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作者：夏虫
来源：楼市黄大大（ID：HouseLeader）
民营房企，惊雷阵阵。
人民法院公告网显示，截至今日，今年共有226家房企破产。
就连曾经叱诧风云的百强房企，也有30家暴雷。其中，29家都是民营房企。
含“民”率之高，让人咋舌。
我翻了翻最近的一些数据，发现一个更可怕的事实——
房企们的至暗时刻，还远远没有结束！这注定是一个极为漫长的黑夜。
买房人，要睁大眼睛看清楚了......
01
就在最近，浓眉大眼的龙光集团，突然官宣：
我们暴雷啦！
其在公告中表示，将“暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息”。
注意了！违约的甚至不是美元债本身，而是几笔小额利息。
实在离谱！
堂堂一个千亿房企，去年的TOP20，竟然连利息都还不上了？！
背后传达的信号，让无数等着收房的龙光业主们捏了一把汗。
要知道，前段时间深圳前海天境的千万豪宅业主们，还在以“动态停贷”抗议，逼迫龙光恢复施工。
这些一个月最少也要还6万房贷的业主们，提出了非常尖锐的质疑：
“监管账户上的 138 亿预售监管资金，为什么只剩下 5899 万？”
而龙光对此只字不提，反手就是一个报警电话，警告自媒体不要宣扬项目停工。
经典的“解决不了问题，就解决提出问题的人”。这个骚操作，简直是纱布擦屁股——
给我狠狠露了一手。
不止是龙光。7月份以来，已还有多家百强房企，接连倒在了漫漫还债路上。
7月22日，上海老牌房企景瑞控股提前告知投资者：我们将不能按期交付一支票面利率12%、余额2.6亿美元优先票据；
就在同一天，云南的俊发地产也正式宣告违约，表示1303美元的美元债利息，他们还不上了。
换算成人民币，就是8809元。这点钱，只是前海天镜一个业主每月房贷的零头。
7月29日，TOP30千亿房企中梁控股再次宣布，一笔美元优先票据违约，目前共计未偿还资金为1257万美元；
8月3日，福建的正荣地产年内第二次官宣美元债违约，宣布有两笔美元债都“无法支付”。
这个曾经的龙头房企，股价缩水已经超85%。
房企们一个接一个地倒下，留下背后胆颤心惊的买房人，和更加抗拒出钱的国际投资者们。
7月25日，高盛以行业压力上升为由，将中国高收益房地产债券2022年的违约率预测从31.6%上调至45%。
悲观预期，还在进一步加剧。
02
去年下半年以来，民营房企们已经被多重困难围剿。
论信用，他们被金融机构和买房人共同挤兑。
前段时间，继会计师四大所之后，港交所也开始跟房地产行业“割席”。
7月11日，含世茂、佳兆业、融创、恒大以及奥园等五大知名房企在内的8家房地产、物管类股票被从恒生指数中剔除。
原因是这些公司未发布2021年年报，停牌时间过长有退市风险。
明面上，这些房企年报推迟的原因，主要是疫情影响，以及审计机构的大量变更。
但说一千道一万，我们都知道真正的原因，是去年的业绩实在太差了。
以昨天终于发布了2021年年报的富力为例，这个百强房企的亏损额度已经去到了163.53亿元。
而今年上半年，其销售额共计265亿元，比起去年同期减少了近6成。
不仅仅是富力，今年1-7月，全国百强房企累计销售金额已经同比下降49%，除了极少部分国央企，绝大部分房企的业绩都没有达标。
买房人对民企的交付能力感到害怕，没有人想把毕生积蓄投进一个可能烂尾的房子，于是纷纷投身国央企。
就连排名第一的碧桂园，销售额的累计同比也大跌43%。
而这座宇宙房企，也早在6月份被穆迪下调评级，从Baa3级（投资级）下调到Ba1级（“垃圾级”），而这已经是穆迪给中国民营房企的最高等级。
根本原因就在于，民营房企的融资非常受限。
Wind数据统计，2022 上半年国企+央企占到境内债发行规模的89%，处在2015年以来的最高水平，发债利率则处在最低水平。
可以说是顺风顺水，一路坦途。
与之形成鲜明对比的是，民营房企的占比从2020年62%，暴跌至2022上半年的11%，降幅高达51%。
说白了，银行还是厌恶民营房企的风险，不愿意贷钱。
为了活下去，很多房企吊着一口气，通过展期或者交换要约来疯狂自救。
新京报统计发现，光是7月上旬，就有18家知名房企动作频频，尝试以时间换空间。
最有求生欲的一个，是雅居乐。这个房企，以高达20%的年利率，获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。
而今年下半年，年内境内企业债又是一大波偿债高峰，每个月都有超700亿元的债券要还。
就连美元债，一直到明年上半年，都会有新的偿债高峰。
靠展期，靠拖延，靠高息贷款，部分民营房企又能蹒跚多久呢？
风险，还在进一步酝酿。
03
梳理一下现在市场的情况，可以发现一条恶性循环的链条已经浮现：
房企暴雷，融资困难，楼盘停工→买房人不敢买房→市场降温，房企回笼资金困难→更多房企暴雷。
有人问：最近各地的保交楼闹得轰轰烈烈，现在趁机抄底，买入暴雷房企的房子可不可行？
确实，最近很多暴雷房企都在大甩卖，从早先的恒大楼盘大降价，到最近龙光的房子打折。
一些社交媒体上，有买房人已经跃跃欲试。他们发现曾经一万多的房子，现在只要单价8800，还有1.7万的降到1.15万。
对这些房子还要分类判断。现房可以考虑入手，但是期房，还是不要去赌。
据申万宏源研究，风险较大的房企销售额已占21年行业24%，房企出险数量以及对于行业的影响程度已经达到历史新高。
存量烂尾楼已经很多，而房企暴雷潮，还远远没有结束，这就意味着还有更多的增量烂尾楼盘出现。
相关项目的处置，非常耗费精力，也往往困难重重。
君不见，今年4月，监管层为保交楼，引入四大AMC机构（中国信达、中国东方、中国长城、中国华融）来为民营房企化解债务危机。
彼时舆论满天飞，都传民企有救了——
然而，三个月过去了，落地的项目却寥寥无几。
那么，究竟哪些房企的房子可以买？
一个标准是：是否还活跃在土拍市场拿地。
根据这个标准，1-7月开发商拿地榜单排名前十为：华润、保利、滨江、招商、中海、建发、越秀、中铁、万科。
要注意的是，部分地方城投虽然拿地频频，但建造和运营水平往往一般，也不建议购买。
当然，除了学习如何安全地购买期房之外，买房人还有一个更好的选项：买二手房。
一二线城市核心地段的房产，是当下最具有确定性的避险资产。
没有之一。
注：本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！
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