图源：中房报图库
白珍亮/发自青岛
今年以来，全国各地的房地产放松政策持续增多，限购、限贷的大规模松动，以期从政策层面刺激楼市。而开发商也推出了各种促销活动，“特价房”“工抵房”层出不穷。进入8月份，为吸引购房者，青岛楼市再次出现“首付分期”现象。
有楼盘首付仅需1万元
“首付可以5%，指定房源再送2个车位”“首付分期购房，轻松减压入住”......近日，有多名房地产经纪人通过微信朋友圈转发了青岛多个在售的楼盘信息，一张张鲜红的海报上，除了展示近期的特惠措施外，”首付分期“成了各楼盘的共同卖点。
城阳一位二手房经纪人称，目前城阳已经有多个项目正在开展首付分期活动，包括青特悦海府、鑫江花漾里等等都可以这样操作，青特悦海府首付最低可以做到5%，按照相关政策，这些项目的最低首付仍为30%，只不过开发商承诺可以先给购房者垫资。
在胶州，这种情况更为普遍，甚至出现了首付1万元的项目。位于胶州上合示范区的水岸芳洲项目，近期就推出了这样的活动。“首付仅需1万元，剩下的都可以做贷款。”8月7日，记者致电该项目售楼处，一位销售人员向记者证实，这一政策已经执行了一段时间了。
“目前胶州楼市项目成交确实有所提升，首付分期的政策各个项目一直都有，但都是阶段性执行的。”青岛楼市焦点房地产营销策划有限公司策划总监张兆伟如此表示。
青岛新房7月份成交锐减
“首付分期“背后反映的是青岛楼市的去化压力。根据卓易数据的研究资料，7月份青岛新建商品房网签8469套，成交面积102.81万㎡，成交总价148.25亿元，环比分别下降73.5%、73.4%、74.2%；同比分别下降33.2%、28.3%、33.7%。
在市场端，除降低首付外，近期青岛楼市促销的声音此起彼伏。有不少项目推出“特价房”、以及限时打折优惠。如绿地集团30周年庆，本月推出买房即可享5万元的优惠；保利8月抢房节则推出99折上折优惠；中海地产仲夏购房节额外优惠99折等。
“从近期青岛新盘表现看，认购率并不理想，大多没有超过30%，从中可以看出市场的购买意愿并不强烈。因此这也就导致不少新盘项目开始以各种营销策略吸引购房者，试图以此打破僵局，为下半年的销售旺季提前蓄客。”中国城市与区域治理研究院特聘专家张斌称。
应注意隐藏的风险
过往多年，由于中国的房地产市场冷热交替频繁，住房贷款首付比例也随着市场的变化而波动，但是首付比例最低20%却一直都是底线。2016年以后，楼市再度火热，包括限购、非限购城市在内的许多地方，都将最低首付比例升至30%。
业内人士表示，之所以要求购房人能够支付最低20%或30%的首付款，是对购房人经济实力的衡量，防止出现过度杠杆或炒房行为，过低的首付比例，容易诱发金融风险。
记者了解到，选择分期首付的大多为刚需首套房置业者。不少刚需族有强烈的购房意向，但手中积攒的首付款有限，在这样的情况下，有开发商通过这种手段笼络客户。
“‘首付分期’甚至‘零首付’这几年不断出现，是市场一种常见的促销手段。可以吸引暂时无法负担首付的购房客户，从而实现更大范围的获客。”卓易数据创始人马光明对记者表示，这一行为对开发企业来说短期能实现更多销售业绩，缓解去化压力，尽快实现资金回笼，对购房客户来说能降低购房门槛，可以提前买房。但是，首付分期一般开发企业会另行跟购房客户签订分期付款协议，需要购房者认真阅读协议，二是需要认真评估自身偿还能力，以免在约定时间内无法支付剩余的首付款惹上法律纠纷。
“我不是很看好首付分期这种鼓励政策，首付分期看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但是实际上，在现实操作中往往可能会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。”北京金诉律师事务所主任王玉臣直言，这一行为还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。