亿翰智库董事长 陈啸天
文／李珍 金砖财经《中国房地产金融》副主编
2020年以来，房企持续“爆雷”、债务违约，“停工断贷潮”频现，房企流动性危机导致房地产金融风险上升。
原本是房地产市场“金九银十”的旺季，销售数据迟迟未能复苏。在市场低迷和的环境下，政策“暖风”接连吹向房地产市场。7月以来，针对房企的纾困基金，面向消费者的差别化住房信贷政策，首套房贷利率下限放宽，调低住房公积金贷款利率0.15个百分点，换购住房进行个人所得税退税优惠等政策。一系列政策直指“稳市场、稳预期、稳经济”，多个利好也加速房地产市场修复。
在房地产市场下行压力下，此轮调控政策后续效应如何？房企经历此轮调整后，未来市场竞争格局如何书写？房企怎样决胜下一个周期？房地产市场发展模式如何展望？近日，亿翰智库董事长陈啸天接受《金砖财经》独家专访时表示，房地产行业经历阵痛，不断出清，原有高成长、高利润时代已经一去不返。
陈啸天认为， 当前房地产市场面临新规则的重塑，行业面临重启，每一轮的重启都意味着新一轮的进化和迭代。房企依赖的人口红利、金融红利、土地红利快速弱化，以专业杠杆、资源杠杆、服务杠杆为代表的管理红利逐渐成为竞争核心。
房地产行业经过二十多年的发展，从高速发展迈向高质量新发展阶段，房地产市场面临新规则的重塑，或将促使房地产市场来到历史性拐点。
一、行业重启，房地产业迎来历史性拐点
如何阻止房地产市场进入“冰点”正在成为业内聚焦的话题。
统计局数据显示，2022年1-8月份全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%。房地产开发企业到位资金100817亿元，同比下降25.0%。商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
2022年受宏观经济下行、疫情影响以及政策传导滞后影响，房地产市场持续下行，房地产投资、销售以及融资端呈现压力，出险房企数量持续增加，大量项目烂尾引发“停工断贷潮”进一步打压购房者信心。
在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一。
今年4月、7月、8月国务院有关部门相继出台针对性方案，各地政府也密集出台支持政策，推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
“当前政策调整面临着三大矛盾，一是核心城市政策需要松但不敢松；二是普通城市松无可松但作用有限；三是预售资金监管管好不管死。” 陈啸天认为，矛盾产生的根本原因在于行业信心缺失，预期负面，而短期内信心的修复和预期的扭转都存在难度，短期内很难有好的解决方案，只能得到一定程度的缓解。
对于为何保项目而不保房企，陈啸天认为，当前政策的重心在“保居民需求”和“保交付”上，从“保项目”入手，以项目端为核心落点，保障消费者购房和住房的合法权益，政策的矛盾也一定程度上反映了“保项目”与“保主体”之间的矛盾，短期内“保项目”仍将是主流，大范围“保主体”的可能性不大。
从纾困专项基金到“保交楼”政策指向，的确核心围绕项目本身，但进一步分析则能看出此轮调控的不同。从第一层次来看，此轮调控最大的不同是针对项目而非房企，第二层次反映了“住房不炒”的坚持，第三层次则是房企20多年来发展模式与格局的重塑。
中国房地产行业自1998年房改以来，经历了二十余年的高速成长。在这一过程中，诞生了无数高成长的企业，行业利润率一直维持在高位，一度维持在40%上下。
2016年，党中央、国务院提出“房住不炒”；2018年,决定实施房地产长效机制。2020年，“三道红线”等一系列政策出台，房地产进入去杠杆时代。2021年房地产行业利润增速持续下行，房企利润率降至历史较低水平。万科、保利发展、中海地产等头部上市房企的毛利率跌至20%左右，典型房企利润率中位数跌破20%。
“房企过去20多年的大发展，主要得益人口红利、金融红利、土地红利等因素。”陈啸天表示，如今城镇化率已达到65%，行业进程放缓，由于行业良性发展的需求，人口红利、金融红利、土地红利在弱化。
“当前房地产市场面临新规则的重塑，行业面临重启，即重新开始。所有的重启和循环都是历史的必然，每一轮的重启都意味着新一轮的进化和迭代。” 陈啸天说，意味着行业也面临着三大变化：杠杆之变、格局之变和规则之变。
杠杆之变即金融杠杆权重减小，专业杠杆、资源杠杆和服务杠杆权重加大。
格局之变即地方诸侯崛起，未来房地产行业将是国企、央企主导、民企为辅、地方“诸侯”崛起的竞争格局。房地产市场竞争格局从民企、国央企“八二开”格局，演变成民企、地方国企、央企“3:5:2”的格局。
规则之变在于房地产行业属性转换，金融逻辑转为实业逻辑，时代红利也已转为管理红利。
“过往行业所拥有的资源充沛，行业机会普适，只要把握住了资源和杠杆，不出现致命性错误，企业都能实现高增长，获得高利润。如今，行业资源受到约束，发展规则改变，高杠杆不再适用，仅仅靠地产开发很难保持长期竞争力，行业中需要的是获取并高效利用有限资源的，有服务能力、能做好产品以及能做好资产管理，财务稳健的企业，才能在市场上存活。”陈啸天指出。
二、“剩者”为王，房企持续“进化”
房企“爆雷”声不断，印证了陈啸天的“预判”。
自从去年以来，有很多房企出现债务违约，房企高周转模式戛然而止。“房企暴雷的原因在于资金紧缺，现金流枯竭。过去房企在高速成长阶段内，房企为了规模而高负债、高杠杆发展，但是在融资收紧，销售受阻，预售资金监管加强时，会出现资金紧缺、无力偿还债务的情况，进而导致违约暴雷。”陈啸天对《金砖财经》说。
房企爆雷导致信用濒临破产，房地产市场信用风险集聚飙升。据相关机构统计，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。最新数据显示，房企自筹资金同比由去年3月的12.8%回落至今年8月的-19.6%，这显示了房企债务融资的压力。
今年的房企大致有三类面对债务的处理情况。第一类是债务主动违约“躺平”，如恒大、融创，至今有19家房企去年财报迟迟未发；第二类是“黑天鹅”事件突袭，债务危机频闪，遭遇“股债双杀”，如龙湖地产、旭辉控股；第三类是主动开源节流，通过加速回款和节省费用开支实现经营性现金流的改善提升，让“三道红线”保持全绿。
房企经历此轮“洗礼”，大浪淘沙究竟谁会成为“胜者”？陈啸天认为，“三高型”企业（高负债、高杠杆、高周转），和资源质量不佳，且服务能力、产品能力都欠缺的企业将会淡出历史舞台。
至于赢家，陈啸天认为有四类房企将有可能成为“剩者”即“胜者”。第一类房企，前期经营稳健，尚未加杠杆的企业或有一定机会；第二类，已经卓有成效的轻资产模式房企；第三类，经营稳健、资金渠道畅通的房企，主要是一些央企、国企或稳健型民企；第四类，地产开发之外，已培养出新的利润增长极，资产经营管理能力强的企业。
从“三高”模式向“新发展”模式切换，就需要改变过去单纯追求规模扩展的发展思路，向高质量发展转型。万科董事局主席郁亮在2022年中期业绩发布会上表示，房地产依然是个10万亿元量级的巨大市场，常做常有，常做常新。作为优等生的万科虽然主营业务90%来自开发业务，但是在多元化探索上已经超越很多房企。
在房企进化方向与模式上，陈啸天看好房企在轻资产经营，如代建；双碳领域，以及资产营运管理领域等方向持续探索。这一探索方向，对应了房地产“房地产大开发时代”向“存量资产管理时代”的切换，也隐含了房企第二曲线未来探索的方向，房地产从开发阶段迈向管理阶段。
从区域市场进化格局来看，房企在中国城市化高速回落的当前，房企战略布局也在发生新的变化。“聚焦深耕已成为当下房企的主流选择，未来房企的主战场也将集中在经济实力强，有产业基础，需求有支撑的城市内，高能级城市的确定性相对更高，而一些经济实力不强，需求支撑基础较差的低能级城市或难有持续性发展，但并不是所有的低能级城市不好。”陈啸天认为。
三、未来可期，房地产市场的“确定性”
中央坚持“房住不炒”，确立居住需求的“确定性机会”，在房地产市场整体下行之际，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台各类措施，推进房地产调控向“保交楼、稳民生”倾斜，从政策的侧重点来看，意图更为明显，房地产市场正在回归“民生”。
陈啸天认为，房地产市场外部环境、内部环境以及行业条件都在发生变化，这促使房地产市场迎来“不确定性”的原因。
“外部环境，中国经济发展阶段正在发生根本性的变化，经济发展进入到由量到质变的提升飞跃阶段；房地产市场内部环境，诸如人口红利、金融红利、土地红利弱化，金融杠杆逐步退出；企业面临的竞争条件，如专业杠杆、资源杠杆、服务杠杆逐渐成为竞争核心。”陈啸天对《金砖财经》说，各项因素的变化意味着中国房地产行业定位、发展模式都将发生转变，高增长、粗放式发展模式结束，高质量、良性循环发展当是大势所趋。
陈啸天认为，房地产行业最大变化是面临“角色”之变，由房地产开发业转向空间建造业。
“房地产行业将进入空间赋能时代，未来将聚焦四类空间。一是生活空间，围绕‘美好生活’提供更高品质的居住产品；二是商务空间，以服务为核心，塑造消费场景；三是生产空间，服务国家产业升级大战略，创造增量价值；四是公共空间，全方位参与城市运营，重塑城市活力。” 陈啸天说。
在这一转型过程之中，房地产市场未来的“确定性”则变得清晰。“未来的确定性在于，房行业仍大有可为，10万亿元（年销售额）体量仍将维持，开发阶段结束，服务阶段开启。” 陈啸天认为。
从政策层面来看，在陈啸天认为房地产市场长效机制未来将会进一步完善，这将为房地产持续的繁荣创造条件。第一，中国住房制度迎来变革，租购双轨、租售并举、租售同权，使得老百姓住有所居，实现共同富裕；第二，土地出让制度的变革，土地金融模式迎来终结；第三，房地产由开发到经营，地产开发让位资产管理，产品打造让位于内容构建和填充；第四是，房地产创新绿色发展，成为经济转型升级，双碳目标实现的有利工具。
虽然行业整体氛围趋弱，房地产行业依旧是中国经济重要的支柱产业，房企需要在行业充满不确定性中寻找确定性。“虽然市场的短期不确定因素有经济增长的不确定性，市场信心修复的不确定性，预期修复的不确定性。”在陈啸天看来，中国房地产市场未来仍旧充满机会，“空间赋能时代”的机会窗口期正在开启。
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