7月21日，中国居住产业转型与高质量发展研讨会在北京召开。本次会议由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会协办。来自中国社会科学院、清华大学、中央财经大学等机构的专家、学者参与了本次会议。
本次会议主题为“产业新格局，市场新动能”。在房住不炒纲领指导下，当前中国房地产市场供求关系、产业格局均出现重要变化。与会专家学者认为，当前房地产市场在理性中温和前行。消费者需求逐渐回归“居住”本身。
中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭在致辞演讲中说：“无论是发展居住产业，解决住房问题，还是稳定房地产市场，都必须坚持以居住为本。”
同时，改变过去房地产“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式，探索建立更加多元、稳健的行业发展新模式，也是行业当前面临的核心命题。
当前市场：中国房地产转向新模式
住房是中国人生活绕不开的话题，也是当前中国经济绕不开的话题。房地产作为周期性行业，短期市场波动在所难免。拉长时间看，住房市场波动，必将围绕城镇化、工业化决定的基本住房需求中枢来进行。随着房地产市场新旧动能的转换，中国房地产市场正在迈入全新阶段。
会上，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华发表了“中长期中国住房市场供求展望”，从需求端看，邹琳华表示，未来中国房地产市场需求存在三个主要来源，包括城镇化新增住房需求、改善性住房需求、旧房更新需求。
“利用相关数据对中长期住房需求的中性估算，2030年三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而，中长期住房需求虽较最高点有所回落，但仍将维持相对稳定的规模。当然，未来的需求潜力并不等于现实需求，未来住房需求特别是改善性需求潜力的持续释放，还需要市场产品结构和政策条件的配合。”邹琳华在演讲中说。
图1：中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目
组组长邹琳华
在供给端，随着市场迈入新阶段，中国房地产行业也亟待形成新的发展模式，以改变长期以来“高负债、高杠杆、高周转”的模式弊端。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹在“城镇住房供给新模式的思考”中指出，当前需要从“补足住房租赁发展短板、构建完善住房保障体系、支持美好生活需求的住房升级改善、优化完善预售制、创新存量住房更新模式”五个方面入手，逐步建立城镇住房供给新模式。
“城镇住房新模式不是为新而新，新模式要以问题为导向，解决旧模式中存在的问题。”秦虹指出，“建立住房供给新模式，供给主体房地产企业自身也要变——挖掘管理红利，坚持长期主义，重视战略引领，强化企业组织和标准化保障，以数字化为业务赋能，形成新型绩效文化。”
图2：中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、
城市更新研究中心主任 秦虹
供需格局调整，房地产开发企业也应该顺应市场变化，从“三高”模式转向轻重并举的开发、运营、服务一体化，实现稳健多元发展。
中央财经大学教授易成栋在“房企践行新发展模式探讨”主题演讲中表示：“房企探索发展新模式，一要有长远眼光，第二必须有核心竞争力。”易成栋指出，“当前中国房地产企业很多利润来自于土地升值，未来土地升值部分下降，企业将更多依靠产品增值和服务生存。”
图3：中央财经大学教授 易成栋
潜在机遇：居住产业打开新格局
住有所居，安居乐业，一直是中国人对美好生活最质朴的向往。也正因如此，房地产业转型，实现从“房”到“住”有其历史必然性和现实必要性。
我们可以看到，当前中国人对于住的需求仍未得到充分满足，居住体验还有极大提升空间。改善性住房需求、高品质租住需求、高效率整装等需求，为产业发展打开全新的格局。
中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪在“存量时代的产业链发展新机遇”中提到，当前所有房地产企业都需要打破边界，培养能力；持续提升运营能力。
“周期型行业里，过去企业的竞争优势不是运营优势，是资源获取优势，是杠杆利用优势，是投资踩点优势。所以激进者常常胜出。而未来居住行业是一个提升全社会空间运营效率的行业”，具备空间运营能力的企业将拥有广阔发展前景。
“这个行业经常存在客户满意度低的情况，关键在于行业的服务非常低频。并且行业所面对的往往是空间的产权、共有权和共同管理权三权叠加的空间。在未来，实现行业高质量发展的关键是提供可预期的服务、让服务者获得尊严，同时能让客户享受到真正的好处。跟空间相关的服务行业，需要考核低频服务的品质、平衡公共空间管理、用标准化的流程重新定义非标准化的服务。居住空间相关服务任重而道远。”
图4：中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师 陈聪
“居住”产业也重塑着房产交易流通环节。清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授在会上发表了“住房需求与经纪行业高质量发展”主题演讲。“房地产经纪服务行业的初心应当是帮助住房市场提高流转效率，这是最本质的使命和要求。”
随着住房市场从以增量为主过度到以存量为主，同时住房的消费属性大幅超过资产属性，吴璟认为，房地产经纪服务行业需要从“提高住房搜寻效率、提升住房匹配程度、促进居住价值回归、防治负面影响”四个方面，为消费者提供高质量的经纪服务乃至于内涵更丰富的综合住房服务，助力居民实现美好生活。
图5：清华大学土木水利学院副院长、
恒隆房地产研究中心主任 吴璟
从有房住到住得好，中国居住产业转型方兴未艾。对所有产业链相关企业来说，紧跟时代潮流，抓住消费者需求，努力提供高品质的产品、服务，是抓住市场新机遇的关键。
未来展望：行业走向温和复苏
会议最后，贝壳研究院首席分析师许小乐发表了“居住消费的复苏与新动能”主题演讲，他表示房地产传统的动能正在向新动能切换。传统功能是土地、资金要素投入带来的投资效应，而新动能是数字化技术驱动居住服务供给与人民群众美好居住生活的需求的满足。
许小乐判断，实际上中国房地产市场拥有保持稳定的能力。伴随内涵更加丰富的居住产业到来，行业正呈现出温和向上的复苏态势。
在演讲中他也提到：“新旧动能转换过程中必然会遇到产能缩减、交易下滑、价格调整，这是从速度转向质量必经阶段，要理性看待。同时，要为新旧动能转换提供平稳的市场和有利于供给改革的监管环境。”
图6：贝壳研究院首席分析师 许小乐
随着市场逐步进入稳态，居住消费也在新旧转换之间迸发出新的动能。围绕空间建造、空间运营、空间服务三大模块，买卖、租赁、物业、经纪、装修等众多行业都能探索出新的增长点。
从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区。对消费者来说，美好居住已远不是买一套好房子就能解决的需求。如何为广大消费者创造出高品质的生活空间，是值得每个居住产业从业者不断思考的问题。
“产业新格局，市场新动能”。当下，转型是中国房地产业必须面对的课题。通过转型建立适应经济发展、人民需求的地产新模式，是实现产业健康良性发展的必经过程。为此，需要更多客观理性的思考，这也是本次会议的目标和价值所在。
立足人民群众对家的向往，对美好生活的期待。中国居住产业实现转型与高质量发展，是时代赋予我们的必由之路。
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