编 辑：微澜、十一
来 源：正和岛（ID：zhenghedao）
一天时间里，苏州和上海相继在房子上出现了大动作。 先是苏州，1月30日，据凤凰网房产苏州站消息，苏州买房不再做购房资格审核。 可以说，被誉为“中国最强地级市”的苏州全面放开限购了： 全面取消住房限购，不限面积、不限套数、不限户籍。 紧接着，当天下午，上海又宣布在本市社保满5年的非沪籍居民，可在外环外区域 （崇明区除外） 限购1套住房。 一天时间，两座城市，两道重磅政策，这背后传递的信号是什么？ 一、房地产，触底了？ 其实，放开限购早有预兆。 去年11月14日，广州就明确了“认房不认贷”。 今年1月27号，广州更是大幅放松限购政策，打响了一线城市放松限购的“第一枪”。 要知道这是2015年以来， 第一个对限购实现全面优化的一线城市。 苏州全面放开限购值得关注，但广州、上海这两座一线城市先后松绑限购更具有 里程碑意义。 为什么这么说？ 因为，在去年苏州其实已经松绑限购了，只是留了个“小尾巴”，昨天把这个小尾巴取消掉也是顺势而为。 这里，我们可以先捋个取消限购时间线： 2022年，大部分三四五线城市已经没有限购的措施了； 2023年9月，金九银十，二线城市纷纷取消限购，主要包括南京、合肥、济南、青岛等12个强二线和省会城市； 2024年1月，一线城市广州接近全面取消限购；
1月30日，强二线城市苏州全面取消限购；上海优化调整限购政策。
目前，还没有全面取消限购的城市有： 一线城市，北上深；二线城市，天津、成都、西安、杭州。 而随着它们逐步取消限购，才是真正考验楼市含金量的时候了。 再来看下广州放开限购政策的要点总结： 1. 面积120平以上的房屋全市解除限购，鼓励外地人来买改善房； 2. 广州居民实质上完全不限购了，把原有的房子挂租或者挂牌出售后，就可以继续买，不受面积限制； 3. 商业公寓不限定转让对象。 值得一提的是，伴随广州限购政策发布的还有一点，很重要但也很容易被人们忽视： 进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系 。 意思是： 不希望外地人进来把刚需房价炒起来，让更多打工人能够扎根广州，同时欢迎更多的外地人来到广州，共同参与城市建设，分享发展红利。 而这背后是政府有意践行学习新加坡的“双轨制”，通过划分房子的属性，让房地产充分市场化。 那么，大家最关心的一个问题来了。 一线城市也开始全面放开限购，意味着2024年房地产要触底了？ 著名宏观经济学家高善文在前几天的一篇文章中指出： 目前的房地产市场，无论是投资额，还是对应的住宅销售面积，都已经明显低于它的长期合理中枢。 也就是说，房地产市场仍然处于调整期，但房地产过度下调引发市场的过度反应，导致房地产市场低迷。 在高善文看来， 在理想的条件下，一部分头部房企能够以正常的市场化的条件恢复筹资，筹资性现金流能够恢复正常，这个是流动性危机阻断最可靠的标志。 房地产市场需要一定的恢复期，但并不能确定已经见底。 另外，如果拉长时间来看，2035-2050年中国城镇化水平要求达到75%-80%，以及横向对比欧美等发达国家的城市发展进程。 中国房地产无疑还将迎来大分化时代。 二、放开限购， 意味着躺平、回归“老路子”？ 或许，可能很多人还会有疑问： 广州、上海这种一线城市都陆续放开了限购政策，包括1月26日，住房和城乡建设部也提出， 充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。 这是不是意味着放弃了过去提的“房住不炒”理念？ 我们又要重新走老路子，回归房地产的传统模式？ 首先明白一点。 广州这次放开大户型限购，就是让房子回归市场，回归商品的属性。 房住不炒的理念， 就是要让房子成为市场商品，满足市场的供需平衡， 而不是说只是单纯的管控，导致管控越多，反而让房子出现一种非理性的泡沫估值。 所以无论是过去的管控，还是现在的放开，都是一种手段，其目的本身，还是对“房住不炒”这一主线的贯彻。 到了今天，房地产的基本面其实已发生了变化： 中国进入一个房地产行业大的结构转型期， 即买房作为投机、实现一夜暴富的时代已经过去，房子回归住房和投资价值的属性。 如果这时，很多人还沿袭过去房地产传统发展模式的思路，这种思路是注定不可持续的。 过去， 房地产传统发展模式 逻辑 就是把房子造好，然后出售赚差价， 至于其它 ，都是支持这一逻辑的手段。 这就要求大部分房企不断买地，然后建造 并出售 房屋。它除了需要真实的居住需求外，还需要房价不断上涨。 而房价的不断上涨，又催生了许多负面效果： 一方面，房子的投资属性转为投机属性。 很多加杠杆的人，可能买了长期看价值不高的资产，一旦经济基本面、环境、人口因素发生变化，这些资产就会贬值； 另一方面，房地产作为重资产，天生具有金融属性，地方监管稍有放松，可能就与金融发生过度的结合与联动，从而导致多种风险： 地方政府会过度依赖土地财政； 实体经济无法安心做实体经济，也想投资投机房地产； 青年人面临巨大的购房压力，在择业、婚姻等方面也有更多压力。一些低收入行业就不考虑了，这也会挤出实体经济获得资源的能力； 高房价会提高企业的用工成本/负担；
……
传统发展模式的背后是 “地产-地方政府-金融”的三角关系，而这三个主体的利益共同点，是土地价格与房地产价格的不断提高。 只有这个逻辑不变，才有可能延续旧发展模式。 但今天我们看到， 为了对房地产行业有效管控，形成的三道红线、银行贷款集中度限制、土地集中供应的管控格局，已经推动了 房地产行业进入大的结构转型期。 房地产行业注定回不到过去的模式与方法，如果妄图走房地产的“老路子”，那无疑于“饮鸠止渴”。
三、房地产，未来的三个阶段 尽管在房地产不可能回归“老路子”这一点上，大多数人已经形成共识。 但如何找到新的发展模式，探索出一条带有中国特色的房地产行业转型发展道路，还需要政府、企业、金融体系和监管机构等的群策群力。 而这其中又需要考虑房地产新发展模式的短中长期阶段： 第一阶段 （1~3年） ： 即期/短期，围绕居住市场初探新发展模式 这一阶段，首先需要明确一点共识， 即“旧的发展模式”仍然是基础，要在转型发展中扮演支持角色。 从监管机构及国家角度来看， 房地产市场短期目标是稳地价、稳房价、稳预期。 因此，一方面，整个房地产的底线是不能发现系统性风险，出现“硬着陆”； 另一方面，也不能因为防范风险而放松政策，导致引发新一轮的房价上涨，或者进一步加大金融与房地产的绑定关系，进而形成新的系统性风险。 从房企及地方政府等市场参与主体的角度来看， 在防止系统性风险出现的前提下，可以率先围绕住宅市场来试水探索“新的发展模式”，比如租赁住房、老旧小区改造、物业及社区服务等； 然后进一步进行广泛尝试、应用“轻资产”模式，增加自身的服务业维度，围绕社区/居住物业提供的基础物管以外的增值服务以及资产管理。 无论如何， 目前的形势，仅靠自下而上的、纯粹市场化的力量、纯粹靠金融政策，或不足以解决问题。 一是需要中央对情势有比较清晰、统一的认识，自上而下地牵头各部委及地方统筹协调完成各项目标。 二是地产行业也不能“独善其身”，需要宏观经济基本面平稳向好。目前地产行业已陷入一些负面循环，例如：“地产不好，经济也不好，经济不好，地产也不好”…… 行业的向好，最终需要居民购房能力与意愿的提升。 行业 仍 需要 依赖“旧的发展模式” 造血 ，才 能避免行业“ 硬着陆”，帮助中国房地产 行业顺利过渡至“新发展模式”。 第二阶段 （3~5年） ：中期围绕广义不动产行业探索“新发展模式” 至于第二阶段， 首先，整个房地产市场解决了行业存在的系统性风险问题，进入平稳健康发展及良性循环阶段。 一方面，房地产市场构建起多元化、多层次、多主体、多形态、能够满足居民刚性及改善性等合理需求的住房供应模式； 另一方面，在租购并举层面，也形成了一个符合“长效机制”、满足最广泛人群利益的住房供应结构及模式，即租与购的比例相当，或者逐渐接近，并且在住房的存量供应里，租的比重不断增加。 其次，整个房地产市场进一步在广义不动产领域探索“新发展模式”。 在“居住”方面，对租赁住房、住宅物业进行探索，以及对城市的老旧小区持续进行改造，并建立一套能够自负盈亏、良性循环的业务模式。 在“非住”方面，则大力转向一切服务“新发展模式”的业务、业态、赛道和领域。 这里可以先从国家政策支持的不动产领域开始，比如 仓储、产业园等 基础设施；并进一步在购物中心、写字楼、产业园等不动产，构建起轻资产的服务能力，包括代建、代运营、租金及基础物管以外的增值服务、资产管理等。 同时，在金融领域上也要加大资源投入和支持。 当房地产市场进入稳健康发展及良性循环阶段，并且“新发展模式”的路径更明朗后， 在监管的主导下，金融体系也要开始探索对其他不动产业态领域提供融资政策支持。 第三阶段 （5~10年） ：长期完成在广义不动产领域构建“新发展模式”
到了这一阶段，房地产已实现总体的良性循环及平稳健康发展。
与此同时，主要市场主体也都找到各自的新角色、赛道、定位，进入比较平稳的增长通路，能够依赖“新发展模式”进行可持续的发展，房地产行业在几大领域实现了转型及“平衡”：
1 .住房供应及结构方面：“租”与“购”之间的平衡，照顾最广泛的人群；
2.政策面：在住房调控 （房住不炒） 及针对广义不动产的政策之间要找到平衡，不致因为“房住不炒”政策而影响到其他不动产业态的投融资及业务发展；
3.与资产的关系：在“轻”与“重”找到平衡，更大比例的业务是轻资产化的；
4.在增量与存量、制造与服务的关系上：由增量/房地产/不动产，转型为存量/不动产及社区运营及服务，市场主体在两种业务模式与类型间要找到平衡。
而在金融领域，对房地产的资源投入与支持也要匹配“新发展模式”，实现转型：
首先，摆脱对新房开发销售模式的依赖，面向广义不动产的开发、投资及运营服务，为不同类别的业务、业态、模式 （重vs轻、制造vs服务、住vs非住等维度） 等提供金融支持；
其次，在股、债融资上实现更好的平衡，助力不动产行业实现整体的“去杠杆化”。
金融与房地产的联系始终要明确，是要有效率的、市场化的、严守金融风险底线思维的、符合房地产行业政策纲领的，以及服务国家战略的。
从市场主体/参与者、监管机构到全社会，其实都需要思考未来一到两年、三到五年、五到十年，房地产行业的发展，思考中国房地产的新发展模式是什么，以怎样的速度和节奏转型、发展至怎样的方向。
或许房地产未来情况的演化，依旧存在许多的变数，有着许多不确定性，但希望我们每一个人都依旧能怀抱信心，穿越行业的周期。
毕竟， 没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。
参考资料： [1].《房地产转型与重塑：探寻中国房地产新发展模式 》，兔主席，中信出版社 [2]. 《房地产，大变局！ 》，正和岛 [3]. 《又一个，光取消限购，恐怕还不够 》，中产先生 [4]. 《一线城市，放开限购！》，子木聊房 排版 | 冉润 编辑 | 十一 轮值 主编 | 夏昆
