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高校旅游是指以高等院校独特的人文景观、清新优雅的自然风光、悠久而深厚的文化内涵和校园特有的书香氛围为依托而开展的一种特色旅游。
高校旅游有别于一般性的大众旅游，是以高校的旅游资源和高校旅游设施为条件，以校园文化为载体而进行的旅游资源开发与利用，属于一种高层次的文化旅游。高校旅游包装的着眼点应基于高校自有特征，主要表现在：
1.强烈的知识性
高校旅游作为一种文化旅游，是人们带有某种求知目的而进行的旅游活动，蕴含着大量的知识信息，属于知识密集型旅游产品，能为旅游者提供丰富的科普知识、历史知识和其它文化知识，使游客接受文化熏陶、提高文化艺术修养，从中得到感悟与升华。
2.文化差异性
目前，我国共有近1700所普通高校，遍布祖国大江南北，每所大学由于办学规模、历史、学校类型、专业设置、归属关系、地域特征等又各不相同，具有不同的个体特征，并成为该校独特的校园文化，并以其特殊的渗透力和感染力，潜移默化着校园中的每一个人。正是高校独具特色的校园文化和历史沉淀，彰显了高校旅游的旺盛生命力，吸引着无数莘莘学子和旅游者。
3.可持续性
旅游资源一般可分为自然景观旅游资源和人文景观旅游资源两大类。高校旅游活动的对象主要是人文景观旅游资源，其主体是校园文化。高校旅游产品如校园雕塑、校园景观、校园民俗等大都是校园文化的沉淀，以坚固实物、知识技能或信息意念等形式存在。旅游者吸收了高校文化旅游产品的丰富内涵，再通过自己的思维加工变成更加丰润的形式传承于后人。因此，与其它旅游形式相比，高校旅游对已有旅游资源的破坏力较小，一定程度上反而更利于现有资源的传播和保存，可以满足可持续性开发利用的旅游要求。
4.极强的体验性
增加旅游产品中的体验性，以提高旅游者的感知、感受，这是现代旅游者积极体验和参与意识不断增强的表现。高校旅游正是一种体验性很强的活动，无论是游览校园内的历史文化古迹，欣赏校园雕刻艺术，还是观赏校园文化活动，都强调旅游者的亲身体验，让他们融人校园生活之中，去体验感悟校园文化，从而引起强烈的心理感受和情感体验。
(一)以高校作为旅游目的地角度分析
1.优美的校园景观。高等校园大都选址合理，拥有优美、独特的校园环境，并且在建设和发展中十分注意环境的保护。其中，花园、植被等自然景观是吸引游客的重要因素。如武汉大学的樱花节，就是利用“樱花”这一独特的景观来开展校园旅游的，堪称武汉游的一大特色；除了自然景观，高等院校还拥有极为丰富的人文景观，如人工园林、富有特色的建筑物、雕像碑刻等等，都为大学校园增添了浓厚的人文气息，如清华大学的清华园、北京大学的“荷塘月色”和未名湖燕园建筑、东北大学旧址以及华中师范大学富有特点梅园等都具有极高的艺术价值和观赏价值。
2.深厚的文化底蕴。高校作为教书育人的场所，其深厚的文化底蕴主要体现在以下两个方面：其一，有的高校历史悠久，历经百年，时间的积淀赋予了其独特的文化内涵，游客在这里能够感受到历史的变迁和岁月的沧桑。在我国众多的高等学府中，许多高校都具有百年左右历史。湖南大学则被当世学者誉为罕见的“千年学府”。其二，有的高校留下了众多知名人士，如革命家、文学家和科学家等的事迹。北京大学是新文化、新思想孕育和传播的中心，也是新旧文化、新旧思想激烈交锋的场所，我国最早的马克思主义者李大钊就曾在北大任图书馆主任、教授、评议员等职务。武汉大学历史悠久、人文荟萃，有光荣的革命传统和很高的学术地位。周恩来、董必武等都在这里从事过革命活动，流传着许多动人的故事。李四光、郁达夫、沈从文、叶圣陶等一大批学者先后在这里任教，显示了独有的文化底蕴。这种“名人效应”为高校开展旅游活动提供了无形的宣传，也能使游客在游览校园的过程中寻找名人留下的印迹。
3.丰富的科普资源。高校作为科研基地，是知识与文化的载体，科普资源极为丰富。各种博物馆、展览馆、图书馆和实验室等，都为高校的发展提供了科研保障。中国地质大学博物馆、吉林大学博物馆等，每年吸引着大量的中小学生及社会其他人士前来参观，他们不仅是科普教育基地，也是校园的重要旅游资源。不同于其他旅游形式的是，游客在高校旅游中能够获得丰富的知识，受到启发和教育，堪称一种精神上的享受。
4.完备的基础配套设施。高等院校大都有完备的后勤服务部门，学生食堂可以同时容纳几千人就餐，无论是食品的质量还是就餐的环境都达到了国家的标准水平；另外，各种档次和类型的招待所、宾馆等环境整洁，能够满足不同旅游者的需求；高校周围的交通发达，为游客出行提供了便利的条件。
(二)以高校作为客源市场角度分析
高校中的教师和大学生都面临着巨大的学习工作和科研压力，对学生来说，除了英语四、六级、计算机考试、考研外，还有感情、就业等压力，他们渴望到与居住地环境有较大差异的旅游地游览来放松身心，而外出旅游可以说是最受欢迎的休闲方式之一；另外，教师和学生的闲暇时间较多、可利用资金充足等等都为外出旅游提供了前提必备条件。因此，高校师生是旅游活动的潜在消费者，师生旅游市场开发潜力巨大，可以带来一定的经济效益和社会效益。
(一)能够丰富旅游产品的类型
目前，我国各地的旅游产品均以观光型旅游产品为主，许多游客越来越对形式单一、缺乏新意的观光旅游失去兴趣，高校校园旅游凭借其新颖独特的特点既可以丰富旅游产品的类型，又为旅游业增添了新的亮点。
(二)能够形成良好的社会文化氛围
高校作为一种社会公共教育资源，除了有培养在校学生的责任外，还承担着一定的社会教育任务，游客在游览校园的同时可以学习知识、体验高校的科学、人文氛围，从而提高全民素质，形成良好的社会文化氛围。同时，开发校园旅游还能够提高高校闲置资源的利用率，充分发挥高校的教育作用。
(三)能够提高高校自身的知名度
随着高校的不断扩招，高考录取率的不断上升，高校间的竞争越来越激烈。在市场经济条件下，树立自身独特的形象并进一步扩大学校的知名度和美誉度，是每个高校都要面临的必然趋势。
(四)能够产生一定的经济收益
旅游从本质上说是一种文化性极强的经济行为。高校旅游发展空间广阔，客源市场巨大，数以百万的青少年进人高等学校接受正规教育，难以计数的各类人士到高校旅游参观、访问、接受培训等，产生了极大的商机，在一定程度上促进了校园经济的发展。如果能够把旅游作为学校的一种产业来发展，把发展高校旅游作为高校收入的来源之一的话，将在一定程度上改变高校资金紧张的状况。另外，还可以为家庭困难的同学提供更多勤工俭学的机会，为他们的学习提供必要的保障。
(五)有利于景区环境的保护
在校师生一般受教育程度较高，个人素质良好，在旅游过程中对景点景区的保护意识相对较强，因此，对环境的破坏率会相对降低，有利于景区的环境保护。
(一)避免影响高校正常的教学秩序
大量层次参差不齐的游客进入高校校园游览，势必会对高校的校园管理带来一定的困难。大声喧哗、乱扔垃圾、破坏校园文物等不良行为必然会影响学校正常的教学秩序，对校园环境的管理会产生消极影响。因此，校园旅游应得到规范开展，通过控制校园环境的容量、加强校园内旅游的规范化和秩序化，来合理安排游客活动与学校正常活动，并使其互不影响；另外，大量游客进入高校也会引发一定的安全隐患，如何保护师生的合法利益和人身财产安全也成为管理者不得不考虑的问题。
(二)埔专变观念，加强各部门的分工协作
校园旅游产品的组织与开发是一个涉及到许多部门的工作，如政府教育部门、相关高校、旅游管理部门及旅行社等。因此，兼顾各方的利益、进行市场化运做是成功实施的关键，校园旅游景点的开发成功，要求交通、公安、商业服务、住宿餐饮等部门的密切配合。尝试走校企结合的运作模式，通过旅游业已形成的比较成熟的旅游营销系统，更快更好地把高校旅游推向市场。
(三)加强宣传，开发多样化的高校旅游产品
在开发过程中，应注意将观光与体验参与相结合，避免形式单一的旅游形式，并突出院校特色原则，侧重校园旅游的文化内涵原则；另外，要坚持可持续开发原则，实施绿色校园旅游计划。在具体开发过程中可依据不同的客源进行市场细分，由于不同类型的旅游者对于校园旅游产品有着不同的需求。因此要考虑到参与者的广泛性和层次性，做好市场细分工作，推出不同的校园旅游产品。