去年720特大洪水后,郑州一处楼盘停止施工。
6个月后,一位业主因拒绝缴纳首付分期款项,被开发商告上法院。
结果,开发商胜诉,业主被要求偿还9万元欠款。
由于业主和开发商签订的是借款协议,截至宣判当天,业主欠下的9万元,连本带息已累积至20.5万。
差不多同一时期,高盛发表中期研报,指出恒大负债总额高达1.97万亿元。
近两万亿欠款,如仅以0.015%的利率计算,每天的利息也高达3个亿。
同样是欠款,欠2万亿是地产龙头的风光,欠20万是普通业主的心酸。
而在这天文数字的资本鸿沟里,有多少虎头蛇尾的楼盘,就有多少先喜后悲的小家。
据媒体报道,今年3月,近300多位业主涌入西安易合坊小区。
面对烂尾6年的楼盘,还在熬的人,一边付着房租,一边扛着房贷;不想熬的人,想要停交月供,却被告知上了征信名单;
熬不住的人,不得不拖着锅碗瓢盆,爬了30多层楼梯,住进连门窗都没有的水泥房里。
张雪桂和丈夫结婚时交了首付,如今他们来到婚房所在的楼层前,5岁女儿指着楼盘的巨幅海报,激动地问:
妈妈,我们什么时候能住进里面呀?
张雪桂不知如何回答,把头别到一边,一句话也没有说。
期房制度,从双赢到购房者一败涂地
烂尾楼背后,是近年来最被诟病的期房制度。
话说上世纪四五十年代,大批内地居民涌入香港,使这个面积仅有上海六分之一的港口城市,短时间里人口由50万激增到150万。
就在住房问题让所有人焦头烂额时,一位叫吴多泰的商人想到一个方案:楼房分层出售。
▲吴多泰
在此之前,房子买卖以栋为单位,而吴多泰则将楼宇契约分开,让每层业主拥有独立的产权。
1950年,吴多泰买下尖沙咀柯士甸路的地皮,并将地皮上的旧楼尽数拆毁,然后建起6栋五层住宅楼。
对普通老百姓而言,买一层楼当然要比买一栋楼便宜许多,何况大部分人也确实用不着住整栋楼。
正因如此,吴多泰建起的6幢住宅楼,不到一年就全部卖光。
彼时霍英东,靠着驳运业赚足本钱,立刻效仿吴多泰,而他造房的规模足足有一百栋楼。
他很快发现分层出售存在一个很大问题:前期成本投入太多。100栋楼房刚打下地基,他就已没多少资金盖楼。
左右为难之际,霍英东灵机一动,他将刚打下地基的楼房进行出售,让业主通过预付定金的方式,先行获得所在楼层的产权。
他将还未封顶的楼房看作花,而日后完工交付的成品则是果实,因此将预售凭证称为楼花。
楼花规定:购房者先预付50%的房款,此后房子每建好一层,就追加10%的房款,直到楼房完全建成,开发商交付房子,购房者也刚好补齐尾款。这就是现代期房制度的前身。
因为出现大量烂尾楼,现在期房制被许多人视为万恶之源。但其实早期的楼花制、期房制在当时是有一定合理性的,是一个双赢的创意。
首先,地产商通过预付款快速聚拢资金,能避免在项目初期大量借款,不仅加快开发进度,也省去大量借贷利息。
其次,地产商也会将省下来的一部分成本让利给购房者。当时的期房相比现房,售价一般能便宜两到三成,因此能在分层出售的基础上,进一步降低老百姓买房的门槛。
正因如此,中国内地在进行住宅商品化试点时,将楼花作为先进制度引入。1994年出台的《房地产管理法》,正式确立在内地实行预售许可制度,其主体就是如今的期房制度。
只是非常遗憾,这项制度进入内地之后就很快变型了。
一些地产商,拿到购房者的预付款后,不是用来造眼下的房子,而是去买新的地皮,然后用新的地皮去吸引另一批购房者,接着拿新一批购房者的预付款,再去买新的地皮……
期房制度将房地产变成一个无限长的雪坡,开发商丢下一小部分启动资金,就能看着资本的雪球越滚越大。更糟的是,在这个过程中,某些银行也频频违规贷款,对于预售资金监管也形同虚设(文章后面将详述这个问题)。
当社会经济面平稳的时候,没有人会发现地产繁荣背后的隐忧。
开发商就像开着一架永动机不停赚钱,而当雪崩来临,资金链断裂时,留下的就是一栋栋烂尾的楼房,以及无数如雪花轻飘无助的购房者。
曾经的双赢,最终往往变成购房者一败涂地,独自承受所有恶果。
烂尾楼里的房奴们
2016年,曹大姐借遍所有能借的亲友,在广州廉江二力花园买下一套学区房,只为方便孩子将来上学。
如今孩子到了上学年龄,新房还只是光秃秃的毛坯。曹大姐需要在家照顾老人,仅靠丈夫的收入,除去房贷和日常开销,连孩子学费都难以凑齐。
无奈之下,他们举家搬进烂尾楼。因为还没通水电,丈夫每天都要扛着饮用水,上下20多层楼梯。有时想要解手,也得去马路边上的公厕,来回就得半个小时。
孩子每晚就着太阳能电灯的微弱光线写作业,遇到实在没电的情况,夫妻俩就打开手机电筒,一边一个帮忙照着作业本。
像曹大姐这样住在烂尾楼里的房奴,全国各地屡见不鲜,他们为房子拼尽一切,如今又因房子饱受摧残。
有人忍受不了蚊虫叮咬,不得不在将近40℃的大夏天,挤进蒸笼般的帐篷里。
有人住在还没装门的房子里,睡觉时要一手抓住枕头下的西瓜刀,谁敢动我女儿,我就跟他拼命!
在一处灰黑色的毛坯房里,还传出孩子稚嫩的歌声:我是一个粉刷匠/粉刷本领强/我要把那新房子/刷得更漂亮……
许多人对相同的遭遇早已麻木,却无一不在这段无忧无虑的儿歌面前破了防。
一位购房者说:俺们农村人,一辈子的血汗钱都在这里了。
看看这些受烂尾楼之苦的人,我们也就不难理解,为何越来越多人甘冒上征信黑名单的风险,也要停止缴纳月供,哪怕上黑名单就意味着,乘高铁、坐飞机、消费都将受到限制。
以前为了房子做房奴,如今没有房子也要做房奴。这看似难以理喻的现实,偏偏又能在现有法理上自圆其说:
银行是贷款给购房者个人的,房子烂尾无法交付,那是购房者和开发商之间的纠纷,不影响银行回收贷款。
在这种情况下,今年2月份嘉兴中院发布的一则通告,成为许多购房者的曙光。
在这个案件里,许先生因买到烂尾楼,停止向银行支付月供。涉事银行将许先生诉至法院,经二审审理,法院判决由开发商清偿剩余贷款。
乍一看让人拍手称快,可具体还原事件原貌,又让人细思极恐。
许先生不用还贷款有个很重要的前提,那就是2018年开发商提交了破产清算,随后和许先生解除了商品房买卖合同。
换言之,购房者只有先解除买卖合同,才有可能被允许不支付月供。
可如果一旦解除买卖合同,购房者和开发商就成为普通债权关系,其债权清偿顺位就会掉到银行、施工方等大金额债主之后。
上海房产律师徐斌说:普通债权在烂尾楼案件中的清偿率极低,相当于已付出的首付和贷款本息打了水漂。
不仅如此,烂尾楼占据首套房的资格,业主哪怕想要再买房,也要面临限购或者二套房首付60%的阻碍。
及时止损的代价让人难以承受,继续等待的煎熬令人心力交瘁,无数买房的普通人,就此跌入死局。
在上海一处烂尾楼的维权群里,一位姓何的业主将社交平台的签名改为:祥子以为努力拉车,就能拥有一辆属于自己的车。这话后来成了一篇爆款文章的标题。
老舍于1936年创作的小说《骆驼祥子》里,主人公祥子用所有积蓄买的人力车,很快就被抢走。
这种事情发生两次后,曾勤勉踏实的祥子彻底绝望,从此过上躺平的生活。
86年过去,何先生以当代祥子自喻,无疑是可悲的。
但比这可怕的,是在不完善的期房制度下,不知有多少人正在成为何先生。
乱象频发的预付资金监管
前段时间,某短视频网站上的一对郑州夫妻,牵动全国网友的心。
婚后两人因为房贷节衣缩食,妻子想买肉犒劳下丈夫,逛了一圈后还是只能买回一块豆腐。
日子虽苦,夫妻俩每次来到施工现场,看着正在建设的新房,就仿佛看到了未来。
去年开发商传出暴雷的消息,两人赶紧去现场确认,看到楼房正要封顶后长舒一口气,还笑着对网友说都是虚惊一场。
有人评论:封顶了才更要小心,你们房款在监管账户里,开发商将楼层封顶才能拿到钱。所以很多开发商为了卷款走人,就只把楼房盖到封顶为止。
网友指责这个评论者不说点吉利的,却不想竟一语成谶。
4月后,两人望着彻底停工的楼房,眼里再也没有从前的光了。
更让人背脊发凉的,是这种封顶后卷款走人,留下烂尾楼的开发商,已然算是行业的标杆。
7月13日,郑州康桥玖玺业主因质疑预售资金的监管,和监管银行负责人展开了激烈讨论。
业主:如果楼房没封顶的话,监管账户里的钱,是不是应该还在?
银行:你现在不是已认定,监管资金被挪用了吗?
业主:我就问你能否回答我的问题,从法律的角度。
银行:我现在正在回答,你让我说啥?
业主:如果楼房没封顶的话,监管账户里的钱,是不是应该还在?
银行:不确定。
顾左右而言其他的质询会进行到最后,业主问出了一个结论,那就是银行无责,理由是(监管资金)转账经郑州房管局资金监管科批准。
现实也确实如此,谁都明白预售房资金很重要,可对这笔钱的处理却乱象频发。
而将这些乱象,全部扣在期房制度之上,未免是单薄且偏颇的。
作为一种售房模式,期房预售曾一度推动房地产的正向发展,至今也为全球大多数国家所采用。
仅以美国为例,其70%以上的房产买卖均为期房销售。购房者在认可房产商的方案后,也会预付一笔订金,然后这笔订金被存入第三方的监管账户。
但和国内情况不同的是,其他地区的开发商在造好房子后,依然拿不到第三方账户里的钱。
这时购房者会被分配一个专业团队,对房屋进行验收,其间但凡有任何问题,购房者都有权拒绝交付。
直到一切验收无误,购房者也顺利入住,开发商才能真正获得相应的款项。
其实在国内也有类似的规定,例如房企必须将预售资金按比例存入监管账户,这笔钱只能用作本项目建设,且只能随项目施工进度拨付。
但一落到实处,有时开发商跑到住建局盖一个章,这笔监管资金就没了;又或者让施工方协助伪造手续,就能把这笔钱给套走。
倘若监管不到位,哪怕彻底取消期房制度,代之以能让所有人满意的方案。这个方案也终有一天,会架不住资本的肆意消费、尽情描绘。
一位易合坊的业主在网上评论时说:昨天做了一个梦,梦到我跟老公拿到了房,开发商拿到了钱,楼下放着鞭炮,庆祝新房入住。
当阳光照进现实,这样的要求,算不算太高?
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去年第九届中国企业家发展年会上,曹德旺犀利点评恒大搞的是特色金融,总共39亿的注册资本,贷款居然可以做到2万亿。
最后他说:最成功的做法就是坚持敬天爱人的祖训,不贪,一步一步来。你想挖别人的心,那你也会担心你的心会不会被别人挖走。
万丈高楼平地起,能让楼房立起来的是地基,不是一小块资本肥皂搓出来的泡沫。
而让一个国家乃至民族立起来的,孔老夫子在两千多年前就说过:民无信不立。
这些年面对疫情、降薪和物价的冲击,每个泅渡其间的人,所求不过是有一个小小的、不用搬来搬去的家。
作为普通的个体,我们在动辄上万亿的楼盘面前,无论是抗议还是停贷,都意味不了什么。
人微言轻,所能做的无非就是寄希望于银行和相关部门,提高对预付资金和施工进度的监管,让开发商不至于想走就走,也让我们愿意继续相信:
哪怕生而平凡,依然能靠着自己的努力,在这个社会过上幸福的生活。