速读：
1. 昌平在售项目中，打着“码农盘”旗号的项目居多，按区域来分主要是回龙观板块和北七家板块，本篇主要聊聊回龙观板块。
2. 【北清云际】【奥森春晓】各有硬伤，【建发珺和府】藏着霸道条款。
3. 即将开始的2022年北京第三批集中供地，将给回龙观的新房市场再增加两个地块。
一条北清路，几乎承载了回龙观和北七家新盘的全部想象。在所有楼盘销售的口中，这条在每个清晨和傍晚都拥堵难行的路，改造后将成为北京北部的一条“发展天际线”，将北部诸多科教园和互联网公司的发展天花板又一次推高。也正因为一条北清路连接东西，这两个板块除了满足当地居民的改善需求外，还被叫做“码农盘”。
“码农”，编写代码并像农民一样勤劳的人，下班时间多在晚上8点半之后；工作疲惫，要求通勤时间更短；大部分人先买房后买车，更多依赖地铁出行；薪资起点相较一般工作更高，且相对稳定，同样首付由父母资助一部分的情况下，能承受相对较高的贷款。
最后一点正是新房开发商最青睐码农群体的一点， 回龙观板块和北七家板块的最大区别在于售价，北七家板块的大部分新盘适合“特别刚”的刚需，还有一个神盘正在酝酿。
“码农盘”将分为上、下篇更新，今天我们来聊聊回龙观板块的 【建发珺和府】【北清云际】【奥森春晓】 ；下篇包括马上将要开盘，且在蓄客阶段就已经初具“神盘”潜质的【 北清橡树湾 】以及同样即将开盘的【 宸悦国际 】和运气特别不好的【 硅谷one 】。
售卖情况
【 建发珺和府 】今年2月份拿地，6月份下旬取证开盘，限价6.2万元/平方米。总可售房源650套，到目前为止已经卖掉了500多套，还剩下20%左右，走的就是快销路线，可能想躲开三批次将出让地块带来的不确定性。项目总价在524到835万之间，600万出头可以买到101平方米户型，但房源所剩不多。
按说国企做事一般比较谨慎，喜欢按规矩来。但建发虽然是厦门国企，却对客户提出了一个相当苛刻的要求：如果真想买房，锁房需要缴纳50万元认筹金，楼盘销售表示：如果后期房子不要了，这笔钱不退，问就是“不要浪费彼此的时间”。这点有不少人诟病，还连着一些合同细节闹出了维权事件。有小道消息说，后来建发还是乖乖退钱了。
【 北清云际 】去年一批拿地，去年10月份取证，一共962套房子，到现在还剩下100多套，刨去没取证的下跃，还有90套左右没卖完。各家房企都强调“快周转”的年代里，非豪宅项目卖成这样肯定是有原因的：【北清云际】和【奥森春晓】得房率实在不高。
【 奥森春晓】和【北清云际 】都是中交和卓越合作开发，同时拿地，同期入市，同样卖得不太好。合同交房时间同样在2025年2月，但销售说最早2024年底可以交房。只是奥森春晓的操盘和后期物业归中交，【北清云际】归卓越。目前【奥森春晓】131平方米的样板间正在改造，项目方期望改造以后能卖得好一点。
区位分析
【 建发珺和府】和【北清云际】 是邻居 ，同处于一片规划内。 【 北清云际 】拿地于2021年北京首批集中供地。 36氪还记得，那批供地竞争相当激烈，卓越更是在拿地环节总共拿下三块地，成为当年一批次供地中当之无愧的“黑马”，当时卓越斩获的其中两块便是后来和中交合作开发 的 【北清云际】和【奥森春晓 】。 只是，拍地后“黑马”立刻陷入退地风波， 两个昌平地块产品风评也不佳，卓越在北京的生存境况也不甚乐观。
当年的一批次供地拍完，不止卓越一家直呼“算不过账”，而是整批地块留给开发商的利润都相当低，因此也有了后续集中供地规则的持续优化。而到建发拿地的今年2月份，不仅政策更加成熟，市场情况也与当年完全不同。
销售指导价一样的情况下，从楼面地价上看 ，【北清云际】的楼面地价为5万元/平方米，而【建发珺和府】的地价仅有4.06万元/平米， 充足的利润空间之下，建发能提供的产品自然不太一样。而【奥森春晓】几乎在北清云际的正东方，依托的是更为成熟的回龙观板块，均价也比另外两个盘高上1000元/平米。
值得注意的是，【建发珺和府】北部还有两个地块马上将要在2022年第三批供地中出让，地块目前已经挂出。
交通情况
随机问了下之前住在回龙观板块的程序员，即便是买房，能够接受的地铁距离极限也就在2公里。2公里，听起来很苛刻，但走路就要半小时，路上能路过3个小区。回龙观板块码农和互联网公司员工之多、居住密度之大，再多的共享单车也不够用。
有程序员朋友对36氪表示，早上10点半上班，9点45分出家门就已经没有共享单车了。照这样算下来， 2公里，真的已经是码农不能承受之远。 不仅如此，北清路之堵，同样是码农难以承受的。码农群体能摇上号，或者搞到北京车牌的就已经算少数，同样由于居住密度的问题，周边道路早晚高峰的拥堵是大问题。
目前，友谊路到大型的宏福西路正在修建快速路。楼盘销售的话说，这条路通车以后将大大改善北清路的拥堵情况，但这条路是贯穿南北，北清路是东西走向，通车后能有多大改观可以先打个问号。权衡之下，只要不是住到公司楼下，地铁真的是码农通勤的最优选择。
码农朋友还提到一个问题： 五环外的地铁几乎都是单线，交叉覆盖少，很难有替代路线。日后13号线A、B线的开通，能够在新龙泽地铁站实现交汇。对码农来说最有用的站有马连洼、新龙泽、立水桥和天通苑东。 只是，虽然新龙泽站的竣工时间被定在2024年末，但目前A、B线的开通时间似乎还没有官方口径。
【建发珺和府】 目前地图上从项目到新龙泽站的步行距离是3公里，但新龙泽站一共会设置8个出口。楼盘销售说，距离项目最近的是a口，距离项目直线距离800米。直线距离和步行距离的区别很大，还得谨慎。
另外，值得注意的是 【建发珺和府 】西侧距离京包铁路260米、距离昌平线地上线路300米、距离京新高速330米，相邻的3号和四号楼可能会有影响。而马上将在三批供地中出让的地块也同样有这个问题。
【 北清云际】 地块分两个区域，北地块距离昌平线生命科学园站步行距离1.3公里。南地块距离最近的也是新龙泽站，可以参考 【建发珺和府 】。
【 奥森春晓 】距离8号线平西府地铁站步行距离1公里左右，位置已经算优越。
项目配建&环境
【 建发珺和府 】配建3500平米的人才公租房，共52户，单列一栋。悄咪咪用楼栋门的方向做了软隔离，人才公租房位于项目的西南角，楼栋门朝南，要想进入小区得绕到东门。其余无配建。
【 北清云际 】配建2.95万平方米人才公租房，共四栋，且户型较大，为89平米和112平米，主要面向家庭出租。 据楼盘销售说，这是北京单户型面积最大的人才公租房。
【奥森春晓 】配建2.05万平米人才公租房。共两栋，位于项目东南角。与【 北清云际 】一样，与商品房没有软隔离。
户型
【 北清云际】和【奥森春晓 】距离地铁站近，又属于成熟的居住板块——回龙观，周边配套也不错，但却被坊间称为“昌平双傻”，最大的问题就在于得房率。
奥森春晓131平米得房率约为71.4%
北清云际得房率约为70.1%
如果这样还不够直观，来看看【 建发珺和府 】的建委备案资料：
建发珺和府得房率约为74.5%，这还是珺和府得房率比较低的户型
套内面积只差2.27平米的情况下，建筑面积能够差到8.74平米，每一平米都是实打实的票子。公摊主要包括电梯和设备间，得房率的差异能够反映出操盘方对产品力的把控。坊间传闻，中交和卓越拿到这两块地就觉得稳了，所以做设计的时候飘了，一手好牌打得稀烂。
除了得房率的差异以外，【 建发珺和府】 在户型设计上还有两点特别之处。第一，在新房设计全部做飘窗不做阳台的情况下，把屋内的墙垛子往外挪，让飘窗成为一个整体。
其次，高层建筑一定要加护栏，建发将护栏移到了窗户外面，保证了足够大的通风面积。有资深楼盘销售对此表示：“我在北京干这行十几年了，还没见过有人这么做。”好处显而易见，但真要问这可能带来什么问题，目前不明确。
物业
三个楼盘用的都是自己的物业公司。
【建发珺和府 】5.28元/平米/月
【 北清云际 】4.87元/平米/月
【 奥森春晓 】4.87元/平米/月
值得注意的是，【 建发珺和府】 的楼盘销售在介绍项目的时候提到，建发会在这个项目中做中式园林。所谓的“新中式”在其他项目方的口中，也是令人眼前一亮、相当能打的特色。
但这类景致的维护费用比较高，5.28元/平米/月的物业费不算高，能否长期覆盖园林维护费用比较难说。珺和府的楼间距又是这三个项目中最小的，如果没有不错的景观绿化，在这点上着实没有优势。
总的来说，回龙观目前所开的新盘各有各的硬伤，难怪不少总价预算在400到600万之间的程序员，直接选了二手房。 索性，昌平的未开新盘和未出让地块都还不少，等一等，可能真的能等出机会。
下篇将要提到的【北清橡树湾】，虽然属于北七家板块，但距离【奥森春晓】只有两公里左右，或许也是不错的选择。
几枚小道消息：
1.颇受瞩目的太阳宫地块旁边，挖出了清代平民古墓，墓坑有40多个，体量不小。其实这种情况在北京不算少见，比如【 建发珺和府 】西侧350米，也有一些散落的坟地。
2.建发郡和府的“630风波”，被坊间称为业主维权典范。感兴趣的可以搜来看看。建发在北京一共做了三个楼盘，除了珺和府，有和融创合作开发的石景山长安和玺，2020年1月拿地，还有独立拿地开盘，现在几乎已经卖完了的望京养云（ ）。南方国企来北京，会带来很多亮点，但也有水土不服。
3.下篇将要提到的【 宸悦国际 】9月7日刚刚取证，还在酝酿开盘；同样是下篇将要提到的【 北清橡树湾 】，虽然属有小道消息说中秋就会开盘，但9月8日去的时候楼盘销售说得比较谨慎：9月内会开盘。
如果有业主维权信息或者其他小道消息，欢迎联系我们。
楼市情况汇总：
9月8日，新房网签数量达到574套，上一次北京一手房市场单日网签数量超过570套还是在6月30日。二手房方面则持续波动，上一次单日签约量峰值出现在8月31日，达到945套。这一月末峰值较7月末的750套已经偏高，但不及6月末的1033套。
另外，8月，北京存量房整体网上签约数量为13920套，处于稳步回升状态。
本周一手房网签数据
本周二手房网签数据
作者 | 詹方歌
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