楼市，好久没有这样热闹了。当然，不是指市场有多火爆，而是关于楼市的讨论热起来了。
都知道，我国楼市在经历了3年疫情，叠加房地产去杠杆阵痛期，而且还面对全球经济发展压力，可以说是在“三重压力”下，走得非常地不容易。
特别是2022年和今年上半年，2022年全国商品房销售额和销售面积比上一年均下降了25%左右，2023年上半年销售面积还比2022年下降了5.6%。
按理说，左右住房需求的出生人口虽然有下降，那影响应该没有那么快、也没那么大。而事实需求却出现这么大降幅，一个最根本的原因就是我们的“保值增值”需求明显减少了。其中最重要的逻辑就是：房价不涨反跌，手中握那么多钢筋混凝土干嘛？用4个字概括就是对未来“信心不足”。
那么，要不要恢复这个“信心”呢？
住建部今年也多次表态，房地产和建筑业是经济发展的“顶梁柱”，所以，房地产这驾马车不能少。翻译成白话是，虽然说不再依靠房地产刺激经济短期发展，但房地产对经济的本身贡献还是要实现，起码不能拖经济发展后腿。
现实是，房地产的不济，已经拖了后腿。按照此前不少专家学者的预计，上半年GDP增速应该在6个点左右，实际则是5.5，不是说很差，但确实低于不少人的预期。而且还有侧面的数据也预示着，后面的压力更大。比如，CPI仅0.7%，而且从PPI看，工业产品出厂价格持续下降，说明大家的消费动能不足，想涨价也涨不起来。
一个更为直观的数据还显示，统计部门表示，未就业的青年占比为21.3%，环比增加。
看出逻辑来了没？经济需要房地产，就业也需要房地产，恢复市场信心是不得不面对的事。所以，最近的一系列针对房地产的大动作也就能理解了。
“信心”能够恢复吗？
先抛答案，肯定要恢复。简单理一下逻辑，按照楼市发展的趋势，楼市一直有“金三银四”的说法，但今年只有“银三”，什么金没见到不说，四以后啥都没了，按照机构的说法，很多开发商都躺平了，没办法开盘，期房熬成了现房，有开发商还美其名曰“响应现房销售号召”，真实情况业内谁不知道？
所以，大家一直在等“史诗级”的激励政策出来，特别处在这样一个“年中”时刻，具有承上启下的作用。果不其然，进入7月以来，先是央行表态支持房贷客户可与银行商议降低房贷利率，接着是推出积极支持“城中村改造”，再来就是顶层对下半年经济部署时强调，房地产供求关系发生重大变化，要适时调整房地产政策。
有意思的，头一天开经济大会，第二天国税总局就把7月20日挂在官网的税收优惠216项又在官方公众号上再挂一遍，其中包括与房地产税费优惠有关的数十条。有财务专业人士看了一下，基本都是老政策。
不过意义却不一样，重新挂一篇，首先想到的就是与顶层呼应，这个没什么好说的，意识要有；其次就是督促落实，虽然大都是老政策，但未必都落实了，现在要求大家看清楚，要监督落实，第三是坚定大家的信心，这么多税费优惠政策，虽是老政策，但会一以贯之的执行，买卖要动起来。所以，相比内容本身，我们更应该清楚重发背后的意义所在。
当然，市场也是给力的，这么一条消息，也上了热搜总榜。说到底，情绪来了，啥消息都能点着。
看到这里，很多网友都在讨论一个问题：是不是意味着房子还要大涨呢？今明两年，有一种预感越来越强烈，对楼市的预判几乎确定了！
房价是一个敏感的问题，预测涨跌都会有话说。但我们从一些大佬或专家的言行中，或可找到答案。
李嘉诚，被房地产业内视为“鼻祖”一样的人物，每一次对市场的精准把控，事后看来都让人称奇。通过媒体公开信息可以看到，李嘉诚家族近3个月内在内地活动频繁，在北京、上海等地拿住宅和商业地产项目，而且还直接参与了广州的土拍竞价，前不久对估值300亿的豪宅项目倾力围猎，更是被众多媒体发现。对于这种久经商场的老手来说，说什么不重要，重要的是看他们怎么做。李嘉诚家族已经用行动说明，看好内地下一阶段的房地产市场，且赶在政策底前来做。
当顶层要求调整优化房地产政策以后，时代周报对贾康、李宇嘉、张化学等专家做了一个专访，在谈到对后面房价预期问题时，此前一直呼吁开征房地产税的财税专家贾康，这次态度发生了转变，觉得应该尽快放开政策，发挥房地产的支柱作用；李宇嘉和张化学说的比较直接，前者认为三季度应该比二季度好，但房地产基本面没有变化，三季度反弹的肯能性较小。后者认为快到底了，如果顺利的话，今年第四季度和明年初或开始反弹。
结合专家们的意见，谈一下两点看法。
第一个，无论怎么说，楼市的政策底已经显现了，后面应是更全面、细化的优化措施支持。目前专家预计最多的是：优化认房又认贷、降低首付、降低二套房贷利率、限价优化、限购限贷限售优化、普豪宅标准认定优化等等，包括存量房贷利率调整等，都是激发市场需求的方向。对我们购房者来说，确实是非常友好，开发商会珍惜每一个购房机会，购房者也会享受到政策的福祉。
第二个，市场需要一个过程，但不要指望太高幅度的上涨。这两年，主基调还是把市场稳住，逐步回暖。经济学家任泽平说，“根据历史经验，传导的顺序是：政策底、情绪底、市场底、经济底”，目前我们的政策底已现，这两天情绪也开始起来了，正如前面专家所言，市场底不日也将来临，乐观的是第三季度，谨慎的是第四季度。一般来说，开年万象更新，经济也将迎来明显的回升。所以，目前大家比较一致的看法是到明年开年后，房地产市场将有一个明显回升。
值得注意的是，目前我们大多数城市的二手房挂牌量处于历史高位，市场氛围好起来后，不排除很多房源会撤下来不卖了，但也有很多房源本身就挂了很久，有的人卖掉的意志比较坚定。所以，需要时间消化这部分房源，只有达到一定时间后，市场的天平才会改变，这也是楼市回暖需要时间的重要原因。
至于持续性，正如张化学所言，主要还看经济基本面的改善情况。就经济而言，老实说，闭门造车肯定不行，还跟大环境有关。老美才加息25个点，原因就是他们国内通胀率较高，通过多次连续加息后，目前有所放缓，但现在还有3.8%，离2%的目标还有较大差距，这是制约老美货币宽松的关键因子。如果国际大环境不宽松，其他经济体的货币宽松就受限，这也是制约楼市快速回暖幅度的重要因素。好消息是，目前利率已经高至5.5%，再往上走的空间不大了。
因此，我们不要用过去的经验来套，先回到正常水平，至于后面是否稳中有升，还要看政策持续力度和经济回升程度，臆测没用。
