01.
村民爆料：
珠江村融资区建面或被砍三万平，
容积率也有调整？
最近，小编收到珠江村民爆料，说珠江村最近因为控规问题引村民热议，这是怎么回事？
据村民了解，自己跟负责珠江村的旧改工作人员沟通过，对方提到，后期的珠江村旧村改造方案可能会在最早公示的方案基础上进行调整。 （该消息源自村民，仅供讨论，以实际为准）
调整内容为：削减3万多㎡融资区建筑面积，用地面积及地块使用与原方案一致，第一期回迁房依然在原七、八地块上建设。
珠江村融资房CAD图 图源/村民爆料
从村民爆料的CAD图来看， 融资商业地块8的公寓规划为37层，高度166.2米，容积率达8.23；
融资区住宅地块4，共规划了两栋住宅楼，层数为49层，高度150.15米，容积率5.22；
融资区住宅地块3，共规划了3栋住宅楼，层数均为49层，高度150.75米，容积率5.24；
地块2、地块1的容积率和地块3一致，就不过多介绍了。
珠江村融资房CAD图 图源/村民爆料
随后，小编对比了一下之前珠江村公示的片策方案。从片策方案来看，融资区商业用地仅有一处。因此，小编推测，该商业用地大概就是CAD图中的融资区商业地块，容积率从原来的1.91提高到了8.23。 （该规划为小编推测，仅供讨论，以实际为准）
住宅用地方面，原有融资区商品房住宅用地的容积率分别为5.25、5.25、3.57，CAD效果图中的融资区商品房住宅用地的容积率分别为5.22、5.24、5.24、5.24，相较之前的片策方案总体上有一定上调。
为此，有村民觉得，如果被削减的三万平全部是融资区住宅建筑面积的话，开发商的利润可能会被进一步缩减。
“按周边房价来算，城市之光的均价在5.2万/㎡，按5万/㎡算，等于珠江村融资区就少赚近15亿。”
但是，从上文来看，开发商其实也通过提高融资区容积率等方式平衡改造成本，并不是真的“让利了15亿”。
值得一提的是，4月初的时候，广州市规划和自然资源局官网发布了广州市黄埔区下沙珠江村旧村改造项目（黄埔区AP0514、AP0515、AP0519规划管理单元）控制性详细规划调整征询意见公示。
涉及到的调整内容有：
用地布局和规划指标：①拟将二类居住用地、商业金融业用地、防护绿地等调整为二类居住用地、二类居住用地兼容商业用地、商业用地兼容商务用地、公园绿地、中小学校用地等。②控规调整后珠江村改造范围内建筑总量73.72万平方米；安置房范围内建设总量2.87万平方米。
公服设施：珠江村改造范围内，公共服务及市政公用设施总建筑面积6.57万平方米，占住宅总建筑面积的13%；其中独立占地公共服务设施，规划1处九年一贯制学校（含30班小学、18班初中）用地面积2. 53公顷，规划1处110kv变电站，用地面积0.45公顷。
安置房范围内，公共服务及市政公用设施总建筑面积350平方米（含物业管理、垃圾收集点）。
另外，关于珠江村的相关情况，小编也咨询了村民。
据村民了解，根据现有规划，首期回迁房的位置将规划在港前路附近，也就是上文中提到的回迁地块七、八。但是，施工设备目前已被移走，不知道什么时候能动工。
回迁地块示意图
回迁地块现状 图源/村民拍摄
村民还提到，确实有传在和一些国企商谈，“之前传的是越秀，但听说还在谈判，还没出结果。”
02.
黄埔多个旧改项目容积率大增，
这些问题应引起关注
从最近的情况来看，黄埔部分旧改其实早已大幅提高了地块各个用地的容积率。
比如文冲东片，在2月24日控规中，文冲东片类居住用地容积率由1.50-3.80提高至4.80-4.92，商地容积率由1.50-5.0提高至2.0-7.34。
先前南湾村调规后，因为容积率大幅上涨，也是引发了街坊和网友的热议。
（图源/网络）
造成这种问题的原因有很多，其中一个是开发成本。
63号文件出来后，明确规定 “原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。”
从理论来看，开发商在开发住宅的同时，还需要拿出大量的商地用于引进新型产业。 有限的土地上既要完成产业导入，又要保障村民都能回迁，还要保障自身利润，本身就要求开发商要有较强的实力。
图源/黄埔生活汇摄
对开发商来说，如果要在 平衡拆建比、产居比、拆赔比的基础上保障自身利润，只能尽量在政策许可范围内，撑大建设规模，提高开发强度。但是，这也导致一些旧改项目出现高容积率、超高层建筑、高密楼间距，甚至有回迁房曝出一系列建设标准减配的问题。
对村民来说，如果开发商因成本问题而降低了建设标准，那在回迁房建成后，可能会出现房屋质量差，室内出现奇葩设计，和交付标准不符等一系列问题。在之前的文章中，小编也是报道过多起类似事件。
图源/黄埔生活汇摄
于是，针对旧改过程中可能存在的资金问题，本月公示的 黄埔旧改22条新规中也给出了对应的解决措施：
1、因用地或规划限制无法平衡改造成本的城市更新项目，经区城市更新领导小组专题会议审议，其改造范围内的市政道路、河涌整治、高压线迁改等公共性专项建设费用可不纳入改造成本，由区财政承担，具体工程由区相关部门负责实施。
2、旧村改造项目如有超出回迁安置需要的弃产房屋面积，改造主体可参照我区农民集体所有土地征收补偿指导意见有关房屋货币安置补偿标准，从纳入改造成本、转为新增融资住宅销售等方式平衡弃产货币安置费用，超出标准以外的费用由改造主体自行承担。
图源/黄埔生活汇摄
3、纳入市、区城市更新年度计划的旧村改造项目因用地或规划限制无法平衡改造成本，存在城乡建设用地规模缺口的，可结合项目进度申请新增建设用地预支规模。原则上项目实施方案已经区城市更新领导小组办公室会议审议通过，可优先分配预支规模。
4、提升资金使用效率。旧村改造项目在确保预售商品房后续建设资金充足和安全的前提下，允许项目改造实施主体申请提取项目融资区预售收入资金用于本项目复建安置区、融资区建设和本区其他旧村改造项目复建安置区建设。
图源/黄埔生活汇摄
从旧改新政来看，政府对开发商在平衡改造成本，以及资金周转方面其实也提供了一些可行性的解决办法。
总的来说，如果珠江村是按照村民内部流传的方案调整，容积率增加后，若要兼顾居住舒适度，对设计方的要求可能更高；另一方面，由于容积率的调整，导致旧改成本的增加，是否会因为利润问题导致开发商变更，也是值得关注的一个问题。
需要注意的是，文章中提到的珠江村旧改方案调整只是源于村民内部流传，还没有实际公示，因此，本文仅供讨论，最终方案已官宣为准。
注：部分消息源自村民爆料，仅供讨论，以实际为准
