房地产现状的一个缩影。
1
去化周期，152个月
8年前的楼市，和现在有很多相似之处。
那是2014年，全国房价罕见下跌，部分房企面临资金链危机，作为地产老大哥的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。最棘手的问题是，房子库存高得吓人。
根据申万宏源的数据，2014年10月份的时候，全国房地产中期库存创下22亿平米的新高。直到后来棚改货币化、历经52个月的去库存，2018年末这个数据才降到15亿平米。
借助“涨价去库存”，中国楼市不仅走出了低谷，还从ICU一下子蹦进了KTV，实现了一轮暴涨，绝大多数城市的房价都翻了倍。
熟悉的感觉，在2022年又回来了。刚刚过去的一季度，全国平均房价已经跌破1万大关；头部房地产企业，没有暴雷的已经屈指可数；老大哥万科，甚至喊出了“黑铁时代”——
要么死，要么活。
更重要的信号是，楼市库存也在慢慢攀升。
国家统计局数据显示，截至2022年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%——
按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。
另一方面，由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（可销售房屋量+涉宅用地施工量）已经达到38.4亿平方米——
足够满足9600万人的居住需求。
看着日渐下滑的新生人口，再看看不断建造的房子，很多人流露出深深的担忧。这些数字看起来都很宏大，很遥远，但当我看到一张表格的时候，我还是倒吸了一口凉气。
根据克而瑞研究的最新数据，在疫情的冲击下，4月百城商品房库存再冲新高，达到6亿平方米。去化周期较2021年翻倍，达到24.78个月。
这里边最夸张的，是一个叫做防城港的城市，商品房去化周期高达152个月。
什么概念？要知道，同期全国三四线城市的平均去化周期也才28个月，防城港的数据已经超过平均额的5倍！
也就是说，如果一直按照这个去化速度，哪怕不再建新房，光是卖完库存房子，防城港就需要——
12年零7个月。
这个时间跨度，在不留级的情况下，一个小孩可以读完6年小学+3年初中+3年高中，人家都上大学了，防城港的库存房子还没卖完。
这座城市，到底经历了什么？
2
飞一样的感觉
防城港是广西北部湾之滨的一座港口城市。
1993年才被国务院批准设立地级市的防城港，主城区常住人口维持在10多万人。整个行政版图的常住人口，则在100万左右，过去十年的人口平均增长率为1.90%。而且，全市常住人口中，城镇人口占据了61.53%。
仅从人口基本面来看，防城港的房地产业，缺乏足够的人气和购买力。但在过去几年，这座城市一度成为房地产捞金热土。
防城港楼市的转折点发生在2018年。那一年，防城港房地产市场商品房销量、成交价、土地出让价格都实现了“跳跃式”增长。
销量——
2018年防城港市共计销售商品房48486套，相比2017年增长85.46%。销售面积为423.61万平方米，相比2017年增长71.64%；销售总额232.33亿元。
价格——
2018年防城港商品房成交均价一度飙到7000-9500元/平方米。在此之前，这里的房价不过5000元/平方米左右。这还只是均价，个别楼盘的价格甚至冲破了万元。
土拍——
当年，恒大等知名房企疯狂涌入防城港，频频拿下地王，一次次刷新这座小城的土拍记录。国信房地产信息网数据显示，2017年时防城港土地出让面积是353万平方米，到了2018年时近乎翻倍，达到689万平方米。接下来的两年，也分别达到737万平方米和604万平方米。
你很难想象，这是一座人口不过百万小城的楼市表现。同一时期，常住人口差不多、同样属于五线小城的鹤岗，房价不到2000元/平方米，仅是防城港的1/4。在那里，甚至只要1万块，你就可以买到一套房子。
回看防城港楼市的疯狂，主要有三大原因。
第一是政策红利。
2009年，为全面对接《广西北部湾经济区发展规划》，防城港“三岛三湾一核心六组团”的城市新格局得到确定。中心城区规划面积翻倍、人口覆盖翻倍，极大地刺激了防城港楼市的发展。
次年，中国-东盟自由贸易区全面启动，又给这座城市赋予了更多的想象空间。往后的数年，这座城市有了多个荣耀头衔——
21世纪海上丝绸之路的重要发力点、大西南腹地的桥头堡、中国与东盟经济合作第一城、华夏边陲明珠……
第二是海南限购。
2018年4月，海南出台严格的限购政策，嗅到风声的购房者便开始将置业方向转向防城港等北部湾城市。再加上周边北海和南宁的限购，在外地买房者推动下，防城港迎来了楼市的春天。
第三是炒房客助推。
优越的地理环境，火热的政策风口，自然逃不过全国各地炒房客的眼睛。
当时，不少外地买家涌入防城港，一次性买下一层商铺或十几套房子，就像去菜市场买白菜一样。一时之间，东北人、山西人、山东人、江浙人……挤满了这座小城。
当地楼市最火热的时候，卖房中介甚至和传销结合在一起，许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销。
正是在以上多种因素的催化下，防城港的房价坐上了火箭。
3
潮水退去
“三十年前错过了广东深圳，三十年后绝不错过广西东兴。”
这是几年前，出现在防城港的一个著名标语。东兴是防城港下属的一个县级市，与越南北部最大、最开放的芒街口岸经济特区仅一河之隔。
彼时的防城港，集万千政策利好于一身，也许真的觉得自己是下一个深圳。那时候的防城港街头，几乎人人都在谈论房价的上涨。
随着房价上涨，楼盘也遍地开花。那时候，如果你站在防城港市的金花茶大道、北部湾大道、江山大道三条主干道上，随处可见正在施工的楼盘和移动的塔吊，昔日深圳“三天一层楼”的盛景也在这里重现。
但幻梦的破灭比想象中来得更快。根据第一财经的梳理——
2020年，防城港的商品房销量近乎腰斩，全年只卖了2.14万套，同比下降46%；
2021年全年商品房销售量继续下滑，一共卖了1.86万套，同比下降18%，全年销售金额仅剩下88亿元。
到了2022年，1-5月，月均成交套数不足500套。相比2018年的月均成交4041套，如今的月成交量已经跌了88%。
价格也随之坠落——
截至5月底，当地商品房成交均价降到了4899元/平方米，回到了5年前的水平。
大起大落背后，防城港楼市经历了多重打击。
一是对传销的整顿。据防城港媒体的数据，2019年以来，全市共打掉山西、内蒙古、海南、广东70多个传销体系。疑似传销人员从峰值期的11万人降至1000人以内。这些人离开后，防城港的常住人口更少了。
二是疫情。疫情之下，人口流动受阻，外来购房团骤减，而此前媒体报道的数据显示，防城港的购房人群中，超过70%是外地人。
三是地卖得太多了。根据《每日经济新闻》的整理，2016-2020年防城港住宅用地供应面积连续增长，合计共成功出让了2155亩住宅用地。其实早在2016年，防城港商品房就面临去库存压力。
需求骤减，供给高企，房价的下跌也就不出奇了。
唯一的问题是，当热潮退去，盖了这么多房子，还能卖给谁呢？
4
尾声
一个无法回避的现实是，中国的房子已经够多了。
在此前的一档财经节目中，黄奇帆给出过一组数据——
1990年，中国1年新建房产面积是1000万平方米；
2017年，这个数字变成了17亿平方米。
27年间，中国房产商新建的房子面积，增长了170倍。
根据黄奇帆的数据，时至今日，中国城市人均住房面积早已达到了50平方米，而在全世界发达国家里，人均50平方米就是天花板。
由此我们看到，中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后，后面几年基本上没有再涨。
新建面积可以控制，但已经建好的，卖不出去就成了库存。
中信建投研究发展部曾做过测算，早在2015年末，全国房地产库存高达143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过往3年的平均销售面积计算——
去化周期约在10-11年左右。
光那时候的库存就得消化到2025年，加上每年的增量，实际库存得有多大？
库存多不怕，有人买也行，但问题是，需求端的问题更严峻。
中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。
根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。按照这个趋势，我们离人口进入“负增长”，真的只有一步之遥。就连被称为“最爱生娃”的山东，2021年的自然增长人口也仅有2100人。
没有源源不断的新增人口，谁来买房？
有人可能会说，不是可以“涨价去库存”吗，像2015年那样，再来个棚改货币化？
但历史已经证明，到头来，“涨价去库存”不仅没有去掉房企的杠杆，反而让它们走向了另一个极端。典型的就是恒大，去杠杆的五年里，恒大的负债反而增长了1.36万亿，增长了两倍多。
如今的防城港，再一次给我们敲响了警钟——
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。