封面图 |《海边的曼彻斯特》剧照
文｜风马牛 （微信公众号：冯仑风马牛）
最近， 「海景房跌成白菜价」上了热搜。
文章中提到的是深圳半山海景顶豪天麓项目。一套原价1175万元的天麓3区海景豪宅，2018年开始上架拍卖，流拍了6次，如今打了5折都卖不掉。要知道，2009年，天麓8区房价曾一度逼近了13万元/平方米。
形势不大好的还有海南儋州的恒大海花岛。2015年海花岛开盘是何等隆重风光，恒大兴奋地公布开盘当天就卖了122亿元，销售面积约136万㎡（建面），认筹到访人数10万，创下了三大世界之最，世界纪录协会还给颁发了 「世界之最」证书。接着5年，海花岛房价从5688元/平方米涨至2~3万元/平方米，买到就是赚到。但如今，海花岛二手房8月挂牌均价已跌至14102/平方米。
山东威海海景房命运就更凄惨了。2019年就已经曝出，曾热闹一时的威海乳山银滩海景房，二手房最便宜的跌到了2000元/平方米。
海景房汹涌澎湃地发展了20多年，曾经逆势而起过，如今，随着疫情对旅游业的打击，海景房的热度也慢慢凉了下来。
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海景房的概念究竟是怎么炒起来的？
上世纪90年代之前，中国老百姓其实没有海景房概念。最早的海景房，应属北戴河疗养院。北戴河作为度假区的历史，可追溯至1891年，那时英美传教士来北戴河传教，觉得这地方好，便租地建别墅，北戴河的度假休养价值由此被开发出来。新中国成立后，北戴河的一部分别墅被改建为伤残军人疗养院，全国工会系统、中央许多单位也在北戴河建了疗养院。
北戴河疗养院定义了海景房的两大功能：康养、度假，为后来的海景房概念打了个样，也启发了老百姓海边度假休养的概念。
90年代初，随着商品房概念的日趋成熟，房地产开发迎来热潮，海南兴起了房地产开发热，海景房首先在海南兴起。接着，其他沿海市县有样学样，滨海开发一时火热了起来，河北秦皇岛，山东烟台、威海、青岛、日照，广西北海等有着海岸线优势的地区，都涌入了这波热潮，开发商们蜂拥而上瓜分海岸线。
有关海景房的营销有着天然的话术优势： 中国海岸线全长1.8万公里，人均海岸线不足1.3厘米，先到先得，海景房属于稀缺资源，极具投资价值。 老百姓关于海景房的概念也在21世纪的最初十年被塑造。而拥有可开发海岸线的城市就那些，决定了海景房很大一部分依靠异地销售，海景房的代理销售体系在90年代末就已经开始搭建。
海景房的发展过程中，有一个标志性事件—— 「海景房入京」。
1999年，北大教授李俊杰一路考察了辽宁大连、海南三亚、 广西北海等多个滨海城市，想给自己和同事们养老找一块好地方，最终，李教授看中了山东日照。日照是一座新兴的海滨城市，当时的房价在山东半岛甚至全国的沿海城市中都是最便宜的。李教授主动找到开发商山海天集团，委托他们开发教授花园项目，后来这个项目引起了北大校领导的注意，最终促成了山海天集团和北大燕园社区服务中心的合作。
2001年，日照教授花园项目将售楼处直接设进了北京大学，到2006年时，已经有350多名教授购买了日照教授花园项目，其中北大教授就有300多人。北京大学经济研究所所长、著名经济学家雎国余1999年就买了一套，北大退休老教授赵德明2006年时买了两套。
雎国余教授在接受采访时说：「1999年，当时日照教授花园房价还是1200元/平方米的时候，我就买了一套了；如今，我们其他的教授再去买都已经开发到三期了，三期的房价已经涨到4000元/平方米左右了。」到2006年时，北大教授买房会有每平方米1000元的优惠。
有媒体保守地算过，从1999年到2006年，仅教授花园项目，开发商山海天集团可获利至少1亿元。这个项目激发了日照的滨海地产开发，也催动了山东海景房潮流。
教授花园项目是早期海景房发展的一个缩影，养老、度假、投资激发出了海景房需求，教授花园也代表了两种趋势：一是在海景豪宅之外开辟出了平价海景房模式；二是异地销售为海景房营销打开了新思路，找到了销库存的新池子。在那之后，多个海景房项目进京进行推广销售。
2005年至2010年，北京人的手机短信常能收到推销威海海景房的小广告，通过小广告就能找到威海海景房在京的中介销售公司。那时，仅威海海景房中介销售公司在北京就有几百家。看房团也在那时开始兴起，中介公司每天都有班车组织人从北京到威海看房，那时周末在威海乳山银滩看房的北京游客多达上千人，乳山虽然只是威海下辖的县级市，交通也不是很方便，但银滩有着 「天然养（氧）吧」 「长寿之乡」之称，不少人只是看这一圈，就下了定金。
渐渐地，北京的这种销售模式被推广到上海、天津、广东、江浙等，各种销售小广告、超市传单，像一张网一样铺撒开来，网罗着潜在客户。对普通人而言，阳光、海滩、低价，海景房的这种诱惑实在是太大了，尤其对生长在内陆地区的人而言，海景房就是一个美丽的梦，一个中产身份的象征，再加上投资价值，简直就是香饽饽。
「2008年的北京，连五环的房子都卖到上万一平方米了，而在威海乳山银滩，首付3万你就能拥有一套海景房，面朝大海，春暖花开。」 ——十几年里，不知有多少人落入了中介的这套销售话术之中。
在这样的销售模式下，外地人渐渐构成了海景房的购买主力，海景房的热度也被渐渐推高。有种说法是，威海的海景房有一大半是北京人买走的，而三亚、北海的海景房，大多是东北人买走的。那时威海乳山银滩最多一天能成交500套，不是买房，而是抢，买不着的还得找销售经理走关系。同此热度的北海，有的楼盘连售楼册都还没来得及印，购房者看着沙盘就把房买了，那时北海基本没有现房可买，都是刚开盘就抢光了。
2003年起，还有一波有钱佬狂收海景房，他们是—— 「山西购房团」。那时每逢周末，在山东沿海城市的众多楼盘销售处，都能看见不少出手阔绰的山西人，一开始大多是财大气粗的煤老板和公司老板，后来发展至教师、医生、公务员，山西人在山东买海景房成了一股潮流。
那些年，房地产大盘热度不断攀升，海景房顺着这股势头，更是烈火烹油，房价水涨船高，从开发商到销售中介再到投资者，都从海景房这条链条上赚到了钱，威海乳山银滩上聚集着上百家开发商、代理销售商，海景房炒得最热时，一家房产销售一年能收入上千万。
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海景房的火热在2013年遇冷。
央视在2013年和2015年接连出了两次报道，一是调查楼市泡沫破灭后的威海乳山银滩，二是调查威海乳山银滩房地产去库存。各地海景房烂尾、开发商跑路的新闻也不断地曝出来，一些在巅峰期疯狂地开发海景房的地区，最终迎来了一片寂静。
由于异地销售的火爆所带来的过热期望，海景房在建的时候几乎没有考虑过消化问题。譬如威海乳山银滩，大规模开发始于2003年左右，到2015年，银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上已经建起了大大小小200多个小区，共开发了1800万平方米的海景房，按照人均居住面积30平方米计算，可满足60万人居住。而根据第六次人口普查数据，整个乳山市常住人口只有57万，2021年，这个数字降至53万。很明显，这些海景房根本不是为本地人准备的。
再来看房价，2000年至2015年，乳山银滩的海景房新房房价一路从1000元/平方米涨至8000元/平方米，高的甚至已经破万，二手房房价在2010年后却始终低迷。
那么问题来了，在本地房地产市场已经饱和的情况下，谁来接盘？
要去库存，还得靠外地人。
也就是从那时起，山东海景房开始与一个负面词挂钩—— 「看房团骗局」，从侧面印证了海景房的畸形发展。
早在2009年，央视记者就曾卧底过威海乳山银滩的看房团，交了300元看房费，跟着看房团去看房，全程被销售人员盯梢，承诺的星级酒店没住上，看了两套房子就催着记者下定金。比银滩美景更令记者印象深刻的，是青岛到乳山银滩的高速公路上，竖立着的一幅幅银滩海景房广告。
看房团的套路其实很简单：交100元至300元的看房费，就能免费旅游+看房，并承诺星级酒店住宿。到了当地后，严密盯梢，让看房人没有机会和本地人接触，利用信息差，催促看房人下定金。条件也很诱人：「首付3万拥有一套海景美宅，另有包租公寓。年返租金8%。」算一算账，租金可覆盖房贷，四舍五入等于白捡了一套海景房。如果没有贷款资格，代理商还包办假离婚证等，用来申请当地银行贷款，可谓服务到家。
这个套路多年未变，上钩的人还是不少。2020年长沙一位老人自称因贪图低价旅游而在威海乳山被 「忽悠、强迫」买房上了热搜， 「乳山模式」多次被报道。今年8月，凤凰网风暴眼采访了一位3年前购买了威海乳山银滩海景房的老人，他花了61万，以8100元/平方米的价格入手了一套海景房，搭进了39岁独子的医药费，买完才知道，销售承诺的售后包租返利无法兑现，自己盼着房子升值来作为自己和儿子未来的养老金，也不过是个梦。从武汉、长沙到贵阳，还有不少和他有相同经历的老年人。
这些单个案例串联起来不难发现，海景房代理销售商近些年已调整策略，将销售网络下沉至二三线城市，和低价旅游团、保健品销售一样，代理商将目标瞄准了二三线城市的老年人。2020年末，全国参加城镇职工基本养老保险的离退休人员共有1.27亿人，这是一个庞大的群体，手中也有余钱，他们成了海景房的接盘侠，也成了开发商和代理商眼中鲜嫩的韭菜。
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其实，只要稍微在当地走一圈，问一问，就能知道，不少滨海小城的海景房二手房价早已跌落低谷。与深圳、青岛、三亚这些城市不同的是，滨海小城本身的城市配套与潜力就不过硬，海景房更不扛跌。但代理商不会给看房团这个机会，他们给看房团介绍的都是高价新房，然后通过一二十年来包装出的话术与敲锣打鼓的购房氛围，促使人们下单。有的人稀里糊涂，看完房两个小时就下了定金。
而在花了几十万终于拥有一套属于自己的海景房后，有些人渐渐发现阳光沙滩的生活并不如想象中美好。
海边潮湿，会使家具、墙体通体长霉，长期居住容易患上风湿病、滑膜炎等区域性气候病；海风中夹带的盐分对建筑和家具家电的腐蚀性极强，房屋维护成本高；遇上台风天，海景房更是首当其冲，当年花越多钱靠海越近，买之后就越后悔。「显微故事」曾采访过一位在海南买了海景房的东北阿姨，2014年夏天，「威马逊」台风登陆海南，阿姨家阳台玻璃碎了，雨水灌入，家里到处都是水。台风停了，阿姨找工人来维修，工人说： 「海南人就不会去买海景房——这样的房子只能照相，不能过日子。」 ——这也是为什么当地人很少买海景房。
除此之外，海景房的养老度假性质，决定了空置率高，人流量少，配套也很难跟得上，交通、生活都不方便。渐渐地，美丽的海景房就变成了 「鬼城」。买在高点的人，想脱手卖也卖不掉，租出去，租金还不够付每年的物业费，只能砸在了手里。尤其是这几年受疫情影响，旅游度假的人流量减少，海景房就更加有价无市。
海岸线开发，是一个长期的过程，需要巨大的投入来优化配套，形成产业。而开发商为了能够尽快变现，往往选择建住宅，结果就是房子建好了，但也仅有房子而已。个人持有海景房，属于高风险的投资行为。说到底，海景房也是房，在买房时要考虑的如交通、医疗、城市潜力等决定房子价值的因素，买海景房也得考虑。异地置业的考察更应慎重，以防因信息差而吃了亏。
还是那句话， 投资需谨慎 。
参考资料：
[1]《老干部最爱去哪疗养？》，地球知识局
[2]《临海小城模式困境：海景房、养老梦和空城计》，中国新闻周刊
[3]《面朝大海，该不该买？当海景房的理想照进现实》，中国新闻周刊
[4]《海景房风光不再？》，齐鲁周刊
[5]《房地产去库存调查：威海银滩》，经济半小时
[6]《美丽海景房为何成为骗购陷阱》，经济半小时
[7]《海景房：致命的诱惑 》，卢绪海
[8]《滨海地产：下一个商机？》，陆芬
[9]《海景房泡沫：盛产海景房的滨海城市如何变成 「鬼城」》，中国企业家杂志
[10]《海景房为何跌到白菜价：5折甩卖都没人要》，每日经济新闻
[11]《海景房卖出白菜价，这里二手房价格跌到十年前》，每日经济新闻
[12]《异地购房：300北大教授日照住别墅》，北京青年报
[13]《遭遇 「海景房骗局」：定金不给退、没住过一天，我生活在面朝大海的幻觉中》，显微故事
[14]《花60万买套海景房：入手亏损大半 还搭进39岁独子的医药费》，风暴眼工作室
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本篇作者 | 王十二 主编｜ 王滔
编审｜ 陈润江 顾问｜ 王淑琪