作者：子非鱼
01 | 降不停
坐拥长江天堑、拥有百湖之城之称谓的武汉，今年被楼市搞得焦头烂额。
武汉综合实力在中部位居头一把交椅，没有丝毫质疑。
其GDP高达1.77万亿，正向着2万亿冲刺，位居中部第一，位居全国第十，位居内地第九位。
数据：各城市统计局
同时，武汉拥有全国六大高教中心的头衔，拥有华中科技大学、武汉大学两所国内位居前列的大学。
可以说，无论从哪个角度来看武汉，都是那种具有贵族气质般的城市。然而，这样的城市为何今年的楼市，会降不停呢？
武汉楼市降不停，包括三个方面：
第一，房价降不停。
根据国家统计局披露的数据，8月份武汉的二手房价格较2020年跌去了1.5%。
过去三个月，武汉的新房、二手房价格连续下跌。因为，武汉也被荣幸选中为，可以自住决定房贷利率下限的城市。
数据：国家统计局
第二，房贷利率降不停。
9月29日晚上，央行与银保监会联合发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，明确强调，针对6月至8月房价持续下跌的城市，可以自主决定首套房房贷利率下限，甚至可以取消下限。
这是什么意思？目前与房贷直接相关的5年前LPR是4.3%，按照之前央行与银保监会的规定，各城市最多只能下浮20个基点，也即各城市首套房利率最低只能是4.1%。
现在放开了符合标准的城市限制。
在国家统计局纳入统计的70个大中城市中，有23个城市符合标准，武汉就是其中之一。
在这种背景下，目前已经有10多个城市下调了首套房房贷利率，武汉首套房利率已经下调至3.9%，跌破了“4”，成为国内为数不多的房贷利率“3”字打头的城市。
第三，成交量降不停。
武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，9月，武汉新建商品住房网签销售7802套，网签销售面积89.49万平方米，环比减少17.18%，同比减少47.56%；在“十一”国庆假期，武汉市商品住宅共成交472套，成交面积总计约5.66万平方米，较2021年同期下滑36%。
02 | 降价也卖不动
降价跑量，目前已经成为武汉房企的主流打法。
当下的武汉，特价房、工抵房、一口价房非常普遍。
如武昌二环内徐东板块新房保利城75-128㎡房源折后单价18500-19500元/平；东投汉阳城，据说会签保交付协议，推出85折特价房源，再送70年产权车位，毛坯房源建面约108-130平，特价14300元/平起；澳门山庄国庆黄金周104-139m湖景高层均价1万+；金地长江艺境，限时推出15套特价房源，总价优惠8.15-26.1万元不等，分期首付7万元起。旭辉千山凌云，推出10套特价精装修房源，享受额外98折扣。
此外，之前的地王项目，也只能跟随大流，降价跑量。
位于江岸区的华发外滩荟，项目主推建面约183-222平方米洋房，毛坯均价约55000元/平方米，而今年5月项目均价还是57750元/平方米。
总而言之，当下武汉的促销楼盘太多了。
然而，纵使开发商使出浑身解数，以各种促销名义实行降价，但收效依旧不尽人意。
从武汉9月份和黄金周期间的销量环比与同比跌幅可以看到，一切尽在不言中。
在之前写武汉的文章中，我已经说过，当下的武汉，已经成为南方地区中心城市楼市调整的典型代表。
关键问题来了，武汉何以如此，好歹也是中部第一城？逻辑上并不复杂：
第一，在购买力下降的背景下，越来越多的人买不起房，越来越多的人不愿意贷款买房。购买力下降是包括武汉在内的所有城市，托底无果的因素之一。
第二，武汉此前炒作氛围太浓，房价虚高，在房地产整体转向的背景下，没多少人愿意进场接盘，更别说还有很多人正在挂牌离场。
武汉目前的二手房挂牌量已经突破了20万套，全国二手房挂牌量10万套以上的城市有13个，20万套以上的城市有两个，一个是武汉，另一个是重庆。
当然，仅上面两个因素，还无法解释武汉为何会成为南方地区楼市调整的典型代表。毕竟购买力下降，所有城市都一样。
至于泡沫问题，杭州、合肥、厦门、南京等城市的泡沫，相较于武汉只会更高不会低。
关键点在于接下来要说到的第三点。
第三，库存量全国第二。
过去十多个月，青岛一直位居库存量第一位，武汉一直位居第二位。
克而瑞最近披露的9月末数据显示，9月末武汉狭义商品房库存（已建好尚未卖出）超过2000万平方米，目前超过2000万平米新房库存的城市有三个，青岛、武汉和沈阳。
同时，9月末武汉的广义商品房库存 （包含已建好尚未卖出、已开工尚未预售、尚未开工）超过9000万平方米，正逼近1亿平方米，同样位居第二，仅次于青岛。
房子太多，遍地都是房子，才是武汉房价不断调整，成为南方中心城市中调整典型代表的最重要原因。
03 | 怎么买武汉
尽管短期内武汉的调整不知何时结束，但作为国家中心城市、作为中部第一城，作为人口超千万、GDP万亿以上的“双万”城市，在这波调整之后，楼市还是值得看好。
短期内，如果不着急买房，都可以让子弹继续飞。
等这一波调整之后，如果想在武汉买房，最好选择核心地带。今年以来中心城市这一波调整，用现实告诉我们，外围区是最不抗跌的片区。
诚然包括深圳、广州、杭州在内的热点城市，核心区现在也在微调，但调整幅度非常小。
房子对于我们中国人，是最重要的财富。哪怕是自住性质的，也不想买过来它的价值就不如从前。
想要让自己的房子保值能力更高，还得是价值片区。武汉最具价值片区的地带有长江两岸的武昌、江汉与武汉最能打的光谷片区。
长江南岸的武昌，是武汉政治、文化和科教中心，长江北岸的江汉区是武汉CBD所在地，是武汉的商业、贸易、金融中心。
而光谷则是武汉乃至华中地区的科创名片。这里是全国最大的光纤光缆研制基地、全国最大的光器件研发生产基地、全国最大的激光产业基地。
看一个片区的楼市价值，有人说看人口和经济，其实归根结底还是得看产业。因为人口和经济是产业作用的结果，优秀的产业如同盛开的花蕾，花若盛开蝴蝶自然。同理，产业优秀，人口和经济就会不断壮大。
而武汉最优秀的产业，就布局在这三个片区，所以，等这一波调整过去之后，武汉人买房，还是努力选择这三个片区吧。