从供求比来看，疫情以来别墅产品受到较大的欢迎，各城市的供求比发生了较大的变化。
◎ 作者 / 沈晓玲、羊代红
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疫情后改变了人们的生活方式， 也使得购房者居住理念、置业观念的转变。对于后疫情时代下的置业需求，主要有以下几点：低密度住宅、小区自然环境，户型功能规划合理等等，都成为未来购房时重要的衡量标准。几个方面的考量下来，有更多人在疫情后青睐别墅，在此情况下，别墅产品的成交量上升。
后疫情时代居住需求调整 低密墅区受到关注
国土资源部对别墅的定义指独户独院，占地面积相当大，容积率又低，一般地面上两至三层楼的形式，又带有地下层的存在。
最常见的有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅，其中除了独栋别墅之外，其他的都是“类别墅”，为高档住宅。为提高土地利用率，国家曾多次出台规定限制别墅用地的审批， 严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外，主要以“类别墅”的低密高端住宅为主。
2020年疫情让大家齐刷刷开启了“宅家模式”，也让人们真正认识到健康的重要性，开始重新审视自己的居住空间，“希望客厅更大”“希望通风采光更好”，“希望小区密度更低些”，“希望周边配套更完善”……市民的居住需求在发生变化，择房标准也在不断升级。 随着后疫情时期的到来，集低密、高配和生态资源于一身的产品，受到人们的关注。 主要在于以下几个方面原因：
1.低密墅区，由于单位面积土地上居住的人口较少，与邻居的接触频率较低， 受感染的风险和被封控风险也相应降低，极大地提高安全性。 而小区人口少，能获得的物业服务也会更加及时，居住起来也更加舒心。
2．自带庭院、花园等大面积休闲空间，即使隔离在家无法出门，也有更多接触到自然的机会。
3.家庭中，由于一家人24小时宅在一起，公共活动空间越多越好，满足家中各个成员的空间需求，让家人获得更和谐的空间关系，成为人们最理想的生活方式。
疫情后别墅成交量上升 一线城市涨幅超40%
从供求比 来看，疫情以来别墅产品受到较大的欢迎，各城市的供求比发生了较大的变化。 整体 来看，别墅成交量的上升，消耗了部分城市的库存，使得供求比回到 1 .2 以下，达到供需平衡的状态。 值得注意的是， 一线城市自 2 020 Q 4 开始，供求比一直低于 1，2 021 年下半年整个市场的供求比甚至在 0 .8 以下，处于供不应求的状态 ， 主要在于一线城市的限墅令更为严格，高昂的土地成本又限制企业低容积率的社区的建造，别墅类产品较为稀缺，疫情又催生了较大的需求，导致市场处于供不应求的状态。
从成交绝对值表现来看，一直以来二线城市的别墅成交体量最高。 31个二线城市2022年上半年别墅成交套数达到了20875套，是一线城市的4.10倍，三四线城市的1.46倍。
2020年疫情后改变了人们对居住空间的思考与追求，别墅成交量在后期的2、3季度得到较大的释放。 其中，一线城市2020年2季度成交3955套，较于2019年平均成交量变化不大，不过在2020年3季度迎来较大的增长，成交量5925套，达到2018年以来成交最高值；二线城市2020年2季度成交19726套，居历史季度成交高位；三四线城市成交有13978套，2020年3季度有15039套，居历史最高。
整体来看，我们以2020年1季度前后7个季度均值来看别墅成交表现。 2018年2季度-2019年4季度为疫情前，2020年2季度-2021年4季度为疫情后。疫情前季度成交均值一线城市为3389套，二线城市18549套，三四线城市13727套；疫情后季度成交均值一线城市为5038套套，二线城市17529套，三四线城市12863套。其中 一线城市疫情后较疫情前季度成交均值上涨48.7%， 二线及三四线城市分别下降6.3%和5.5%。
此外值得注意的是，市场下行对别墅成交有一定的冲击， 2022年以来不同能级的城市均较2020年下半年的高光时间有一定程度的下降，特别是二线城市和三四线城市，成交量甚至低于疫情前的水平。主要在于市场经济下行导致的购买力下降，另一方面别墅行产品打造推盘有一定的风险，市场下行的情况下供应量收缩，从而导致了市场成交量的下行。
若剔除行业下行周期的影响，将疫情前后的定义时间范围缩小到5个季度的周期，则所有能级的城市 疫情后季度成交均值均较疫情前有所增长，一线城市涨幅达到了43.3%，三四线城市4.7%，二线城市3.4%。
一线城市套均价超千万 二线城市和三四线城市水平均在400万出头
从成交的价格表现来看。一线城市别墅成交套均价远高于其他能级的城市， 2022年Q2一线城市成交套均价为1058万/套，二线城市的套均价为457万/套，三四线城市为454万/套，一线城市的套均价是其他能级城市的约2.3倍。此外，值得注意的是， 二线城市和三四线城市成交套均价相差不大，二线城市没有因为城市能级更高导致价格更贵， 主要在于别墅产品打造以及服务有一定的门槛，三四线城市在套均面积上普遍比二线城市高约10平方米，弥补了一定的价差。
从价格变化来看，近几年来各能级城市的加权别墅套均价一直在稳步上升中， 其中一线城市由2018年的909万/套上升到2022年1049万/套，二线城市由2018年411万/套上升到2022年的468万/套，三四线城市由2018年347万/套上升到2022年的439万/套。
整体来看，后疫情时代， 越来越多的城市购房者对居住空间，拥有了更深刻更感性的认知，低密、健康、自然景观更好、安全性更高等特质使得别墅住宅产品受到热捧。2020年疫情后别墅成交量上升，特别是一线城市的成交涨幅超过了40%。2022年在整体市场仍在恢复阶段，各能级城市的低密墅区产品受到较大的欢迎，供求关系低于1，甚至部分城市处于供不应求的状态，人们愿意为了更低密，更好服务，更多功能空间的产品买单，企业在产品打造的时候可以加入更多这方面的考量，提升产品力，为业主提供更加舒适的居住体验。
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