DiChanRen
01
港资房企逆势出击，百亿夺地
30多年前中国房地产刚市场化时，港资房企第一代创始人怀揣资金进入内地开始轰轰烈烈的大开发，被称为“老师父”。但纵观过去十多年的历史，港资房企在内地的投资节奏，恰好是跟内地开发商反着来的。
在中国房地产行业的“黄金十年”，当内地涌现出恒大、万科等一批“快周转”的房企，通过标准化的产品复制实现区域市场的不断扩张时，港企更多囤积土地，通过等待土地升值，多家港企在内地由于未开发地块，都上了国土部的闲置土地的“黑名单”。
2015年后，以李嘉诚为首的港企更是在政策收紧调控下担忧楼市下行，开始大规模撤离，在高位套现抛售物业以实现资金回笼。
若是搜索关于港资房企前几年的新闻或评论，大都用上了“被超越”、“边缘角色”、“大撤退”、“水土不服”等字眼，叹未抓住时机。
但今年的形式却又一次逆转，一批港资房企加码上百亿在内地拿地。
郑氏旗下的新世界集团在2021年年初选择把新世界中国地产有限公司总部落户在了广州，释放了将重仓内地项目的信号。并在9月宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目，拟打造总部经济区、金融集聚区与美食休闲街区，引入K11集团旗下品牌、瑰丽酒店等。12月又于大湾区拿下3宗城市更新项目，包括深圳市光明区光侨食品厂改造、深圳市龙岗区188工业区改造及广州市海珠区的“省二医城改项目”。
8月底，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志更是在接受媒体采访时表示：中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币（约合14.6亿美元）。
去年12月瑞安在武汉第三次集中供地上一举夺下了武汉新任总价地王，在与武汉城建集团联手之下，瑞安以165.268亿元底价拿下武昌湾三宗地块。
今年1月，嘉里建设成功招标购入上海市黄浦区一宗土地作综合发展之用，代价133.29亿元。
近十年来不断抛售内地房地产类项目的李嘉诚，也在今年5月使其旗下的和记黄埔现身广州第一轮集中土拍，参与了一次竞价，虽然随后便未有进一步动作，但这却是李嘉诚时隔近十年再次参与内地公开市场土地拍卖。
恒隆集团陈启宗在业绩会上说，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会。某港资房企的投资负责人也表示，2021年大部分时间都往返于香港和内地，曾在上海经历了4次隔离，主要目的就是来看项目和拿地。
这一次，新闻和评论都用上了“逆风翻盘”、“逆势而行”的字句。
DiChanRen
02
存量时代，“边缘角色”显露头角
“港资房企更注重财务稳健和行业周期性的风险，所以过去在拿地很火爆的时候，港资是偏谨慎保守的。现在反而成了港资出手的好时机，因为我们资金成本低，自有资金多。”
这是港资房企的优势，相比于内地房企高杠杆、高融资成本，港资房企拥有低负债、低成本的优势。 港资基本都是用自己的钱，买城市里最核心的资产，让它们成为自己手里真正的不断产生价值的，真正意义上的资产。
港资房企负债率普遍偏低，三道红线标准里净负债的标准为100%，行业规模房企的净负债率则在70%的水平。而2021年末港资里最高的新世界净也不过43.60%，恒基兆业24.81%，新鸿基地产、嘉里建设控制在20%以内，太古集团的负债率甚至连5%都不到，远远低于整个行业的平均水平。
根据全球独立研究企业Sustainalytics公布的ESG风险评分，大部分港资房企都表现较好并优于其他内房企，其中太古地产及新世界发展得分分别为9.5及14.3，位列一二。港资房企在ESG评分方面获取优势，更能得到金融机构的青睐，从而转化为融资优势，在行业寒冬下获取低成本资金。
同时，尽管销售额情况远不如内地房企，但在投资物业方面， 港企具备专业知识和经营能力，长期投资精细化经营模式，在存量市场精耕细作的价值将凸显。
港资进入内地市场，从来不是打着一次性卖完楼赚到钱了就拍拍屁股走人的主意，而是打从一开始就做好了长期经营的准备。市场下行周期，内资放缓扩张时，港企才有机会发挥他们精耕细作的优势。
如今伴随着行业进入存量房时代，三道红线的限制，房地产不再是一个高速增长的时代，所有的高速增长最终都会回归理性，进入存量竞争。这时候，高周转不再是这个行业的核心竞争力，而现金流、运营成为重中之重。
这种情况下，原来的“边缘角色”港资房企自然活的更好。
今年中报发布后，合生创展归母净利润和净利润都有稳定的增长，分别为13%和11%；新视界发展上半年的物业发展收入为93.47亿港元，其中92%的物业发展收入来自于内地市场，其物业投资收入达到了25.18亿港元，同比升高了9%，占总营收的7%。
DiChanRen
03
反周期出拳，港资杀回来了
总体看，港资房企在内地房地产的布局显得很“稳”。香港企业凭借香港开放的融资环境、成熟的发展体系以及长线投资、长期囤地的开发方式在内地房地产市场占得一席地位，长实地产、九龙仓、新世界、新鸿基、瑞安房产等也逐渐成为内地一线城市的地产引领者。
拳头收回来，是为了更好的打出去。 港资房企过去的含蓄，更多是蓄力的过程，在当前进入存量市场的下行趋势下，港资企业重新杀回内地市场将释放优势，也将再一次挑战内地房企，竞争格局即将改写。
这也不是港资企业第一次反周期出拳了。
回溯过往，在内地房地产市场化之初，港资是最不可被忽视的一股力量。然而每当内地房企蒙眼狂奔冲规模，港资的身影就会淡出。
但实际上港资从未撤退。 每当内地房企资金链吃紧、内地城市土地出现流拍时，港资房企就会反周期操作，逆势加码。
“港资企业和老板大多经历过金融危机，心有余悸，所以会偏向谨慎和保守，他们的杠杆率常年处于低位。此外，因为摸爬滚打多年，有较为丰富的反周期操作经验。”
所以内地楼市刚起势时，港资们就已经能望见这些内地后辈们可能会经历的一生，即便是初入内地市场时，面对着前景大好的楼市，他们也依旧默默选择了从自己口袋里掏钱。 他们也不是一开始就高度财务自律的，不过是经历的泡沫比较早，教训吃多了才长记性了。
正如2017年的博鳌论坛上陈启宗一样，“香港这些地产商，能够赚到100亿美元身家的，你一定要佩服他。他们都是身经百战，是从1000个房地产商当中剩下十几二十个大的房地产商，他们一定是有本领的，要不然早就死掉了。”
最近，新世界发展称会预留大约200亿港元用于收购，看准时机进军大湾区；嘉里建设预计在内地深耕大湾区、长三角、北京等主要城市，建设优质综合体；恒基兆业则继续于一线及具经济增长潜力的二线城市物色发展项目，加强与内地发展商合作，推动业务发展；新鸿基地产将继续采取选择性和专注的策略，在内地主要城市寻求投资机会；瑞安房地产则表示仍在等待时机进行收购……
从港资房企未来内地市场布局战略来看，他们又再一次杀回来了。
