出来卖，或者连续多次触顶成交，且基本上没有城投托底的地块，否则，土拍市场就不热，对商品房市场没有触动作用。
第五，对“房子”话题的关注度情况。
股市到6000多点时，人人都在谈股，每天都有大批的新人开户进入股市，这一点，房市跟证券市场有相似之处，买菜阿姨见面聊天就是，“去看看房子啊，最近某个楼盘不错，看有没有机会买上”，当人人都在谈论买房时，说明市场已经达到极致，没买的想尽一切办法买，买了的，通过各种关系继续买，这就是买涨不买跌心里作祟。但我们知道，房子可不比股市，一买上，建设周期+限售期，起码也是5年以上，占用资金时间长，且也不知道5年后是啥情况，万一要急用钱咋办？对于房子话题谈论越热烈的时候我们越要谨慎，往往就是一个阶段高点，这个时候应该是出货，而不是入市。一般比较好的入手机会是，这个话题刚刚开始有人谈了，这个时候往往是市场起步不久。
第六，房产销售人员活动情况。
如果楼市比较火爆的话，房产中介门店数量不断增加，冷不丁的在小区楼下又开了两家。反之，楼市遇冷则不断有房产中介门店关门、转行；小区经常看见有穿着中介制服的人员看房、带客户，说明市场开始热了，反之，小区一个月都看不见一两个中介，说明没有看房的客户，房子不好卖；楼市遇冷时，我们几乎每天都能接到某某楼盘的推销电话，如果真火热的话，别说他们给你打电话了，你去售楼处都懒得理你。
此外，还要注意真假现象的识别。
由于我们大多数购房者都是非房产业内人士，对楼市了解不多，一些销售人员常常说我们的项目卖得很火，房源不多了，给人楼盘热销的假象，很具迷惑性。你到网上去看数据，也未必真能找出什么破绽。以某楼盘为例，网上显示的领取销售许可341套（3栋楼），销售对外宣称，他们首开只推了1栋楼共计113套，销售了80套，去化70%。但时间过了一年，你会发现，他们再也没加推另外2栋楼，而且首开的这栋认购的34套一直未转成交。不难发现，这113套实际只成交了46套，本栋楼去化只有37%。
这套路就是，这34套基本就是当时开盘做的假，他们自己弄个认购书传到官网上去，让人误以为是卖出去的房子。而且，他们后面也没敢再加推，说明没有客户。那么，由于是同时期领的销许，这个楼盘首开的分母应该算341套，真实的去化率应是13%。这么一看，他们宣称的70%去化率与实际13%去化率相比，市场冷热、楼盘受欢迎程度简直是天壤之别。
对此种现象识别方式是：由于认购与网签具有时间差，主要是购房者向银行递交贷款资料需要审核时间。一般而言，一个月时间都能网签个七七八八，即一个月后我们再看认购有没有转化成成交数据即可。
最后，再说一个判断短期楼市冷热的直观方法：看成交量持续时间。所谓“量在价先”，当一个城市楼市成交量连续4-6个月高于前12个月的均值，意味着这个城市的楼市真的热了，库存将快速消化，新盘有涨价欲望，买房要及早做出决策。反之，成交量连续半年以上萎缩，低于前12个月均值，没了成交量，价格必向下。
总体而言，我们判断房产走势，该买房还是卖房，均可从以上现象中做出决策。如果一个现象你吃不准，可继续观望，当有2-3个以上现象都出现，意味着趋势已经形成，准确率就非常高了，应当机立断，且不可错失良机。
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