文／林可清 《金砖财经》
公募REITs产品火爆，多次出现“一日售罄”现象，自去年6月首批9个公募REITs项目上市后，多只REITs新产品受到投资者的抢购。
从市场表现来看，多只公募REITs产品业绩表现亮眼。在政策的推动下，过去一年多来，市场已初具规模效益和示范效益。在分析看来，未来整个公募REITs在国内的发展将大有可为，发展潜力巨大。
公墓REITs热度不减
日前，华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（下称“苏交REIT”）正式发售，发售份额“一日售罄”。这是江苏省首单高速公路公募REITs。
据华泰证券（上海）资产管理公司发布的公告显示，截至10月28日，华泰江苏交控REIT公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。因此决定提前结束公众投资者的募集。
据悉，苏交REIT基金存续期限为12年，募集份额为4亿份。其中公众投资者认购的初始基金份额数量为3000万份，占发售份额总数的比例为7.5%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。基金管理人将按照基金份额发售公告中的相关约定对公众投资者有效认购申请采用“全程比例配售”的原则予以确认。
本次发售的华泰江苏交控REIT由江苏交控子公司江苏沿江高速公路有限公司作为原始权益人。其底层基础设施项目沪苏浙高速公路是国家重点干线公路的重要路段，全线位于江苏省苏州市吴江区，道路东接上海市青浦区，西连浙江省湖州市，是“长三角一体化”发展战略重要交通纽带。
苏交REIT“一日售罄”，此现象已不是第一次出现。自去年6月首批9个公募REITs项目上市以来，几乎每一只新产品的发售和上市都会受到热捧和哄抢，市场热度也是居高不下。
公募REITs备受青睐背后的原因，有政策的支持，也有公募REITs自身的特点与优势。在监管部门和各市场机构的合力推动下，过去一年多来，公募REITs试点实现快速发展，市场已初具规模效益和示范效益。
从资金用途上看，目前，国内公募REITs主要聚焦于基础设施不动产，对支持实体经济特别是支持地方政府的项目起到积极作用。
Wind数据显示，目前市场上已发行的上市公募REITs共有22只，产品发行总规模超过600亿元，资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保以及园区基础设施等。
对此，上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘日前在上海交大高金主办的2022中国不动产金融峰会上表示，“在过去一年多的时间，中国公募REITs发展从一开始相对较冷清，到现在市场接受度更强”。
国泰君安证券资管总裁陶耿在上述会议上提到，公募REITs的推出，有助于解决当前新型基础设施投资的困境，同时引导社会资本脱虚向实，共同参与国家重大领域的基础设施建设。
市场仍需完善
2020年4月30日,证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发(2020)40号)。
一系列关于REITs市场利好的政策和意见的出台，对推动整个REITs市场发展起到了非常积极的作用。
从业绩表现来看，受上周二级市场低迷的影响，公募REITs的交易价格环比下跌明显。20只公募REITs中，有17只跌幅超过1%、11只跌幅超过2%、环比下跌超过3%的也达到了4只。其中，博时蛇口产园REIT环比跌幅最大，达到了5.38%。
从基金三季报披露信息来看，公募REITs的业绩表现亮眼。14只产品中有11只实现了盈利、占到了总数的近八成。其中，净利润位列第一的是鹏华深圳能源REIT，三季度实现净利润1.95亿元，在所有公募REITs中处于领先地位；排在第二位的则是平安广交投广河高速REIT，三季度净利润为7312.39万元。
高速类REITs收入有所回升。平安广交投广河高速REIT三季度收入、净利润和经营活动现金流量净额均出现环比上行，今年以来累计实现净利润1.35亿元。此外，华夏越秀高速公路REIT在三季报中表示，三季度基金管理人与运营管理机构积极协同拓展增收渠道。三季度，华夏越秀高速公路REIT的收入、经营活动现金流量净额均较二季度有所增长。
值得一提的是，东吴苏园产业REIT收入环比上涨近200%。该基金在三季报中表示，三季度基础设施项目公司运作稳健，出租率稳步上升，相关减免租金政策的执行帮助园区内中小微企业持续经营发展。
根据德邦证券的计算结果，14只公募REITs三季度可供分配金额完成额占比均值为 25.47%，整体处于10%—50%区间内，2022年前三季度可供分配金额完成度均值为70.87%，整体处于40%-110%区间内，实际可供分配金额较二季度普遍环比上升。
公募REITs的市场表现充分体现市场认可，背后的原因是什么？中邮证券就在研报中指出，基础设施投资规模大，门槛高，居民一般难以直接参与投资并分享收益。而基础设施通过REITs上市后，为公众投资者参与不动产领域投资提供了便捷的渠道，具有金融普惠性优势。
“整体而言，我国公募REITs市场在发行端、运营端和控股机制等方面还处于摸索和改善的阶段，仍有较大的优化和改善空间。”严弘表示，比如引进长期资本，目前退休年金或保险资管正逐步进入这一市场；明确基金份额持有人利益的代表机制，管理模式转变为内部管理模式和外部管理模式结合的协调机制等。
严弘认为，中国公募REITs发展前景非常乐观，因为既有需求，供给端也有丰富的底层资产，未来整个公募REITs在国内的发展将大有可为，发展潜力巨大。
