作者：子非鱼
01 | 楼市一个大利空
这两天，证监会的一则消息，让很多房企有点小兴奋，至少在股价表现上是这样的。
全家权威媒体披露，10月20日证监会向外界透露：
对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
消息一出，资本市场上躁动不安，很多人以为这是对楼市的利好，所以在昨天的股价表现上，房地产板块活跃走高，其中盘初荣丰控股一字涨停，海泰发展一度涨超7%。中迪投资、济南高新、南山控股、大龙地产也高开。
但细品这则消息，对于楼市其实是偏利空，甚至可以认为是个大利空。
因为，表面上看是放松了不以房地产为主业的公司上市通道，但从另一个角度来看，则是彻底断了房企在A股上市的念想。
早在六年前，A股就关上了房企上市的大门。最后一家在A股上市的房企是京汉置业，京汉置业在2015-2016年借壳纺织企业湖北金环曲线上市，于2016年正式更名为京汉股份。
后来没有一家房企在A股上市，哪怕借壳上市的都没有。要想上市，只能去香港或者国外市场。
据不完全统计，近几年在港股上市的房企有三盛、福晟、弘阳、大发、正荣地产、祥生控股、金辉控股、汇景控股、港龙中国和大唐地产等。
当年万达一度从香港退市，希望在A股上市享受高估值，最后延宕几年也没有能通过；恒大希望借壳上市，买了好几个壳，但也没能“过会”。
现在证监会宣布，允许不以房地产为主业的公司上市，而且还明确要求所融资金不得投向房地产行业，这是对房企融资的又一次限制。
证监会的这个表态，其实可以解读为两个信号。
02 | 房地产市场国进民退
第一，房企国进民退。
一方面，在对房企融资渠道进一步收紧，关闭房企在内地上市的大门，其实是主动清洗房地产市场，让一部分高杠杆高负债的房企继续出清。
另一方面，从消息表面来看，貌似是放开了所有涉及房地产业务但不以此为主业的公司上市通道，但有媒体专门对此梳理了一下发现，其实这则消息更多的是为国资性建筑企业上市，敞开了大门。
光大证券分析师明确提出，建筑央国企将更加受益。
在证监会的表态中，有一个明确的量化限制：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
有人发现，8家建筑央企中的7家（中国中铁、中国铁建、中国交建、中国电建、中国能建、中国化学、中国中冶）2021年相关房地产业务收入及利润占比均低于10%，均符合标准。
当然，证监会要求，融资资金不能投放房地产，但是并没有规定企业利润不能用于房地产。
自去年下半年以来土地市场流拍不断的背景下，央企国企等房地产企业以及地方城投成为了兜底的中坚力量。
数据显示，目前民营房企拿地比例已经降至20.8%。
在拿地的力量中，本来只是负责代建业务的建筑公司也成为了一股新的力量。
比如中国最大的建筑公司中国建筑，其旗下的子公司也在快速拿地。
中指研究院数据显示，在2022年前三季度的房企拿地权益金额排行榜中，十余家建筑工程类企业上榜，其中包括中建玖合、中建东孚、中建智地、中建三局等四家“中建系”企业，它们分列第18、21、50、62位，合计拿地金额达到347亿元。若将中海地产计算在内，“中建系”的拿地金额高达978亿元，位列全行业第一。
此外，中国铁建和中国中铁分别以270亿元和166亿元，排名第10位和第14位。北京建工集团和安徽建工集团以33亿元和32亿元的权益拿地金额，排在榜单第93位和97位。
如今，证监会的这种表态，建筑企业成为了最好利好享受者，而建筑公司大多又是央企国企背景，这意味着房地产市场国资比例往后还会扩大。
03 | 坚持转型，减少对房地产的依赖
此次证监会的表态，侧面反映了房企的融资渠道不会有任何松动。
本号认为，其所释放的另一个信号非常明确：
尽管自去年下半年以来对楼市托底的措施频出，但房住不炒仍是根本基调。坚持降低房地产的杠杆，继续清退一批房企。坚持经济转向，以实体经济为主体，减少对房地产经济的依赖。
这一点，其实可以从最近重要会议上的工作报告中，找到相互呼应的内容。
在最近的报告中，中央明确强调：
第一，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
第二，建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。
第三，中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。
在周一发布的文章中，我专门对此三个表述做了详细分析。
第一条意思很明确，房住不炒仍是楼市的根本。
第二条同样很明确，未来的经济发展重心放在实体经济上，以制造业强国为根本。
因为环顾全球，没有一个国家是以房地产走上强国之路的，美国以科技、金融主导全球。德国、日本、韩国以制造业强国立身世界。
我们要完成建设现代化的强国，必须以科技支撑的制造业来实现。
第三条中的关键词是中国式现代化，所谓中国式现代化，强调共同富裕。所以，我们要走的，不是 以美国为代表的那种贫富悬殊式的现代化，也不是以日韩为代表的那种属于财阀特殊利益阶层的现代化。这些都是少数人的现代化。我们要走的是中国式现代化。
如何完成这一宏伟目标，其中很重要的一点，在报告中已经写明：
我们要完善分配制度．坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存，坚持多劳多得， 鼓励勤劳致富，促进机会公平 ，增加低收入者收入，扩大中等收入群体，规范收入分配秩序，规范财富积累机制。
鼓励勤劳致富被鲜明提出，它的潜台词是，想要获得财富，必须通过勤劳和汗水，不是炒作投机。
总结来看，大意就是，继续坚持房住不炒，降低房地产对经济的权重，未来以实体经济为主导，带动国家走上科技强国与制造业强国之路，民众通过勤劳汗水，扩大收入，实现最终的共同富裕。
针对房地产的现状，中央的态度也可以总结为：
房地产不能太过萧条，不能成为经济的负累，促进其健康平稳发展，房价不能有大波动，所以托底还是会继续。但只求平稳，不允许过热。通过长期的平稳来争取经济发展的时机，不断降低房地产在经济发展中的权重，同时不断提升人民的收入。以时间换空间，逐渐消化掉大城市房价高企的泡沫。
