广州每年的新增住房需求是多少,有人算过吗?
我说的是基于自住的住房需求,非投资需求。
今天我来当个键盘分析师,试算一下广州每年的新增住房需求。
不要觉得我算的不对然后喷我的,要觉得我算的不对的,键盘都在你们自己手里,大可以自己算一铺。
新增住房需求本质来源于购房人口的增量,从结构上看有以下几部分构成。
人口迁移带来的新增住房需求
一线城市是中国主要的人口迁入城市。
但是,这两年一线城市人口已经在明显放缓了。
2021年广州常住人口增加了11.1w人,深圳增加4.8w人,上海增加了2.3w人,北京只增加了0.3w人。
人口的规模时发展的根基,人口的质量与结构是的关键。
人口迁移带来的新增住房需求面积计算公式为:
城市新增城镇常住人口x人均住房面积计算。
广州2020年人均住房面积为34.6平米,那么这部分新增住房需求约为11.1万 x 34.6=384.06w平方米。
如果按照90方一套计算,则需新增住房4.27w套。
本地户籍新增适龄购房人口
这个数字比较难统计,所以我用一个指标来代替,即“广州市2017年高考报考人数”,四年后他们毕业走向社会,需要买房。
这个数据未计算职业学校、中专等人口数量,但也略去了考研、出国、读博的人口数量,两边就算大差不差吧。
广州市2017年高考报考人数为7.2w人,同样按照人均34.6平米的住房计算,这部分人群需要的新增住房面积为:
249.12w平方米,约为2.77w套新增住房。
外地来广州上大学,毕业后留在广州的学生
根据《2021年广州市国民经济和社会发展统计公报》中的数字,广州市2021年研究生、本科、技校、职校毕业生分别为:
3.38w+31.98w+6.28w+5.78w=47.42w人,这个数字名列全国第一。
当然,这47.42w人要减去本地户籍2017年的考生7.2w人,此时还剩40.22w。
这40w人有些去了北上深杭成都武汉等一二线城市,还有些回了自己的家乡,还有些出国,我们就估算剩下有8-10w人留在广州,
比如我,就曾经是他们中的一员。
那这部分人的住房需求大概是340w平方米,大概是3.78w套新增住房。
把这三部分新增住房套数加起来是4.27+2.77+3.78=10.82w套。
为了帮助大家更好的理解这个数字,我找个类比数字。
都知道万科黄埔新城吧,黄埔新城一共约3w套住宅,广州每年要新增3.61个黄埔新城,才可以满足这部分购房需求。
广州每年的房屋成交量
来看看广州的成交宗数:
2021年广州一手住宅网签成交109906宗,二手市场成交宗数为117103宗。(数据来自于中原)
合计22.7w套住宅成交。
那么,估算得出,广州每年自住型购房需求和投资型购房需求各占一半。
相比较而言,八月份一手住宅网签数量为6125宗(数据来自于中原),比去年同期下跌9%,二手住宅网签7890宗(数据来自中介协会),比去年同期下降7.65%。
荣枯线
广州住房成交套数的荣枯线应该在每年20w套左右,低于这个数字,地产行业属实艰难,高于这个数字,大家日子就比较好过。
如果十月份都不出政策,那么今年全年销量估计难超20w套,毛估估也就18w套左右。
不要小看这个跌幅,算是非常巨大了。足以让几个行业巨头完蛋。
但是我也相信,楼市成交量最终还是会回到荣枯线之上,不就是这么来来回回么。
预期
不好的预期来自两点,一是人口增速放缓。
从2016年开始的出生率下降开始算,要真正影响到楼市,还得等这帮孩子成年大学毕业以后,还有16年。
第二个预期是疫情和经济不确定性的影响。
我之前写过文章,我认为,并不是房地产绑架了经济,经济是主动绑在房地产和土地这辆战车之上的。
目前看,没有新车可以上。
所以, 如果政策刺激不够,会加码到够为止。颠起来之后,又开始进入调控期。
如同活塞运动一般,往复循环。
至于现在买不买房,那你想明白了吗?