打响第一枪？
按备案价4.8折卖房，前所未闻之事出现了！
据每日经济新闻5月19日报道，惠州大亚湾近日出现“降价最狠”楼盘，几乎打破了大亚湾的最低纪录。 “低楼层价格在6800元/㎡左右，中高层则在7000-7200元/㎡。”
该楼盘为大亚湾的海伦堡·臻悦府，其工作人员称，其备案价已降到9000-10000元/㎡。即便用这个备案价对比当前售价，其实也降了3成左右。
截止发稿前，笔者登陆大亚湾房管局公众号查询，但未能查询到项目备案价，而在惠州本地房地产媒体惠民之家上查询到， 该盘备案价为14741元/㎡ ，与报道中所提到的备案价一致。
注意，备案价源自2010年国家发改委《商品房销售明码标价规定》，是指对取得预售证或者办理现房销售备案的房产开发项目，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并按照要求申报价格，明码标价。原则上，商品房销售价格是不得高于备案价的，但下降幅度则由地方自行规定。
该楼盘所处的大亚湾，属于临深片区，相距深圳市坪山区不远，距离深圳市中心车程也仅一小时，目前大亚湾的成交均价普遍在1.4-1.7万/㎡。如此降价，政府又会作何反应？
在报道中，大亚湾房管局工作人员回应称， “房企降价属于市场行为，我们规定是不能高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”
政府和市场，分别是“看得见的手”和“看不见的手”。 将之定性为“市场行为”，那就说明惠州楼市目前已有所放开，靠市场这只“看不见的手”去调节。
颇为值得玩味的是，就在5月20日，也就是上述楼盘降价出售报道之后，惠州市惠阳区住房和城乡建设局发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，其中明确 开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
惠阳区与大亚湾实际是两个片区。大亚湾作为惠州的经济技术开发区，虽然还没有在行政区上从惠阳区独立出去，但二者的管理权限是平级的。因此，惠阳区这份文件，管不了大亚湾的楼市。而且，惠阳区也没有提及“限制备案价降价幅度”的意思。
惠州对楼市的放松，并非突然。
早在上个月28日，惠阳区住房和城乡建设局就发布关于全方位宣传购房优惠政策的函，其中提及对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，而折扣甚至可低至八折。
据不完全统计，今年以来，已有近20城发布“购房团购”相关政策及活动，其中包括：
广东惠州，浙江杭州，四川资阳、内江，福建宁德、河南驻马店、荥阳、济源、漯河、洛阳，安徽亳州、铜陵、滁州，江苏盐城，陕西安康，吉林长春，新疆乌鲁木齐等。
其中，不少城市发布的购房团购相关政策都不约而同地表达出了“团购优惠价格不计入备案价跌幅比例”的意思。而团购优惠幅度，有的是不低于备案价85%，有的是不低于备案价80%。
但总体来讲， 依旧是惠州这回放出的这个定性为“市场行为”的“核中核”消息更猛。
面对降价行为
部分城市维持限跌令
与上述城市不同，不少城市依旧在维持限跌令。
比如，近日广泛传播的昆山限跌令。
据媒体报道，昆山有两个楼盘优惠力度非常大，降价七折出售。但当地主管部门却一纸公文定性并处理为： 擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，暂时关闭网签，并已将其不良行为计入年度诚信档案。
这并不是个案。据不完全统计，单单2021年，全国就有23座城市发布限跌令；而2022年5月至12月，也有近20个市（县）出台限制商品房成交价下跌幅度的相关政策。比如：
山东菏泽、聊城，湖南岳阳、株洲、永州、张家界，江苏江阴、徐州、泰州、扬中、南通，湖北鄂州、孝感，云南昆明，河北唐山，辽宁沈阳，河北张家口，安徽安庆，浙江湖州，陕西汉中，福建平潭综合实验区等。
之所以要实行限跌令，主要有三大原因： 其一，避免房价降价过度，而导致老业主集体维权；其二则是，稳定市场预期，不然会影响未来卖房、卖地；最后，给楼市兜底的银行增加“困难”，毕竟后者承担着大量住房贷款。
此外，我们发现 出台限跌令的市（县），大部分都是人口流失严重、经济发展缓慢、没有受到一二线城市辐射和外溢的三四线城市 ，它们的新房消化周期明显比能级相对较大的城市要更长。这类城市的不动产不仅没有投资价值，连开发商也在脱手逃离。
这给我们什么启示？
很明显，一二线城市与三四线城市之间的楼市分化将会越来越大。新房消化周期长、库存高的三四线城市，将逐渐丧失投资价值，而 一二线城市的不动产，则因经济发展、人口持续流入，而兼具自住和投资两大属性 。说到底，这就如同“马太效应”一般，强的越强，弱的越弱。
不过，换个角度来看， 绝大多数三四线城市的不动产不值得投资，更偏向居住属性，或许也是其本地市民的幸福所在。
惠州楼市
自住属性大于投资属性
一个基本的判断是：惠州楼市的自住属性大于投资属性。
作为深圳都市圈主中心城市，惠州是深圳购房人群外溢的考虑地之一，深圳地铁也有规划外延至惠州，因此关注度颇高。
作为广东省建设的五大都市圈之一，深圳都市圈把东莞、惠州都纳入深圳都市圈主中心区域，去年也有报道提及深圳已把深圳都市圈方案上报广东省，但目前来看还尚未正式发布。 深圳都市圈的规划，将在很大程度上影响临深片区的投资机会 。毕竟，方案中的重点发展片区都有大家极其关注的内容，比如轨道交通的站点，以及教育、医疗、商业等资源的配置。
那么，惠州应该怎么买？
一言蔽之，对于大部分深圳人而言， 沿着轨交买更便于通勤，但惠州地铁当前是没戏了，大家更应该关注相对比较有价值的市域铁路和城际站点。
惠州地铁为什么没戏？
此前，深圳就公布了地铁14、16号线将接入惠州，而后者也公布了延长线站点。但2022年深圳地铁第5期方案公示时， 地铁14、16号线的延长线并没有纳入 ，特别是呼声最大的14号线。
实际上， 中央对地铁申报的审批愈发严格 。除了有GDP、地方财政收入、城区常住人口三大硬指标外，还有两大人气指标：建地铁线路初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次，远期客运规模达到单向高峰小时3万人次以上。而惠州的GDP、地方财政收入、城区常住人口都达标了，但其人气指标达标相对比较困难。
当然了，上述分析也只是针对相关指标而言，我们更应该从经济、社会的大背景出发思考。 近两年地方政府靠土地财政这套路子玩不动了，负债率飙升，在这种情况下，各地争着上地铁以期拉动GDP。
从地铁建设的角度看， 如果没有足够的客流，地铁也会变成“吞金”的无底洞，最终把地方政府财政拖垮。 因此，收紧地铁审批，相对来说是有必要的。
相比之下，在惠州，“确定性”更强的市域铁路和城际站点，则是购房者特别是深圳购房者重点关注的标的。
我们先来仔细查看下图：
除却广汕高铁 （通往广州） 以外， 当前已开通运营的厦深高铁、赣深高铁，以及预计2027年建成通车的深汕高铁都值得考虑。
特别是厦深高铁、深汕高铁都穿过的惠州南站（惠阳站），正处于升级扩容阶段，而且它还预留了未来深圳地铁14号线延长段的地铁接口。 票价方面，早上通勤时间票价为19元或25元，时长约半小时。
早在惠州十四五规划中就提到：加强与粤港澳大湾区、深圳都市圈等铁路规划有效衔接，全面深度融入“轨道上的大湾区”轨道交通网。而围绕着惠州南站的南站新城预计投入1000亿元，规划2个综合体育文化中心、5个文化活动中心、14所学校、18所幼儿园、2个综合医院等配套，打造成为多维度配套于一体的TOD新城。
此外，深汕高铁（预计2027年通车）是深圳市区到深汕合作区的超级地铁，未来惠州南站（惠阳站）到深圳市区的通勤时间将缩至更短。
此外，赣深高铁的仲恺站、惠州北站，通勤时间在33-46分钟，但票价至少35元起，相对来说，性价比弱于惠州南站（惠阳站）。
最后提醒一句， 惠州当地的建设重点在惠城区，并不在临深片区，临深片区的基础设施投入没有惠城区有保证。
