▶房贷的由来
买房这一概念，可以说已经深入到了国人的心中。几乎每一位中国人都在为买房做出不断努力，而由于房子的价格越来越高，大多数人无法拿出一次性的买房资金，通常会选择贷款买房的方式来得到自己心仪的房屋。这也是人们常说的房奴，并且因为时间线的不同，房子的贷款利率也均有不同。
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▶房贷的两种贷款方式和还款的金额
我们以房子100平方米，均价10000元/平方米，总价100万元，总首付30%，利率5.88，贷款70万为例，看看两种贷款方式的区别。大家量力而行，小编是等额本息的！
贷款计算方式
▶央行降息的影响
2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%，而回想四五年前，本轮房价起飞的开始（2017年），当时首套房的利率基本没有低于基准上浮10%（即5.39%）的，不少更是达到了基准上浮20%（即5.88%），以目前的4.25%和当时的5.88%计算，同样100万元的本金，30年期的等额本息之下，利息差额高达36万元。
因此看到不断下跌的利率，就有人想说能否变更利率！以同笔贷款来说，属于不可能的事件，银行对于早期签订的利率，后续无论是上涨还是下降，都不会再去更改，即不往前追溯，也不会更改。虽然之前2020年我们的贷款利率计价都变更为LPR+基数的计价方式，但当时+基数值依据的还是我们前期的上浮值来确定的，比如你是5.88%，当时的LPR是4.65%，你的贷款利率就转换为：LPR+123BP！所以虽然此次LPR值降为4.45%，但你的贷款利率依然是5.68%，只是跟随LPR值降低了0.2%而已，你的加点值123BP是永远不会变的。
▶补充：LPR的贷款计算方式
LPR意思是利率，BP的意思是基点，一个基点为0.01%，如果利率是4.45%，那么LPR利率+123BP 的概念是4.45%+1.23%=5.68%
▶如何利益最大化
实际上，如果你与银行签订的房贷合同上写的是固定利率，也可以通过提前还清贷款，或者换房等方式，来结束之前签订的房贷合同。然后再向银行重新申请贷款，这样就可以享受到现在优惠的房贷利率。不过，这样要花费大量的时间和精力，还有提前还清房贷，也不是每个家庭都有这个经济实力。如果房贷利率降幅并不大，并不值得购房者采取这样的做法法。
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此外，也可以将商业贷款，转为公积金贷款，在转成公积金贷款之后，还贷压力就会明显减轻。只要公积金运用得当，也可以让你省去一大笔贷款费用。但是，这种做法也是有前提条件的，一个是要求购房者有公积金贷款额度，另一个是你所在的城市也要有商业贷款转公积金贷款的业务。否则，商业贷款转成公积金贷款也是办不了的。
▶总结：
努力挣钱还房贷吧，利率高低对咱房奴没啥太大的影响。
房子是去年买的，利率是5.65
人是今年凉的，利率是4.25
今年买房还免契税，我都酸死了！！！
