沉寂许久的主城区旧改，正在暗暗发力。
这一次，是万博CBD员岗村旧改。
9月15日，番禺区南村镇人民政府发布了 《关于公布员岗村全面改造项目基础数据调查成果的公告》 。
在全市旧改按部有序推进的以往，这或许算不上什么大新闻；
但在住建部“限拆令”高压下，在中心七区旧改招商、签拆工作停摆的“漫长”时间里，这的确是今年以来， 广州主城区首次有项目公布基础数据调查成果，意义非凡。
不是在越秀、不是在天河，也不是在海珠...而是在向来闷不作声的番禺。
对番禺来说，这是政策优化调整后的一次破冰，是改造工作重回轨道的关键信号；
而按照广州城市更新的政策，基础数据的挂网公告是招商的重要前提条件。
员岗项目距离引入合作企业，又更近了一步。
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说到合作企业， 员岗村 与合生创展有着密切关联 ，也不是什么秘密。
合生也早早就在村内设置了 城市更新 展厅 ，以便村民更直观深入了解旧改工 作。
合生创展城市更新展厅实拍
而在2018年的省三旧推介会上，合生创展也曾透露，其在广州地区或有超10个城市更新项目：
除了前述员岗村以及毗邻的新基村，还包括海珠云桂村项目以及凤阳街康乐、鹭江村等。
这些项目合生都接触得很深，此后也陆续敲定了正式的合作企业身份。
员岗村大概率也不例外，合生摘牌成为合作企业只是时间的问题。
有着30年历史的合生创展，作为中国第一家百亿房企，曾执业界牛耳， 在“华南五虎”中，也是拔得头筹的那一位。 以其为代表的朱氏家族也逐渐成型，打响名气， 在北上广深等一线城市坐拥大量土储， 获誉“中国房地产界真正的‘航空母舰’”。
在大本营广州，其代表项目众多，包括珠江帝景、骏景花园、合生中央城等。
“小蛮腰”下珠江帝景|广州房产ricco摄
不过，那段规模房企们奉行高周转、高杠杆的时间里，朱家稳健、慢周转的打法显得格外低调。
只是往往在潮水退去之后，才能看清楚谁在裸泳。 在楼市接连调控的高压下，蛰伏多年的合生创展，作为上市民营房企，凭借着稳健的现金流 逆势扩张，尤其是在城市更新这条赛道上。
员岗村周边|拆神细鹏摄
在黄埔，今年7月，其与科学城组成的联合体，已经正式进驻了夏园，茅岗东也属于板上钉钉的事了；
这不是一笔简单的交易
在海珠，“最贵”旧改 凤阳街康乐、鹭江村 ，取得正式合作企业身份后，合生 投入了大量的团队，积极 推进片区策划方案；
招商过去一年半 ，实探海珠鹭江、康乐村347亿旧改，关键内幕挖到了....
| 鹭江牌坊
对于员岗村项目来说，在市场下行，民企们大多自顾不暇的行情下，合生的参与无疑是强有力的护航。
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但或许不少人会担忧一个问题：
今年6月底印发的《广州市2022年城市更新项目年度计划》，并没有出现员岗村的身影。
对于这个问题，其实不用太过焦虑。
一方面，年度计划是动态调整的，项目条件成熟，是有增补机会的，黄边村、夏园村、茅岗以东3个旧改，就是最典型的案例。
房价最高9万/平，白云新城黄边、黄埔夏园、茅岗东，赶上了“暴富”的班车
另一方面，2022年已经过了3/4，新一轮年度计划也在筹备了，这是一次大规模“上货”机会。
我们也从知情人士处了解到，员岗村项目大概率纳入明年的年度计划。 （实际以最终公布为准）
也就是说，这将成为番禺要重点推进的项目，得到的政策支持、资源倾斜要更多。
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对员岗村项目来说，这也未尝不是一个更好的时机。
毕竟 城市更新受政策影响很大，顶层设计决定了项目的进度和节奏。
今年以来，番禺又对于城市更新，表现得颇为积极。
比如，2月份区更新局发布了“关于开展旧改工作调研函”，统计 镇（街）辖区 内正在推行实施全面改造工作旧村推进情况、推进中存在的困难及未来三年计划，有哪些问题需区层面研究、协调。
开诚布公， 实事求是，听听各项目的声音，了解企业在旧改工作中遇到的困难。
此后，针对旧村、村级工业园、老旧小区改造，或调研，或督查，或出台相关指导文件，动作频频。
南村万博|拆神细鹏摄
市里的政策，同样吹起暖风， 自今年开年以来， 广州已经陆续颁布了保障房中小户型、合作企业退出指引、 产业圈层 等7个旧改新政。
不难看出，广州城市更新的风口依旧没停。
其中尤为值得一提的，是城市更新产居比要求的优化，即《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》。
第一圈层产居比，由之前的60%下调10%，变为产业建设量原则上占总建设量的50%及以上。
第二圈层产居比，由之前的40%下调10%，变为产业建设量原则上占总建设量的30%及以上。
...
举个简单的例子，员岗村所在的万博板块，属于 第二圈层 。
按照之前的要求，项目100万平的总建设量，有40万平要来搞产业建设，但现在只需要30万平。
产业规模缩减，对于旧改项目来说，却并不是坏事。
首先，产业建设量要求是降低了，但不是直接取消，产城融合、职住平衡依旧是重中之重；
其次，适当降低产业占比，是一次经过多方博弈之后的让利行为，调动房企改造积极性，才能实现更优的城市更新改造。
员岗村周边现状|拆神细鹏摄
说起来，员岗村自身的素质并不差，尤其是区位。
员岗村西邻 华南快速干线 ， 北临三支香水道，东侧紧靠 南沙港快速路 ，南邻南大 干线，地铁7号线员岗站就坐落于村内。
更重要的是，其接万博CBD，往东是国际创新城，往北则与大学城隔江相望，地理位置优越，受周边众多商贸、文旅、科教、创新等元素辐射。
周边的珠江铂世湾、越秀和樾府，单价也早站上了5万+ 。
但从现状上看，这一优势并没有得到很好发挥。
村内布局混乱的握手楼比比皆是、窄而阴暗的巷道以及杂乱无章的电缆电线，居住环境以及配套设施，都亟需改善。
员岗村现状|拆神细鹏摄
并且，产业也以服装类制造企业、传统工业、劳动密集型企业为主，效益较低，也严重拖累了村经济收入。
来源：番禺区人民政府
我们常说改造更新带来的，是居住环境改善、产业腾笼换鸟...解决的，实际上就是以上这些问题。
从初步的片区发展策略来看，也充分强调了产业导入和公共配套的建设。
在产业布局规划上，提出依托自身产业基础，实现转型升级。
重点发展以高新技术企业为引领，集创新创业、科技孵化、文化创意、现代服务等一系列可持续产业体系。
员岗村的业态分布，主要包括高新企业联合孵化器、高新科技众创空间、TOD商业商务中心等高新科技孵化区；以时尚文创中心、时尚创意街区、岭 南文化社区为主的岭南特色文创区。
|业态分布示意，实际以最终方案为准
而不要忘了，旁边的新基村同样是由合生创展操刀。
若新基、员岗两村能 实现成片连片规划改造，能有效提升片区统筹能力。
我们了解到，新基、员岗村 片区策划方案 由区更新局牵头编制，已在今年7月份启动向区内30多个部门的方案意见征询， 有望今年年底能提交至市城领会审议 。
依靠万博CBD及东侧国际科技创新城的带动， 未来将 打造为现代化创新基地，生态化宜居社区。
得益的，不仅仅是员岗和新基两村，而是整个片区。
背负“村景比江景更突出”的调侃许久，也是时候脱胎换骨了。
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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