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独院式住宅即拥有独立院落的住宅，多数为独院式别墅。独院式住宅即独门独院，上有独立的空间，下有私家花园领地，是私密性极强的独院式住宅，主要体现在上下、左右、前后都属于独立空间，一般情况下房屋周围都有面积不等的绿地及院落。这一类型中独院式别墅是历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
独院式住宅具有很多优点，其优点也是显而易见的。首先，独院式住宅干扰极少，环境优美；其次，独院式住宅平面组合灵活多样；另外，独院式住宅朝向良好；最后，独院式住宅拥有自己的独立院落。
独院式住宅因为独立的院落，独立的门庭，所以极少受到干扰，相对于环境来说，庭院静谧、生活安逸、环境优美，居住具有高度的舒适性。独院式住宅平面组合灵活多样，可以形成各种组合方式，比较大的空间，适合各种户型的搭配，多室多厅，可以满足更多住宅拥有者的需求。独院式住宅朝向良好，由于良好的朝向使其通风良好，同时采光也很良好，是集朝向、通风、采光于一身的高品质住宅。独院式住宅拥有自己的独立院落，偌大的院落可供主人多元化的使用，可以组织家庭户外活动，进行家庭绿化等多类活动。
独院式住宅具有多数优点的同时也兼具了些许缺点。占地面积过大，土地资料利用率过低，太过于占用土地资源是独院式住宅最大的缺点。在土地资料急剧减少的情况下，土地利用率太低的问题日益凸现出来，独院式住宅的这一大缺点也日益明显。在相同土地资料的情况下，双拼式住宅、联排式住宅就相对更为节约。
对于相对应市政设施要求过高也是另一缺点。因为独院式住宅的高度私密性，其市场价格较高，定位多为高端品质。高端产品不止在产品本身上要求很高，在配套设施上要求也很高，于是对于独院式住宅来说，市政设施的要求也相对更高。
独院式住宅，一般标准比较高，有更多要求。由于其大空间，房间数量一般较多，各种功能性房间一应俱全。其层数多为二至三层，四至五层较少，也有部分做地下室或半地下室，地下的房间用做车库、仓库等。
一般情况下，住宅的底层会做客厅、餐室、厨房和卫生间，二层大多数做卧室与卫生间，另外还有佣人房、书房等，并且顶层拥有阳台、屋顶露天平台等活动空间。当然，独院式住宅的个性化功能空间分布也并非鲜有，将整个底层做为休闲客厅，用于亲朋好友间的大型聚会，而在二三层设置餐厅、客厅、卧室等其他房间。
独院式住宅因为其占地面积大，建筑外墙较多，市政设施投资较高的缺点，造成独院式住宅成本颇高。不仅是在占地面积的成本上，住宅的设计成本、建筑成本、装修成本都是相对颇高，同时的市政设施成本也较高。
近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度独院式住宅的兴起正好迎合了这一点，虽然是郊区，但是低密度独院式住宅仍旧成本较高。
2006年，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。截至2005年第三季度末，全国供应商品房建设用地共约3.7万公顷，其中普通商品房用地约占30%，经济适用房用地约占10%，独院式住宅、高档公寓用地约占0.16%。但实际上全国已经批出和正在批出的独院式住宅、高档公寓用地要远远高于这个比例。2006年的独院式住宅市场跟2005年相比，没有太大的波动。2006年独院式住宅市场没有特别大的放量，有不少项目都是后期的推广。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。定位或品质较差的独院式住宅产品的市场行情仍然没有改观。
中国独院式住宅市场历经大起大落，商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，独院式住宅市场也随之再次出现升温的迹象。经过十余年的发展，中国独院式住宅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。但值得警惕的是，总体来看，当前独院式住宅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。中国的独院式住宅仍面临着巨大的法律压力。