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在长达一年的救市之后，行情下行依然如脱缰野马。
第一个数据：
最新的数据，房地产开发投资和住宅投资，依然在双双下降。
在将这个大而全的宏观数据进行拆解和细分，进行实际落地后，则是一家家房企最真实的现状。
第二个数据：百强房企前9月销售缩水3.9万亿元，千亿元阵营消失12家。
1~9 月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%。
前9个月，地产前三强碧桂园、保利发展和万科，同比分别下滑41.47%、21.77%、34.95%。
第三个数据：销售额大降，拿地数据也差。
1~9 月，百强房企拿地总额1.05万亿元，同比下降 51.2%。
仍在大幅拿地的几乎清一色是央企、国企以及地方城投公司。
保利发展、华润置地、中海地产跻身拿地榜中前三。
万科排在第十名，碧桂园已退出30强名单。
三大数据的指向也非常明确：
地产行业的逻辑非常清晰明了： 拿地+销售，这就是开发商的两条腿走路，两者相辅相成。缺任何一条腿，都不是腿瘸的问题，而是直接瘫。
拿很多地，卖不掉，是死；卖的很好，没有储备地，也是死。
所以，这一刻， 国央企和民企之间的二元分化和彻底撕裂，已经板上钉钉，毫无回旋余地。
地产正在加速进入挤出效应！
2
本来，按照当前的局势发展，地产下一步的分化路径非常明晰。
这就是，一边继续养蛊，大房企进入全面兼并时代，从最开始的万国共举，加速进入到战国七雄。
另一边，则是众多民企急速收缩，往小而美之路加速狂奔。
小而美的房企，最终将和地方国企和城投，形成1+1＞的完美组合。
这一点比较费解，我们详细说一下：
最近一年半以来，98%的城市，城投拿地是核心主力。
但问题就在于，城投自身并无开发能力；而很多积累了几十年的开发经验的优质中小房企，有品质打造功力，却无钱拿地。
最终，地方城投选择优质房企进行代建，就成为一个一举多得的合作模式。
这样做有以下几点可以说：
第一、这解放了开发商的传统重资产模式，让开发商能从高负债，高资金压力中卸下重负，专心做产品开发。
第二、让整个开发流程更专业化，城投主管拿地，房企主管开发，产业链更加细化，专业人干专业的事。
第三、这也是楼市下一步的趋势，巨无霸央企可以按照自己的固定路径开发，而本土房企则就是轻资产代建。
这是因为央企不管是平台实力还是资金成本，都更具竞争力的缘故。地方房企或者中小房企根本无法与其竞争。
但是，城投可以。以政府信任背书的城投公司，是唯一可以从各方面与央企抗衡的地方平台。
并且级别越高的城市，城投的实力和话语权也会更强。
第四，这是改变以往以房地产重资产为主的开发模式的最好的机会。
我们知道房地产今天的乱象，根本原因就在于房企资金债务过重的后果所致。
所以，要改变过往模式，唯一的途径是将房企彻底从资金重负中解脱出来。
城投的资金成本相对更低，资金来源也更广；而房企的产品能力则更强；大概率会1+1>2。
开发完毕后，城投可以用销售利益归还债务，房企可以拿到代建费、管理费、营销费，甚至是销售分红。
既摆脱了资金压力，又能获得不错的收入。
楼市是信心市。但眼下楼市信心的丧失，核心就在于民企和中小房企的资金链断裂之下的烂尾和延期交付。
这时，地方国企和城投，则具备了强大的公信力，给能市场提供民企无法提供的安全感。
所以，此刻地方政府背书之下的国企和城投，也算是阶段性拉升购房者信心的仅有工具之一。
按照这个形式走下去，最终，城投拿地+房企代建开发的模式，必将成为很多核心城市的主流开发模式。
在这个模式下完成房地产转型，民营中小开发商从重资产模式逐渐退出，优质企业转向凭借专业度立足市场的代建和轻资产；一般企业逐步退出市场。
这是民企眼下最好的出路。
但是，就在最近，这一条路也被堵死了！
3
2022年10月13日， 财政部严令，禁止地产国企和城投举债拍地。
这个政策堪称是釜底抽薪，将已经完全依赖城投和国企拿地的地方政府牢牢的栓死。
最近一年半的土拍市场，有个特征：
1、一年三次集中土拍是监管硬性任务，必须完成
2、但民企无力拿地，央企只进核心城市
3、连广州这种体量的城市，也必须依靠城投托底
土拍是市场最重要的信号之一，对市场信心和情绪影响很深。
但是在将城投政策性排除之后，市场仅剩央企和龙湖之类的几家民企有实力拿地。
但很显然，只靠这些企业，托起每年10多万亿的住宅市场，只能是天方夜谭。
更重要的是，城投的退出，彻底阻断了民企转型的退路。
城投拿地+民企代建的1+1>2模式就此腰斩。
既无力拍地，代建之路又被断死，从此之后，民企的出路又少了一条主干道。
毋庸置疑的是，地产的挤出效应将加速到来。
而民企，已被逼到了墙角！
