高尔夫地产

  	      	      	    	    	      	    
目录
 
 
1 什么是高尔夫地产
 
2 高尔夫地产的分类
 
3 高尔夫地产的五大要素
 
4 高尔夫地产与周边产业关系
 
5 高尔夫地产的案例
 
 
 
什么是高尔夫地产
 
　　高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分，两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式。 
 
高尔夫地产的分类
 
按照物业用地性质，可分为高尔夫住宅地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)和高尔夫商业地产(高尔夫酒店等)； 
按照项目的使用性质，可分为以商务及度假为目的的高尔夫度假地产(高尔夫酒店、高尔夫度假村等)和以常住为目的的高尔夫常住地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)； 
 
高尔夫地产的五大要素
 
　　不少开发商对高尔夫资源的利用仅限于景观资源，狭隘的将高尔夫综合资源理解为景观资源。其实，作为一种综合性资源，高尔夫资源绝不仅仅限于景观资源，而是包含了更广阔的其它资源，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。 
　　1、高尔夫景观资源 
　　高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的拉动作用。 
　　2、高尔夫商务资源 
　　有研究表明，中国内地各省市的GDP和实际利用外资情况与当地的高尔夫球洞数相关。各省(自治区、直辖市)的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55%，与实际利用外资的相关程度高达89%。从拥有高尔夫球场的城市来看，各城市的高尔夫与其GDP的相关程度为64%，与实际利用外资的相关程度也高达75%。广东、北京、上海、海南和福建属于高尔夫运动发达区域，其占全国总球洞数的近70%，该区域2001年的GDP总金额占全国GDP总额的22%。其中广东的球洞数全国第一，占全国总数的39%，GDP达到10556亿元，实际利用外资额158亿美元。而海南是唯一高尔夫的发展规模超过经济规模的省份。其平均3.3亿元GDP就有一个球洞，而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一个球洞。从中可以看出，现阶段在中国，高尔夫运动仍然是一项“贵族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛，且多为高端商务人士，打高尔夫球除了愉悦身心之外，更是高端商务人士的社交平台。因此，在高尔夫地产的开发过程中，应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台，扩大项目影响力，将高端商务资源转化为地产开发的现实价值，并实现价值的最大化。 
　　3、高尔夫社区资源 
　　高尔夫社区往往具备高档、成熟的社区配套和尊贵舒适的社区环境，因此高尔夫住宅社区的概念不应仅限于住宅组团内部，而应将其纳入到整个高尔夫社区的范围内来。 
　　4、高尔夫心理资源 
　　往来或居住在高尔夫社区内往往是成功人士身份和地位的象征，这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。因此在高尔夫住宅的开发销售过程中，应该努力营造高档社区的形象，充分利用客户心理资源拓宽项目的销售面。 
　　5、高尔夫客户资源 
　　截止2012年，中国参与高尔夫球运动的人口估计达140万，且每年以10%的速度递增，在广州、深圳、上海、北京等发达地区，增长率达到25%左右。此外，还有大量韩国、日本、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者来内地打球，保守估计，一年有30～50万人次。如此多的打球客往往会成为高尔夫地产的潜在消费客户。因此高尔夫住宅在开发过程中应充分借助高尔夫球场打球客的丰富资源，努力将其转化成住宅的潜在客户。 
 
高尔夫地产与周边产业关系
 
　　高尔夫地产的开发不是简单的“高尔夫球场+房地产”的形式，两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否高度配合，形成良性的互动发展关系，各种资源条件能否互相促进达致整体开发共赢的效果。在高尔夫地产的开发过程中要重点明确以下七大关系。 
　　1、项目整体发展格局中高尔夫与房地产的策略关系。高尔夫球场与房地产开发在项目整体开发策略中地位孰轻孰重？是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的核心？对以上问题的回答都将影响着房地产的开发方向和定位。 
　　2、高尔夫综合资源与房地产增值之间的关系。经验表明，我国高尔夫球场周围的房地产单价比一般楼盘高17%以上，在国外更高达30%以上。除了高尔夫景观资源对住宅价格的带动之外，高尔夫综合资源(如社区资源、配套资源、心理资源、客户资源等)对物业增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正处理好高尔夫综合资源利用与房地产增值之间的关系将是高尔夫地产研究中的重点。 
　　3、高尔夫球场客户资源细分与房地产产品细分之间的关系。高尔夫球场所吸引的高端客户往往便是高尔夫物业的潜在消费人群。因此对高尔夫球场客户群类型及消费需求特征的细分有助于确定房地产开发产品的定位及细分，从而降低房地产的开发风险并取得最佳利益。 
　　4、高尔夫球场开发与房地产开发时序之间的关系。一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键。 
　　5、高尔夫球场与住宅的空间布局关系。一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。因此充分研究球场与住宅的空间布局关系是高尔夫地产开发中必须认真思考的重要问题。 
　　6、高尔夫球场经营与地产开发的盈利关系中国的高尔夫球场建设有些已经接近世界级水平，但经营方面却不尽人意。有资料显示，中国现存200多个高尔夫球场中，约60-70%的球场经营处于亏损状态。所以在国内现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入则成为高尔夫地产项目主要的赢利来源点，所以高尔夫地产的开发赢利模式研究则显的尤为重要。 
　　7、高尔夫球场及地产开发的主体关系。高尔夫和房地产开发都属于高投入、高风险的项目，一般发展商很少具备同时开发这两类项目的投资能力和经验，球场开发和地产开发主体是否应实现分离？若分离，两者之间的关系应如何协调？组织管理架构应如何搭建？若合二为一，同一开发主体如何保证两者的开发能协调推进？ 
 
高尔夫地产的案例
 
　　贵龙国际 
 
投资方：中体集团 
位置：贵州黔南州紫林山国家森林公园，毗邻荔波小七孔、樟江风景区。 
项目特点：依山承脉，球场地势跌宕起伏。绵延多变，2万亩生态风光、72洞高尔夫、别墅酒店、溶洞酒窖和布依风情体验为一体。 
项目缺憾：交通较为不便，距离贵阳近一个半小时车程。 
 
　　三亚凤凰岛 
 
投资方：凤凰岛 
位置：三亚市三亚湾路凤凰岛，距三亚市繁华商业主路解放路垂直距离小于1000米。 
项目特点：除了四面临海的美丽海景，这里还有多样的水上运动、奥运主题公园、会所以及邮轮码头，这座大海礁盘之中吹填出的人工岛，被誉为“东方的迪拜”。 
项目缺憾：便利的生活配套有待完善。 
 
　　亚龙湾 
 
投资方：中粮集团 
位置：海南三亚亚龙湾国家旅游度假区，三亚市东南面25公里处。 
项目特点：热带风情的国家级旅游度假区，滨海公园、豪华别墅、会议中心、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部让这里成为休闲生活的天堂。 
项目缺憾：整体消费偏高。 
 
　　观澜湖高尔夫大宅 
 
投资方：观澜湖房地产开发有限公司 
位置：深圳市宝安区观澜镇高尔夫大道，宝安的东北面，并与东莞接壤，与平湖、布吉、龙华及光明相邻，深莞、机荷高速公路穿境而过。 
项目特点：高尔夫，湖光山色、果岭，融合了国际化设计的别墅，让生活犹如度假。 
项目缺憾：便利的生活配套有待完善。