作者：纵横论市
都知道，现在的房地产市场已不像过去那样总是涨，即便跌了也能涨回去，而且后面一次都超过前高，而且可以肯定的说，现在很多人已改变了房价“只涨不跌”的预期。
根据央行发布的第二季度调查报告数据显示，认为下一季度房价不会上涨的占比超过了70%，同期公布的数据还显示，收入信心指数比上一个季度下降了1.4%，不得不说，这应该也是很多人不看好下一季度房价回升的重要原因之一。
而且还有一个打脸的事实是，这段时间一直有专家、学者或者自媒体大V、房产中介预测在上个月底会有“救市大招”出来，结果是一个字都没看到，更别提有什么大招了。不知道是不是巧合，这两天总有房产中介在朋友圈发出一些笔者非常熟悉的小区房源，价格相比2021年低了30%-40%。是不是预期落空？面对现实了？不能说没有这个原因。
要知道，这还是卖方的报价，既然由中介到处转发，说明看房的客户少，至于成交价能到什么程度，那就留给了大家更多的想象空间。
对于目前楼市遇到的窘境，著名实业家、慈善家曹德旺曾早有预言，说房子是钢筋混凝土，本身不创造价值，未来很多房子既卖不掉也租不出去。而且从楼市走势看来，有评论人毫不客气的说，他的预言似乎也在逐步应验。
据网上房地产数据显示，截至6月末，重点13城的二手房挂牌量为205万套，相比年初的159万套增加了27%，去化周期从平均10个月增长到15个月。分开来看，重庆以22万套高居榜首，成都、上海、南京分别为20万套、18万套、17.5万套，而上海、武汉、西安、南京的二手房挂牌量相比年初增长了80%、70%、40%和30%。说明想卖房的人越来越多，而想买房子的人数则是相反。
针对此现象，正如某知名地产评论人所言，现在很多城市的二手房挂牌量一直在攀升，二手房市场呈现“挂牌量增、成交量缩小、价格阴跌”的趋势，呈现房子越卖越多的景象。数据还显示，这些房子有一个共同特征，一是主要是房龄为12-15年前的房子，其中2000年前的房子占比过半；二是前期有炒作暴涨经历。基于这个逻辑，梳理出这两类房子，未来前景迷茫，超出一般人的想象。这两类房子就是学区房和都市圈房子，为什么这么说呢？
分别取一线和1.5线代表城市各一个，一线城市以上海为例，浦东朱家滩小区是顶级学区房，曾在2021年单周涨幅达到39%，均价触及15万/平米，现在的挂牌均价都不足10万/平米。
1.5线城市以合肥为例，合肥可是近几年同类城市发展的领头羊，但学区房同样也面临大幅下跌的境况，有朋友前两年在滨湖区以单价4.95万/平米的价格入手了一套学区房，当时这套房源很抢手，实际花费超5万/平米，现在小区挂牌均价不过3.5万/平米，实际成交大概在3万/平米，有的房源甚至2.5万/平米成交。
实际上，很多城市都出现类似情况，包括北京、深圳一些学区房小区。分析原因不难发现，
这类学区房显著走低都有几个明显的特征：房龄老、户型旧、曾经历过暴涨。还有一个最重要的原因是政策趋势，像合肥，今年教育部门就表示，中考结束后，将进一步落实义务教育教师、校长轮岗。
无独有偶，北京、上海、深圳等城市均在大力推行教师轮岗制度，比如北京要求全区轮岗，而上海则给出了硬性条件，同一所学校连续任教超10年、距离退休超10年，均纳入轮岗范围，骨干教师纳入总轮岗数不低于20%。说白了，国家提出的教育资源均衡化，在鼓励多生的大环境下，犹如“双减”一样，多校划片、优质教师轮岗是大势所趋。此外，近5年新生婴儿以肉眼可见的速度在递减，5年降幅在50%左右，一些幼儿园都在拆并师资，以前热门的幼儿园已出现招不满了，义务教育也将很快传递到。
可以说，在失去优质教育资源加持的房子，加上学位需求明显减少，只剩下老旧弊端，居住舒适度远不如一些新房、次新房，价值逐步走低是在所难免了。
另一类是都市圈结合部房。同样先举几个例子，这些都是曾经比较热门的区域。如，环京都市圈，大厂、香河、三河等县市离北京直线距离不过30-50公里，房价在2015年到2017年经历过梦幻式上涨，但潮水退去后，跌去百分之60-70%的小区比比皆是，像富力新城小区更是从2.85万/平米跌至8千/平米，跌幅近80%。
还比如首个被国家批复的都市圈南京都市圈，其成员句容宝华，短短两年，房价从小几千元上涨至1.4万/均价，有的楼盘甚至飙升至1.8万-2万/平米，但时过境迁，此后房价迎来一路下滑，目前宝华的二手房挂牌量近8千套，这可是一个镇的量，当地需求极其少，而投资客又不愿意来，地铁开通并没有让房价回升，所以出现了某园4000多/平米加推房源，购房者仍旧犹豫不决的境况。
针对都市圈房子过山车的趋势，笔者曾多次有说过，都市圈之所以能够快速上涨，那是市场的非理性行为，并不是真实的趋势。逻辑就在于，当楼市过热时，管理部门势必会出台措施抑制，那些失去购房资格的人又把购买力指向周边区域，这些都市圈房子在资金堆积下瞬间上行，但核心城市在政策调控下迅速降温，都市圈的房子由于都是投资客聚集，当市场跟着降温后，根本就找不到接盘侠，最后只剩下一地鸡毛。
当然，也有人说，等市场好了说不定还有机会呢？
说到底，都市圈结合部房是没有人口、产业支撑，当投资客消失后，最受伤的就是哪里都不靠的区域，加上核心城市土地财政缩水的不可逆趋势，更不可能把资源导入都市圈结合地带，而都市圈城市自然也不会把优质资源放到城市边界。特别是进入城市化下半程以后，摊大饼式发展已经成为过去式，城市边界地方养老式居住可以，但要想流动变现就太难了，特别是那种同质化的高层商品住宅，谁要？当地人又不缺房子，连租客都难找到。
还是那句话，任何商品价值都有其自然规律，上涨过快，必然在某个时候跌回去，这是万古不变的法则，获利的只是少部分人，大得多数人不过是跟风陪衬，也不要太自信自己就是那个幸运儿，因为贪恋也是大多数人的缺陷。所以，我们在买某套房子时，一定要头脑清醒，分析其左右房产价值因子的趋势变化，切不可跟风。毕竟，像房子这样的大宗商品，形势一旦误判，不是想撤就能撤的。
