经常看到有人在网上分享购房技巧，其中之一就是买房尽量选择满五唯一的，因为这样可以省去20%的个人所得税。
这个说法本身并没有什么错，二手房交易时，如果房子满五唯一的确可以免征个税，也确实是可以省不少。
而为了满足客户的这个需求，很多购房网站上往往都有满五年的标签，让购房者可以很方便的找到满五年的房产。很多购房者也纷纷把这个当成金科玉律，非满五唯一不要；
经纪人在房评或推荐中也会着重提及满五唯一税费低等字眼来吸引购房者的目光。
但真的满五唯一才能免征个税吗？下面请仔细看：
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任何一个技巧都有其适用边界"的，即往往一个所谓的技巧并不能解决所有的问题。
例：天气热的时候，我们可以开空调降温，但体质虚弱的老人或孩子就不适合开空调，就需要采取其他的降温方式。
所以，日常的生活技巧或常识都有其适用边界，并不适合所有人或所有情况，也并不是金科玉律。
这个放到买房这件事上也是同样道理，满五唯一的房产确实可以省下个税，但并不是必须达成满五唯一的条件才能省下个税。
02
除了满五唯一，怎么样做才能省下个税呢？这就要从个税的计算方法说起：
个税的征收有2种计算方法：
其一：无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票，按全额的1%征收个税；
其二：有原值且能提供原始契税票据，按照差额的20%征收个税；
这个玄机就在差额上，只要让这个差额无限接近或小于0，就能省掉20%的个人所得税；
以下仅说明一般情况，不考虑是否为普通住宅等特殊情况；
差额的计算公式如下：
差额=（网签价格-原值-原契税-网签价格*10%-贷款利息）
从公式中我们可以看到，影响差额的因素有本次网签价、原值、原契税及贷款利息，其中金额占比最大的是网签价和原值；
那么我们就可以得出一个结论，如果房子不符合或无法达成满五唯一的免征条件，我们可以通过降低网签价或选择原值高的房子来降低差额，以此达到省税的目的。
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什么样的房子原值高呢？当然是购入时间比较短的房子；
在实际选择过程中，建议选择那些满2年的房子，因为满2年可以省下全额5.3%增值税，而且房子刚刚买入2.3年，房价也不会涨得太多。
如何降低网签价呢？
网签价的降低和购房人的预算有关，降低网签价也就意味着降低贷款、提高首付款。
二手房和新房有一个最大的区别，新房的网签价就是实际成交价，而二手房的网签价是可以根据自身情况灵活调整的，其调整范围在房产评估价及地区过户指导价之间；
二手房评估价：根据房龄、朝向、楼层等因素的影响，一般为市场价的80%-90%左右。
过户指导价：政府会给出的强制性的价格范围。不同区域、同区域不同小区都可能是不一样的。
我们在买入二手房时都需要进行网签，在网签合同上填写的价格就是网签价，这是上报给政府部门的；同时它也是缴税时的计税价，计算贷款额的基数。
在此我们又得出一个结论：在满足贷款的基础上，我们可以尽量调低网签价，以达到省税的目的。
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举个例子：
老王3年前花了200万元买了一套80平米的房子，现在想260万售出，原契税2.6万元，目前已还利息10万元，当地过户指导价15000元/平米。
评估价计算为：260万*90%=234万
过户指导价计算为：15000元/平米*80=120万
网签价可以在120万-234万元之间浮动，具体取决于购房人的贷款额度，如果想多贷款就要最高的网签价；
此例子中的房子不满5年要缴个税，我们以最高贷款计算，取234万作为为网签价计算个税的征收标准：
差额=（网签价格-原值-原契税-网签价格*10%-贷款利息）
即差额=（234万-200万-2万-234万*10%-10万）= -1.4万，最终的计算结果是个负值。
个税就不用交了，直接差没了，但这个房子并不符合满五唯一的免征条件。
结语：满五唯一固然可以省下个税，但并不是唯一的方法，如果我们仅仅在满五唯一的框框里进行选择，其实也就限制了选择的范围；现在政府一直在维稳楼市的价格，一般2.3年内价格也不会有大的变化，此时我们在挑房的时候也就没有必要非得满五唯一，只要差额不大，我们同样可以达成少缴或减免个税的目的
